인천지방법원 부천지원 2025타경34565. 부천시 원미구 도당동 베스트빌 101동 3층 302호, 전용 36.75㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 174,000,000원이지만 3회 유찰돼 최저매각가는 59,682,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3%이므로 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 포함한 실질취득가가 기준입니다.
임차권자 최정원은 2022.10.14. 전입·점유를 시작했고, 강제경매개시결정은 2025.09.23.입니다. 등기된 임차보증금은 220,000,000원이며, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰가가 낮아질수록 매수인이 떠안는 보증금이 늘어날 뿐, 총 취득 부담은 대체로 220,000,000원 부근에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 부천지원 2025타경34565 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 29-11 베스트빌 제101동 제3층 제302호 도로명: 경기도 부천시 원미구 평천로849번길 69 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택-단지형) · 전용 36.75㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 우현희 (2022.11.21. 거래가 222,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 59,682,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최정원 / 259,328,766원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 사용승인 / 규모 | 2014.03.14. · 베스트빌 101·102동 총 28세대 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권
등기부에 나타난 우리은행 근저당은 현재 인수할 권리로 볼 수 없습니다. 2018.02.12. 설정된 채권최고액 66,000,000원의 근저당은 2019.12.10. 말소됐고, 같은 날 설정된 채권최고액 42,900,000원의 근저당도 2020.10.30. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 이 과거 근저당이 아니라 2022.10.14.부터 대항력을 갖춘 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최정원 임차권등기권자·신청채권자 | 건물 전부 주거 | 2022.10.14. 2022.10.14. | 220,000,000원 | (1) 2022.09.01. (2) 없음 | 대항력 有 우선변제 범위 확인 미배당 잔액 승계 |
임차권등기에는 2022.09.01. 계약과 2022.11.17. 계약이 함께 적혀 있고, 보증금은 각각 220,000,000원으로 기재돼 있습니다. 동일 임차인·동일 목적물의 계약 기록이므로 보증금을 440,000,000원으로 중복 합산하지 않고 실제 임차인 1명, 보증금 220,000,000원으로 봅니다. 다만 계약별 확정일자 적용 범위와 정확한 배당순위는 임대차계약서 원본 및 법원 배당자료를 확인해야 합니다.
③ 유찰돼도 총 부담은 내려가지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수액이 증가합니다. 아래 인수액은 보증금 220,000,000원에서 각 회차 매각가를 단순 차감한 값입니다. 집행비용이나 다른 우선배당이 반영되면 실제 인수액은 더 늘 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 단순 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰·34.3% | 59,682,000원 | 160,318,000원+ | 약 220,000,000원+ |
| 4회 유찰 시 24.01% | 41,777,400원 | 178,222,600원+ | 약 220,000,000원+ |
| 5회 유찰 시 16.81% | 29,244,180원 | 190,755,820원+ | 약 220,000,000원+ |
④ 시세 비교 — 실질취득가는 최근 시세 이상
베스트빌 101·102동의 전용 36.75~36.85㎡ 실거래입니다. 전체 7건 평균은 183,000,000원이지만, 2022년의 185,000,000원·190,000,000원·222,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 36.85㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 36.75㎡ | 4 | 177,000,000원 |
| 2024.07 | 36.75㎡ | 2 | 173,000,000원 |
| 2022.11 | 36.75㎡ | 3 | 222,000,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2022.03 | 36.85㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 2022.03 | 36.85㎡ | 4 | 164,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 173,500,000원 |
최신 거래는 2026.05.의 170,000,000원, 최근 12개월 평균은 173,500,000원입니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 7.1% 하락했습니다. 반면 임차보증금 인수를 포함한 실질취득가는 약 220,000,000원으로, 최근 12개월 평균보다 46,500,000원·26.8% 높고, 최신 거래보다 50,000,000원·29.4% 높습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 59,682,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 추정 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,474,276원 |
| 을구 1번 우리은행 근저당 | 66,000,000원 | 58,207,724원 |
| 을구 2번 우리은행 근저당 | 42,900,000원 | 0원 |
| 신청채권자 최정원 | 259,328,766원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 추정표는 총 채권액 368,228,766원 중 58,207,724원이 배당되고, 310,021,042원이 미배당되는 계산입니다. 다만 을구 1번 근저당은 2019.12.10., 을구 2번 근저당은 2020.10.30. 각각 말소된 이력이 확인되므로, 실제 배당대상과 순위는 법원 배당표·채권계산서 및 매각물건명세서 원본으로 반드시 재확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택인 도시형생활주택-단지형으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 302호입니다.
- 주위환경. 도당중학교 서측 인근 베스트빌 단지에 위치하고, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 토지는 대체로 평탄한 장방형이며 동측과 서측으로 공도에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구·과밀억제권역·도당중 절대 및 상대보호구역에 해당하며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래허가구역 지정 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 물건 상태. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 28세대의 소규모 다세대 단지이며, 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 원본 확인. 임대차계약서 2건의 관계, 실제 지급된 보증금, 계약 갱신 여부와 반환 내역을 확인해야 합니다.
- 대항력 성립 확인. 2022.10.14. 전입·점유가 매각기일까지 유지됐는지 주민등록표와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당요구·확정일자. 2025.05.09. 배당요구와 계약별 확정일자 적용 범위, 최정원의 청구액 259,328,766원 구성 내역을 확인해야 합니다.
- 인수액 계산. 법원의 예상 배당액을 보증금 220,000,000원에서 차감해 실제 승계액을 다시 계산해야 합니다.
- 과거 근저당 말소 확인. 우리은행 근저당 2건의 말소등기와 배당 시뮬레이션 간 차이를 등기부 원본 및 법원 기록으로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 후 실제 전출 여부와 현재 점유자를 확인하고, 인수보증금 반환과 인도 시점의 관계를 사전에 검토해야 합니다.
- 매각 진행 확인. 기재 매각기일 2026.07.09의 진행·변경·매각 결과를 법원에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 채권계산서 및 배당자료를 모두 확인한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “5,968만원짜리 물건”이 아니다
이 물건을 감정가 174,000,000원에서 59,682,000원까지 내려온 3회 유찰 물건으로만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 매수인이 실제로 부담할 가격은 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 임차보증금의 합계입니다. 등기된 보증금은 220,000,000원이고, 대항력 발생 시점은 경매개시보다 앞섭니다. 현재 회차에서 단순 계산한 인수액만 160,318,000원 이상이며, 합계 부담은 약 220,000,000원입니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 173,500,000원, 최신 거래는 170,000,000원이고 가격 추세도 7.1% 하락했습니다. 실질취득가는 최근 평균보다 46,500,000원 높습니다. 여기에 3회 유찰, 총 28세대의 소규모 단지, 경매 매각률 0.0%가 겹칩니다. 최저가는 낮지만 실질가격은 높고, 인수 구조까지 복잡한 물건입니다. 결론은 명확합니다. 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하며, 최저가만으로는 응찰 근거가 되지 않습니다.