인천지방법원 2025타경34523. 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 더하임A동 4층 401호 다세대주택입니다. 소유자는 강창균이며, 2023년 거래가액 305,000,000원으로 취득한 물건입니다. 표면상 최저매각가는 102,900,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 승부처는 가격이 아니라 임차권 인수 여부입니다.
을구 순위 3번 주택임차권등기권자인 한기준은 2022년 전입 및 점유를 시작했고, 보증금은 300,000,000원입니다. 말소기준권리 이전의 대항력 있는 임차권으로 매수인 인수 가능성이 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어 해당 확약의 범위와 효력을 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34523 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 403-19 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대주택 · 전용 38.953㎡ · 주거용 |
| 소유자 | 강창균 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 102,900,000원 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 · 청구 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
동일 면적 최근 거래는 2022년 300,000,000원, 2023년 305,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 305,000,000원이며, 최신 거래 역시 305,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 38.95㎡ | 4 | 305,000,000원 |
| 2022.03 | 38.95㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.953㎡ | 1건 | 305,000,000원 |
최저가 102,900,000원은 최근 시세의 약 33.7% 수준입니다. 그러나 대항력 임차보증금 인수액을 반영하면 실질취득은 약 302,240,600원으로, 최근 거래가 305,000,000원과 거의 비슷합니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 임차인 한기준 보증금 | 300,000,000원 | 100,659,400원 |
| 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
④ 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한기준 | 300,000,000원 | 有 | 有 | 인수 가능 |
별도 미상 임차권등기 경정 내용은 보증금·전입정보가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 단정할 수 없습니다. 확약 범위 밖 위험으로 남을 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 102,900,000원 낙찰가만 보고 수익성을 판단하면 안 됩니다.
- 확약 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 실제 임차권 인수를 0원으로 만드는지 서류 확인이 필요합니다.
- 임차권 원본 확인. 한기준 임차권등기, 배당요구, 확정일자 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 더하임A동 7세대 규모로 거래량이 제한적입니다.
- 관리비·공과금 확인. 낙찰 전 체납 여부 확인이 필요합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수 구조를 봐야 한다”
이 물건은 전형적인 보증금 인수형 경매입니다. 2회 유찰로 최저가는 낮아졌지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 부족분이 존재해 실질취득 기준으로는 최근 거래가와 큰 차이가 없습니다. 주택도시보증공사의 확약이 주된 인수 위험을 해소하는지 확인된다면 판단이 달라질 수 있지만, 확약 밖 위험까지 제거됐다고 단정할 수 없습니다. 권리 확인 전에는 가격 메리트보다 인수 구조 확인이 우선인 물건입니다.
