인천지방법원 2025타경34547. 부천시 소사구 심곡본동 605-6의 연립/다세대 + 토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며 세멘부럭조 세멘기와지붕 1층 건물, 사용승인일자는 1974.01.01입니다. 토지면적은 106.8㎡이고, 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다.
등기상 말소기준은 2023.02.20 설정된 주식회사펀딩119의 근저당권 104,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 전세권 등은 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 물건의 핵심은 등기권리가 아니라 그보다 먼저 전입한 점유자입니다. 장형국의 전입일은 2022.11.01로 말소기준보다 빠르고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 대항력 있는 임차인으로 확정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상으로 보고 인수 위험을 열어둬야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34547 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 605-6 · 심곡로45번길 33-7 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 | 세멘부럭조 세멘기와지붕 1층 · 사용승인일자 1974.01.01 |
| 토지 | 대 106.8㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,863,000원/㎡ |
| 소유자 | 장세옥 |
| 감정가 / 최저가 | 399,043,290원 / 136,872,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 72,184,383원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
말소기준권리는 2023.02.20의 주식회사펀딩119 근저당권 104,000,000원입니다. 같은 날 설정된 전세권 5,000,000원과 2025.09.23 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2024.04.19 설정된 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 임차인 1명 확인
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장형국 | 2022.11.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 확인된 점유자는 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 장형국의 보증금 자체가 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 보증금이 존재하고 대항요건이 유지되는 임차관계로 확인될 경우 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있습니다. 이 금액이 확정되기 전까지는 낙찰가 136,872,000원만을 실질취득비용으로 볼 수 없습니다.
③ 가격 — 34.3%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 399,043,290원이고 현재 최저매각가는 136,872,000원으로, 3회 유찰 뒤 감정가의 34.3% 수준입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 확인할 수 없습니다.
더 중요한 문제는 선순위 점유자의 보증금입니다. 보증금이 확인되고 매수인에게 인수되는 구조라면 실질취득비용은 낙찰가 + 미배당 인수금이 되므로, 현재 최저가만 놓고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 따라서 이 사건에서 감정가 대비 할인율은 참고수치일 뿐, 실제 가격 경쟁력 판단의 근거가 될 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 136,872,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,716,208원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사펀딩119 | 104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사펀딩119 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,155,792원 |
현재 회차의 계산상 채권 합계 109,000,000원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 25,155,792원입니다. 다만 이 배당표는 장형국의 미상 보증금과 실제 임차권 관계를 확정한 결과가 아니므로, 표의 ‘매수인 인수 0원’ 계산만으로 인수 위험이 없다고 판단하면 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 심곡본동 행정복지센터 남서측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 사용승인일자는 1974.01.01입니다.
- 토지. 지목 대, 106.8㎡, 평지·세로장방형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장형국 보증금 확인. 가장 먼저 보증금 액수, 실제 임대차계약, 점유 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 서류 확인 전에는 ‘대항력 가능·미상’으로 유지해야 합니다.
- 실질취득 재계산. 인수 대상 보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 총취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 매각물건명세서의 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건과 실제 현황을 대조해야 합니다.
- 노후 건물 상태. 1974.01.01 사용승인 건물로 구조·설비·수선 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역 등 기재사항의 현재 적용 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 유찰가보다 선순위 점유자가 먼저다”
이 물건은 감정가 399,043,290원에서 136,872,000원까지 내려와 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 하지만 장형국의 전입일 2022.11.01이 말소기준 2023.02.20보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수액은 미상이고, 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
등재 채권만 보면 현재 회차에서 전액 배당이 가능하지만, 그것이 선순위 점유자의 임차보증금까지 소멸한다는 뜻은 아닙니다. 실거래 자료도 없어 136,872,000원이 시장가격 대비 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 이 사건의 결론은 단순합니다. 유찰률보다 먼저 임대차 확인. 장형국의 보증금과 대항력 여부가 확인된 뒤에야 입찰가와 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
