서울남부지방법원 2025타경654. 가산와이피피아르센타워 11층 1114호로, 감정평가상 공부상 산업시설(공장)으로 등재된 집합건물입니다. 현재 최저매각가는 121,651,000원으로 감정가 297,000,000원의 40.96% 수준입니다. 말소기준권리는 2023년 7월 7일 국민은행 근저당권이고, 이후 현대카드 가압류·경매개시결정·금천구 압류와 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기부의 후순위 권리만 보고 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에 “대지권의 목적인 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기”가 명시되어 있고, 그 내용은 2023.04.10. 을구 16번 지상권설정, 지상권자 금천구입니다. 배당계산상 매수인이 떠안는 금전채무는 0원이지만, 이 비금전 권리의 존속은 별개의 핵심 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경654 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-30 가산와이피피아르센타워 제11층 제1114호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 산업시설(공장) · 20층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 유소희 · 2023.07.07 소유권이전(원인 2021.07.13 매매·신탁재산의 처분) |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 121,651,000원 (4회 유찰, 감정가 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 234,226,889원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 토지 지상권은 인수
말소기준은 2023.07.07. 국민은행 근저당권(채권최고액 274,800,000원)입니다. 그 이후 등기된 현대카드 가압류 11,023,667원, 2025.08.25. 임의경매개시결정, 2025.12.18. 금천구 압류, 2026.03.13. 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 2023.05.19. 신영부동산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 동일 법인 1곳, 대항력 없는 후순위 구조
임차관계는 주식회사 에이치인텔리전스 1곳이 현황조사·매각물건명세서와 임차권등기에 각각 나타납니다. 현황조사 기재 보증금은 7,000,000원, 월차임은 670,000원이며, 임차권등기에는 7,000,000원 중 반환받지 못한 금액 3,650,000원이 등기되어 있습니다. 이를 서로 다른 임차인의 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 기준일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에이치인텔리전스 | 전부 | 7,000,000원 임차권등기 미반환액 3,650,000원 | 현황조사 기재 2025.01.10 확정일자 2025.09.15 | 없음 | 미상 배당요구 2026.03.13 | 없음 |
현황조사상 기재일은 말소기준권리인 2023.07.07.보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 임차권등기 역시 2026.03.13. 접수된 후순위 권리로 매각에 의해 소멸합니다. 따라서 이 임차인 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아니며, 배당계산상 매수인 금전 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,651,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,503,114원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사국민은행 | 274,800,000원 | 119,147,886원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 11,023,667원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 285,823,667원 중 예상 배당액은 119,147,886원이며 미배당은 166,675,781원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인이 승계하는 금전채무는 0원이나, 토지의 금천구 지상권은 별도로 존속합니다.
④ 회차 시나리오 — 낮아지는 건 매각가, 지상권은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 (감정가 41%) | 121,651,000원 | 119,147,886원 | 166,675,781원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 97,320,800원 | 95,169,026원 | 190,654,641원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 26%) | 77,856,640원 | 76,055,220원 | 209,768,447원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 산업시설(공장)으로 등재되어 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 주위환경. 철산중학교 동측 인근으로 아파트 단지, 아파트형 공장, 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 11층이며, 기본 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 대상물건 남서측으로 폭 약 18m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 표시되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 금천구 지상권 원문 확인. 매각물건명세서가 인수를 명시한 을구 16번 지상권의 대상 토지·범위·존속기간·내용을 반드시 확인하세요.
- 용도 확인. 공부상 산업시설(공장)입니다. 주거용·일반 오피스텔처럼 판단하지 말고 실제 사용 가능 범위와 산업단지 관련 조건을 대조해야 합니다.
- 임차인 현황 재확인. 주식회사 에이치인텔리전스의 점유 여부, 임차권등기 이후 인도 여부와 배당요구 상태를 매각기일 직전 서류에서 다시 확인하세요.
- 가격 착시 경계. 4회 유찰·감정가 40.96%라는 사실은 회차 할인율입니다. 이를 곧바로 시세 대비 할인율로 해석하지 마세요.
- 세금·배당 변동. 배당계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본에서 인수권리와 현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만 권리가 단순하지 않다”
이 물건은 4회 유찰되어 최저가가 121,651,000원, 감정가의 40.96%까지 내려왔습니다. 임차인과 후순위 금전권리만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 결론을 결정하는 것은 그 숫자가 아닙니다. 대지권 목적 토지의 금천구 지상권이 매각 후에도 존속하고, 물건 자체도 공부상 산업시설(공장)입니다. 따라서 이 사건은 ‘몇 번 유찰됐는가’보다 지상권이 실제 이용·처분에 어떤 제약을 주는가를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 권리검토형 물건입니다.
