부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 대항력 있는 임차권등기가 존재해 일반적인 경우라면 매수인 인수 위험이 있는 물건입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 인수 위험은 해소된 구조입니다. 1회 유찰 후 최저가 147,000,000원에서 접근 가능한 권리 안전형 다세대입니다.

감정가 / 최저가

210,000,000원

최저 147,000,000원

유찰 횟수

1회

감정가 70%

임차권 인수

0원

확약으로 해소

핵심지표

대항력 임차권

확약 여부 확인

인천지방법원 2025타경34526. 경기도 부천시 원미구 도당동 우리하이빌 401호 다세대주택입니다. 전용면적과 실거래 자료는 제공되지 않았지만, 등기부상 핵심은 명확합니다. 을구 7번 주택임차권등기가 존재하고, 임차권자는 정은경입니다. 전입·확정일자가 말소기준권리 이전으로 확인되어 대항력과 우선변제권이 있는 임차권 구조입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있어 해당 임차권 인수 위험은 해소되는 것으로 분석됩니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경34526 (강제경매)
소재지	경기도 부천시 원미구 도당동 40-6 우리하이빌 4층401호
물건종류 / 이용	다세대주택 · 주거용
소유자	안건용, 안호준
감정가 / 최저가	210,000,000원 / 147,000,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 175,000,000원
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권등기 확인이 핵심

말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 이 사건의 핵심은 말소기준 이전에 형성된 임차권입니다. 을구 7번 정은경 주택임차권등기는 전입일 2018.04.24, 확정일자 2018.03.30으로 확인되어 대항력과 우선변제권이 있는 권리입니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다.

✅ 인수 위험 판단 일반적인 대항력 임차권이라면 보증금 확인 후 인수 가능성을 검토해야 하지만, 이 사건은 확약서 제출로 임차권 말소가 예정된 구조입니다. 확약 적용 범위 내에서는 매수인 인수액은 실질 0원으로 판단합니다.

② 임차인 분석

임차인	권리	대항력	우선변제	승계
정은경	주택임차권등기	有	有	확약으로 해소

임차보증금은 등기부상 두 건(153,000,000원, 175,000,000원)으로 기재되어 있으나 실제 보증금 관계는 매각물건명세서 확인이 필요합니다. 해당 임차권은 보증기관 승계형이 아닌 일반 임차권등기로 확인됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,858,000원
주택도시보증공사	175,000,000원	144,142,000원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 가격 시나리오

⚠️ 가격 판단 현재 최저가 147,000,000원은 감정가 210,000,000원 대비 70% 수준입니다. 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴 여부는 판단할 수 없으며, 현장·실거래 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 부천시 원미구 도당동 소재 도당중학교 북측 인근으로 공동주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
용도. 다세대주택으로 이용 중입니다.
규제. 제2종일반주거지역, 교육환경 관련 제한 및 수도권정비계획법상 과밀억제권역 등이 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 대항력 있는 임차권등기 존재로 원본 서류 확인이 필수입니다.
확약 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부와 적용 범위를 확인해야 합니다.
가격 판단. 현재 최저가는 감정가 대비 하락했지만 실거래 비교 자료 확인 후 입찰가를 정해야 합니다.
명도. 임차권 관계와 실제 점유 상태를 별도 확인해야 합니다.

맺으며 — “임차권은 위험, 확약은 해소”

이 물건의 핵심은 일반적인 깨끗한 경매가 아니라 대항력 임차권등기가 존재하는 물건이라는 점입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매수인이 부담할 인수 위험은 해소되는 구조입니다. 1회 유찰로 최저가가 147,000,000원까지 내려온 만큼 권리 확인을 마친 뒤 접근할 수 있는 다세대 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-27	유찰	2억 1,000만원
2	2026-07-08	대기	1억 4,700만원

부동산강제경매

임차권등기 리스크는 있었지만, 확약으로 정리된 부천 우리하이빌 401호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기 확인이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “임차권은 위험, 확약은 해소”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (7장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고