인천지방법원 2025타경34565. 부천시 원미구 도당동 베스트빌 101동 3층 302호, 전용면적 약 36.75㎡의 다세대주택(도시형생활주택-단지형)입니다. 현재 최저매각가는 29,244,000원으로 감정가 174,000,000원에서 5회 유찰된 상태입니다. 표면 할인율만 보면 매우 커 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 최정원의 주택임차권입니다.

최정원은 2022.10.14 주민등록과 점유를 시작했고, 2025.05.09 임차권등기를 마쳤습니다. 등기 내용에는 임차보증금이 220,000,000원으로 기재되어 있으며, 임대차계약일자는 2022.09.01과 2022.11.17, 확정일자는 첫 계약 2022.09.01, 두 번째 계약은 없음으로 표시되어 있습니다. 매각물건명세서의 인수 문구까지 존재하므로, 최저가가 싸다는 이유만으로 가격 메리트를 판단할 수 없는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

현재 등기상 유효한 근저당권은 없습니다. 과거 우리은행 근저당 66,000,000원과 42,900,000원은 각각 2019.12.10과 2020.10.30 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 이 사건에서 선언된 말소기준은 2025.09.23 강제경매개시결정입니다. 그런데 최정원의 임차권등기는 2025.05.09로 그보다 앞서며, 실제 주민등록·점유개시일은 2022.10.14입니다. 매각물건명세서도 을구 5번 임차권에 대해 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 임차인을 별도로 중복 계산할 사유도 없습니다. 다만 신청채권자와 임차권자가 모두 최정원으로 동일하고, 관계인 또는 가장임차인 가능성을 의심하는 경고가 있어 임대차의 실체와 채권 성격은 원본 서류로 반드시 확인할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 비교 기준은 29,244,000원이 아니라 약 220,000,000원

베스트빌(101,102동) 전용 36.75㎡·36.85㎡ 거래 8건입니다. 전체 평균은 181,250,000원이지만 과거 222,000,000원 거래가 포함되어 있어, 가격 판단은 최근 12개월 평균 172,000,000원과 최신 거래 169,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 시세는 과거 구간보다 -7.9% 하락한 흐름입니다.

표면 최저가 29,244,000원은 최근 12개월 평균의 17.0%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건의 경제적 가격을 설명하지 못합니다. 임차보증금 승계를 반영한 실질취득 약 220,000,000원은 최근 12개월 평균 172,000,000원의 약 127.9%, 최신 거래 169,000,000원의 약 130.2%입니다. 최근 가격 흐름까지 -7.9% 하락 중이므로 시세보다 싸다는 표현은 사용할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 29,244,000원 가정)

현재 매각가 가정에서는 신청채권자 청구 259,328,766원 중 28,317,608원이 배당되고 231,011,158원이 미배당으로 남습니다. 이 배당표와 별개로, 매각물건명세서상 임차보증금 220,000,000원의 미변제 잔액은 매수인에게 승계되는 구조이므로 소유자 잔여 0원이나 표면 낙찰가만으로 인수부담을 판단하면 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택(도시형생활주택-단지형)으로 이용 중이며, 2014년 3월경 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 302호입니다.
• 입지. 도당중학교 서측 인근의 베스트빌 단지 내에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 도로. 동측 및 서측으로 공도와 접하며 토지는 대체로 평탄한 장방형입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·과밀억제권역이며, 도당중 상대·절대보호구역과 항공표면 등이 적용됩니다. 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 급배수·위생·난방설비를 구비하고 있습니다.
• 거래 흐름. 최근 12개월 거래는 169,000,000원·170,000,000원·177,000,000원이며 평균 172,000,000원, 과거 대비 추세는 -7.9%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 29,244,000원을 매입원가로 보지 말고 대항력 임차보증금 승계를 반영한 약 220,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 임차보증금 원본 확인. 임차권등기에는 220,000,000원이 기재돼 있고 계약일자·확정일자가 두 갈래로 표시됩니다. 임대차계약서와 임차권등기명령 결정문을 대조해야 합니다.
• 배당액 확인. 보증금이 실제 얼마까지 배당되는지에 따라 매수인이 승계할 잔액이 달라지므로 배당요구·채권계산서와 배당순위를 확인해야 합니다.
• 동일인 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 최정원으로 동일합니다. 관계인 또는 가장임차인 가능성 경고가 있으므로 채권 발생 원인과 임대차 실체를 확인해야 합니다.
• 추가 유찰의 의미. 6회 유찰 시 20,470,800원, 7회 유찰 시 14,329,560원으로 내려가더라도 보증금 승계형의 실질취득 구조는 근본적으로 바뀌지 않습니다.
• 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균 172,000,000원, 최신 거래 169,000,000원, 추세 -7.9%를 기준으로 보수적으로 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “2,924만원짜리 물건”이 아니다

이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 29,244,000원이지만, 실제 판단에서 가장 중요한 숫자는 임차보증금 220,000,000원입니다. 대항력 있는 최정원의 임차권이 말소기준보다 앞서고, 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 명시까지 있기 때문입니다.

최근 12개월 평균 거래가는 172,000,000원, 최신 거래는 169,000,000원이고 시장 흐름은 -7.9% 하락입니다. 반면 실질취득은 약 220,000,000원 수준이므로 최근 시세보다 높은 비용으로 취득할 가능성이 핵심입니다. 5회 유찰이라는 외형적 할인보다 임차권 승계가 훨씬 중요한 사건으로, 권리 위험 높음·가격 메리트 없음이 결론입니다.