인천지방법원 2025타경34565. 부천시 원미구 도당동 베스트빌 101동 302호는 2014년 사용승인을 받은 도시형생활주택형 다세대주택입니다. 감정가 1.74억원에서 6회 유찰되어 최저가가 2,047만원 수준까지 떨어졌다는 점이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 경매에서 가격표만큼 중요한 것은 그 가격에 무엇을 함께 인수하는지입니다. 이 물건은 2025년 9월 23일 강제경매개시결정보다 앞서 2025년 5월 9일 주택임차권등기가 설정되어 있습니다. 임차권자 최정원은 2022년 10월 14일 전입·점유를 시작했고, 등기된 임차보증금은 220,000,000원입니다.
등기부에 등장하는 과거 우리은행 근저당권 두 건은 이미 말소되었습니다. 따라서 핵심은 은행 담보권이 아니라 경매개시결정보다 앞선 임차권의 대항력과 미배당 보증금 승계입니다. 특히 임차권자 최정원은 강제경매 신청채권자와 동일인으로 확인됩니다. 채권자와 임차인이 동일하다고 해서 보증금을 두 번 계산할 수는 없으며, 실제 배당금이 임차보증금에 어떻게 충당되는지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34565 (강제경매 · 부천지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 29-11 베스트빌 제101동 제3층 제302호 도로명주소: 경기도 부천시 원미구 평천로849번길 69 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 도시형생활주택(단지형) · 전용 36.75㎡ · 지상 5층 중 3층 |
| 건물 / 단지 | 베스트빌(101,102동) · 28세대 · 2014.03.14 사용승인 |
| 소유자 | 우현희 (2022.11.21 소유권이전 · 거래가액 222,000,000원) |
| 감정가 | 174,000,000원 |
| 최저매각가 | 20,471,000원 (6회 유찰 · 감정가의 약 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최정원 / 259,328,766원 |
| 말소기준권리 | 2025.09.23 갑구 6번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 2025.05.09 을구 5번 주택임차권등기 · 최정원 · 보증금 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 최근 실거래 평균 | 159,000,000원 (최근 12개월 4건) |
① 권리 흐름 — 경매보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준권리는 2025년 9월 23일 강제경매개시결정입니다. 반면 최정원의 주택임차권등기는 2025년 5월 9일로 그보다 앞섭니다. 전입·점유도 2022년 10월 14일에 시작되어 대항력이 인정되는 것으로 조사되어 있습니다. 명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다. 그러므로 임차권등기가 단순히 경매로 사라진다고 판단하면 안 됩니다.
등기일은 2025.05.09, 말소기준인 강제경매개시결정일은 2025.09.23입니다. 매각물건명세서상 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수하는 유형으로, 낙찰가가 낮아질수록 보증금에 충당되는 배당도 줄고 매수인 인수잔액이 커질 수 있습니다. 최저매각가 20,471,000원을 총취득비용으로 보아서는 안 됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 범위 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최정원 건물의 전부 주거·임차권등기 |
2022.10.14 임차권등기 2025.05.09 |
220,000,000원 | 대항력 있음 | 범위 확인 1차 확정일자 2022.09.01 2차 확정일자 없음 |
잔액 인수 전액 미변제 시 미배당 보증금 승계 |
임차권등기에는 임대차계약일자가 2022.09.01 및 2022.11.17로 기재되어 있으며, 보증금은 각각 220,000,000원으로 표시되어 있습니다. 이는 같은 임차권에 기재된 계약 내용이므로 440,000,000원으로 중복 합산하지 않습니다. 확정일자는 첫 번째 계약에 2022.09.01이 기재되어 있고, 두 번째 계약에는 없습니다. 따라서 배당에서 인정될 우선변제 범위와 실제 보증금 충당액은 원본 계약 및 배당관계를 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 낙찰가는 낮지만 실질취득은 비싸다
베스트빌(101,102동)의 동일 면적대(전용 36.75~36.85㎡) 실거래를 비교하면, 최근 12개월 4건 평균은 159,000,000원입니다. 가장 최근인 2026년 10월 거래는 120,000,000원이고, 최근 거래 평균은 과거 거래 대비 14.9% 하락한 것으로 집계됩니다. 과거 고가 거래까지 섞은 전체 평균보다 이 최근 수치가 가격 판단에 더 적절합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 36.85㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2026.08 | 36.85㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2026.05 | 36.85㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 36.75㎡ | 4 | 177,000,000원 |
| 2024.07 | 36.75㎡ | 2 | 173,000,000원 |
| 2022.11 | 36.75㎡ | 3 | 222,000,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2022.03 | 36.85㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 2022.03 | 36.85㎡ | 4 | 164,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 159,000,000원 |
| 전체 평균(참고) | — | 9건 | 174,444,444원 |
전체 9건 평균은 174,444,444원이지만, 2022년 222,000,000원 거래 등 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 최근 4건 평균 159,000,000원과 최신 거래 120,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 현재 최저가 20,471,000원은 최근 평균의 12.9%에 불과하지만, 대항력 임차보증금의 미배당 잔액을 인수하므로 이 비율은 투자 할인율이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,471,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 768,478원 |
| 1. 신청채권자 · 최정원 | 259,328,766원 | 19,702,522원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당액 | — | 239,626,244원 |
채권 미배당액 239,626,244원은 신청채권자의 전체 청구금액을 기준으로 계산된 금액으로, 매수인이 인수하는 임차보증금 잔액과 동일한 개념이 아닙니다. 집행비용 및 배당은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있습니다.
신청채권자 최정원과 선순위 임차권자 최정원은 동일인입니다. 배당금 19,702,522원이 전부 임차보증금 변제에 충당된다고 가정하면 다음과 같습니다.
| 실질취득 계산 | 금액 |
|---|---|
| 임차보증금 | 220,000,000원 |
| 보증금에 충당하는 예상배당(가정) | 19,702,522원 |
| 미배당 보증금 · 매수인 예상 인수 | 200,297,478원 |
| 낙찰가 | 20,471,000원 |
| 낙찰가 + 예상 인수액 | 220,768,478원 |
유찰 회차별 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 채권액 |
|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 | 20,471,000원 | 19,702,522원 | 239,626,244원 |
| 7회 유찰 시 | 14,329,700원 | 13,671,765원 | 245,657,001원 |
| 8회 유찰 시 | 10,030,790원 | 9,450,236원 | 249,878,530원 |
회차가 진행될수록 최저매각가는 20,471,000원에서 14,329,700원, 10,030,790원으로 내려갑니다. 반면 신청채권자의 예상 배당금도 줄어듭니다. 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조에서는 낙찰가 하락분이 인수잔액 증가로 상쇄될 수 있습니다. 위 표의 전체 채권 미배당액은 보증금 인수액 자체가 아니며, 두 금액은 구분해 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 도당동 도당중학교 서측 인근입니다. 주변에는 유사한 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하고 있으며 주위환경은 무난한 편으로 평가되었습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류소가 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다. 동측 및 서측으로 공도와 접합니다.
- 건물. 2014년 3월 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 302호입니다. 다세대주택(도시형생활주택-단지형)으로 이용되며 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 과밀억제권역, 항공표면, 학교 관련 절대·상대보호구역 등에 해당합니다. 감정자료에는 2025.08.26~2026.08.25 외국인 등 대상 토지거래허가구역도 기재되어 있습니다. 실제 적용 여부는 입찰 시점 기준으로 확인해야 합니다.
- 건축·토지. 토지는 대체로 평탄한 장방형이고, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었습니다. 위반건축물 여부도 별도 표시가 없습니다.
- 환금성. 28세대 규모의 소규모 단지입니다. 최근 12개월 거래는 4건이고 거래가격 편차가 큽니다. 최근 거래평균 하락률이 14.9%이며, 2026년 10월 거래가격은 120,000,000원으로 내려와 매각 시 가격 회복을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 인수 확인. 을구 5번 주택임차권등기와 매각물건명세서의 미변제 보증금 인수 조건을 반드시 확인해야 합니다. 본건의 가장 큰 위험입니다.
- 보증금 원금 확인. 임차권에 두 계약일자와 동일한 보증금 220,000,000원이 기재되어 있습니다. 중복 보증금으로 계산하지 말고 계약서와 변경 내역을 대조해야 합니다.
- 배당충당 관계 확인. 신청채권자와 임차권자가 동일인입니다. 청구금액 259,328,766원 중 임차보증금·이자·비용의 구성과 배당금 충당 순서를 확인해야 인수잔액을 산정할 수 있습니다.
- 대항력·우선변제 확인. 전입·점유 2022.10.14, 최초 확정일자 2022.09.01, 임차권등기 2025.05.09를 기준으로 계약의 진정성, 대항요건 유지 여부 및 우선변제 범위를 원본으로 검증해야 합니다.
- 실질취득 기준 가격 계산. 최저가 20,471,000원이 아니라 보증금 인수를 포함한 약 220,000,000원 이상 수준을 최근 실거래 159,000,000원과 비교해야 합니다.
- 유찰 전략 재검토. 7회·8회 유찰 시 최저가가 더 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다. 단순 저가 입찰 전략은 적합하지 않습니다.
- 환금성·가격 추세 확인. 최근 거래 평균이 과거 대비 14.9% 하락했고 최신 거래가격은 120,000,000원입니다. 매도 시 회수 가능한 금액을 보수적으로 평가해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하지만 실제 현재 점유 여부, 인도 가능성, 보증금 반환과 임차권 말소 조건은 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·취득 부대비용. 미납 공용관리비, 취득세, 등기비용, 수리비와 명도 관련 비용을 확인해야 합니다. 이러한 항목은 실질취득 부담에 추가될 수 있습니다.
- 원본 최종 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약 및 관련 배당자료를 최신 상태로 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 2,047만원 ≠ 총취득비용 2,047만원”
이 사건의 표면적인 매력은 감정가 174,000,000원인 다세대주택의 최저가가 20,471,000원까지 내려왔다는 점입니다. 그러나 실제 권리를 들여다보면 판단은 정반대가 됩니다. 최정원의 대항력 있는 임차보증금 220,000,000원이 남아 있고, 그 미변제 잔액은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
신청채권자 예상배당액 전부를 보증금에 충당한다고 가정하더라도 미배당 보증금은 200,297,478원이고, 낙찰가까지 합치면 220,768,478원입니다. 이 계산은 실제 배당 충당에 따라 변할 수 있지만, 보증금 인수형 경매에서 유찰로 최저가만 낮아지는 것이 실질적인 할인으로 연결되지 않는다는 점을 보여줍니다.
최근 12개월 평균 시세는 159,000,000원으로, 실질취득 약 220,000,000원보다 낮습니다. 최신 거래가격은 120,000,000원이고 시장 추세는 14.9% 하락했습니다. 여기에 6회 유찰과 소규모 다세대주택의 환금성 부담이 더해집니다.
결론은 고위험·입찰 비추천입니다. 임차보증금 전액 변제 또는 적법한 임차권 말소 등 인수위험을 해소할 확실한 근거가 확인되지 않는 한, 현재 최저가만을 보고 응찰할 이유가 부족합니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 얼마나 낮은지가 아니라, 낙찰 후 실제로 얼마를 부담해야 하는지입니다.
