서울남부지방법원 2025타경654. 금천구 가산동 가산와이피피아르센타워 11층 1114호로, 감정평가서상 이용상태는 산업시설(공장)입니다. 말소기준권리는 2023년 7월 7일 국민은행 근저당권이며, 이후의 현대카드 가압류·경매개시결정·금천구 압류·상가건물임차권은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 같은 법인이 현황조사와 임차권등기에 각각 나타난 것으로, 실제 임차인은 1명입니다.

문제는 건물 등기부의 후순위 권리가 아닙니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기로 2023년 4월 10일 접수 제56821호, 을구 16번 지상권설정이 명시돼 있습니다. 지상권자는 금천구입니다. 따라서 배당표상 금액 인수액이 0원이더라도, 권리관계 전체를 “인수 없음”으로 보아서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 토지 지상권은 인수

건물 등기부만 보면 말소 구조는 단순합니다. 2023년 7월 7일 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 현대카드 가압류 11,023,667원, 경매개시결정, 금천구 압류, 에이치인텔리전스의 상가건물임차권은 매각으로 소멸합니다. 다만 토지 별도등기의 지상권은 이 소멸 구조에서 제외됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

현황조사에는 보증금 7,000,000원·월 차임 670,000원으로 조사됐고, 등기부에는 그중 반환받지 못한 금액 3,650,000원이 임차보증금으로 기재돼 있습니다. 두 기록은 같은 법인에 관한 것이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 사업자등록일 2025년 9월 15일은 말소기준일인 2023년 7월 7일보다 늦어 대항력은 없고, 2026년 3월 13일 등기된 상가건물임차권도 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.

③ 가격 판단 — 64%만으로 ‘저렴하다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 190,080,000원으로 감정가 297,000,000원의 64%입니다. 금전 인수액이 0원이므로 금액 기준 실질취득액은 최저가와 같은 190,080,000원입니다. 다만 이 금액에 더해 토지 지상권이라는 비금전 권리부담이 남습니다.

동일 건물이나 유사 산업시설의 검증된 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 특히 공부상 용도가 산업시설(공장)인 만큼 주거용 집합건물의 가격 기준을 그대로 적용해서도 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 190,080,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 국민은행 근저당에 배당됩니다. 전체 채권 미배당액은 99,204,787원이며 매수인의 금전 인수액은 0원입니다. 단, 금천구 지상권은 배당으로 정리되는 금전채권이 아니라 별도로 인수되는 권리부담입니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 이용상태. 공부상 산업시설(공장)으로 등재돼 있으며, 공부와 현황의 차이는 없습니다.
• 주위환경. 철산중학교 동측 인근으로 아파트단지, 아파트형 공장, 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통입니다.
• 도로. 대상물건 남서측으로 폭 약 18m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 11층이며, 기본 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역 등에 해당합니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 지상권 원문 확인. 대지권의 목적인 토지 을구 16번 지상권의 범위와 구체적인 내용을 별도등기 원본에서 확인해야 합니다.
• 금액 인수와 권리 인수 구분. 임차보증금 등 금전 인수는 0원이지만, 금천구 지상권은 소멸하지 않고 인수됩니다.
• 실거래 대조. 감정가 대비 64%라는 수치만으로 저렴하다고 판단하지 말고 동일 건물과 유사 산업시설의 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 임차인 중복 계산 금지. 현황조사와 임차권등기에 나타난 에이치인텔리전스는 같은 법인으로, 실제 임차인은 1명이며 보증금 7,000,000원과 미반환액 3,650,000원을 합산하지 않습니다.
• 점유·명도 확인. 임차권은 소멸하더라도 실제 점유 상태와 인도 일정은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 토지 별도등기를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 할인율보다 인수 지상권이 먼저다

이 물건은 감정가 297,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 190,080,000원까지 내려왔습니다. 임차인은 실제 1명이고 대항력이 없으며, 후순위 임차권과 가압류·압류도 소멸하므로 금전 인수액은 0원입니다.

그러나 핵심은 대지권의 목적인 토지에 남는 금천구 지상권입니다. 이 권리는 매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 여기에 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 증명할 실거래 비교도 없고, 공부상 용도는 산업시설(공장)입니다. 따라서 결론은 임차인 위험은 낮지만, 토지 지상권 확인 전에는 입찰 보류입니다. 두 번 유찰됐다는 사실보다 인수되는 권리의 구체적인 내용이 이 사건의 승부처입니다.