인천지방법원 2025타경34539. 부천시 소사구 소사본동 성은파크빌 4층402호 다세대주택입니다. 감정가는 139,000,000원, 현재 최저매각가는 68,110,000원으로 두 차례 유찰되었습니다. 겉으로 보면 절반 수준까지 떨어진 가격이지만, 이 사건은 일반적인 무인수형 경매와 다릅니다. 등기된 주택임차권자인 김성용의 보증금 130,000,000원이 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34539 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 178-26 성은파크빌 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대주택 · 주거용 |
| 전용면적 | 46.78㎡ |
| 소유자 | 이현우 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 68,110,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
말소기준권리는 경매개시결정 이전 권리 관계를 기준으로 판단합니다. 이 사건은 2024년 1월 15일 설정된 김성용의 주택임차권등기가 존재하며, 임차인은 2019년 10월 15일 전입, 2019년 9월 25일 확정일자를 갖춘 것으로 확인됩니다. 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차권으로, 부족 배당금은 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김성용 | 130,000,000원 | 有 | 가능 | 63,515,980원 |
| 함영원 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
② 실질취득 기준 분석
현재 회차 최저가 68,110,000원에서 낙찰된다고 가정하면, 배당으로 회수되지 못하는 김성용 보증금 부족분 63,515,980원이 추가됩니다. 따라서 매수인이 체감하는 실질취득가는 약 131,625,980원입니다. 최저가 6,811만원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 vs 최근 거래
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 44.28㎡ | 3층 | 165,000,000원 |
| 2026.03 | 46.78㎡ | 5층 | 100,000,000원 |
| 2024.12 | 46.78㎡ | 5층 | 140,000,000원 |
| 2024.09 | 46.78㎡ | 3층 | 156,000,000원 |
| 평균 | - | 7건 | 143,285,714원 |
최근 12개월 평균은 132,500,000원, 최신 거래는 165,000,000원입니다. 실질취득 약 131,625,980원은 최근 12개월 평균과 유사한 수준이며, 전체 평균 143,285,714원 대비 낮아 보이지만 최근 거래 흐름은 최근 대비 과거보다 -10.2% 하락 추세입니다.
④ 예상배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,625,980원 |
| 임차인 김성용 보증금 | 130,000,000원 | 66,484,020원 |
| 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 계산. 최저가 68,110,000원만 보지 말고 임차보증금 인수 가능액을 포함해 판단해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 김성용 임차권은 대항력·우선변제권 관련 권리 검토가 필요한 핵심 위험입니다.
- 확약 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 관련 내용을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 현장 확인. 함영원 점유 관련 사항과 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 최저가보다 중요한 것은 인수금”
이 물건은 권리가 복잡해서 어려운 것이 아니라, 임차보증금 인수 가능성 때문에 계산이 필요한 사건입니다. 최저가는 감정가의 49%지만 실제 매수 비용은 약 1.32억원 수준으로 올라갑니다. 최근 12개월 평균 거래와 비교하면 가격 메리트는 제한적이며, 임차권 관련 확정 내용을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
