인천지방법원 2025타경34571. 김포시 대곶면 초원지리 282-3 일원의 제조업소와 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 1층~2층 제조업소이고, 건물은 일반철골구조 난연판넬지붕 2층입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 중2층 및 다락방을 본 건물에 포함하여 평가했다는 내용이 있습니다. 토지상의 콘크리트 바닥·옹벽·담장·관상수·조경석 역시 토지가격에 포함해 평가됐습니다.
권리의 출발점은 2018.05.02. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 276,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 현재 존속하는 중소기업은행 근저당과 가압류, 김포시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저매각가는 감정가 1,379,498,000원에서 2회 유찰돼 675,954,000원까지 내려왔습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34571 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 대곶면 초원지리 282-3 · 도로명주소 경기도 김포시 대곶면 율마로 113-2 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층~2층 제조업소 |
| 토지 | 1,271.0㎡ · 지목 대 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 남수경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,379,498,000원 / 675,954,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,255,777,192원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.05.02. 을구 1번 중소기업은행 근저당권 276,000,000원입니다. 이후 존속 중인 을구 6번 114,000,000원, 을구 8번 180,000,000원, 을구 9번 360,000,000원, 을구 10번 72,000,000원의 근저당권과 갑구 4번 중소기업은행 가압류 7,192,143원, 임의경매개시결정, 김포시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 — 전입은 말소기준보다 늦다
| 점유자 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| YOON CHARLES | 미상 | 2025.03.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 확인된 점유자는 1명입니다. YOON CHARLES의 전입일은 2025.03.17.로, 말소기준일 2018.05.02.보다 뒤입니다. 따라서 제시된 자료에서는 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당요구 및 우선변제 관계는 매각물건명세서에서 최종 대조할 필요가 있습니다.
③ 배당 구조 (매각가 675,954,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,159,540원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 중소기업은행 | 114,000,000원 | 114,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 중소기업은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 4. 을구 9번 근저당 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 96,794,460원 |
| 5. 을구 10번 근저당 · 중소기업은행 | 72,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 7,192,143원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가를 매각가로 가정하면 채권 총액 1,009,192,143원 중 666,794,460원이 배당되고, 미배당은 342,397,683원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 675,954,000원 | 666,794,460원 | 342,397,683원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 473,167,799원 | 466,036,121원 | 543,156,022원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 331,217,459원 | 325,780,415원 | 683,411,728원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼 매각가가 낮아질수록 채권자 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수는 모든 회차 0원입니다. 다만 이는 권리 인수의 문제이고, 가격이 적정한지는 별개의 문제입니다. 제조업소와 토지가 결합된 물건이라 실제 매매가격·임대수익·설비 상태 등 별도 가격 검증이 필요합니다.
⑤ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 1층~2층은 제조업소로 이용 중이며, 일반철골구조 난연판넬지붕 2층입니다. 기본적인 위생설비가 되어 있습니다.
- 주위환경. 초원2리마을회관 북동측 인근으로, 주위에 중소규모 공장과 농경지가 소재하며 제반 여건은 보통입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통상황은 보통입니다.
- 토지. 1,271.0㎡, 지목 대, 공업용, 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 484,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 성장관리계획구역(산업형), 성장관리권역, 하수처리구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 개발 규제. 김포 환경재생 혁신복합단지 조성사업 예정지와 관련된 개발행위허가제한지역에 포함됩니다.
- 토지거래. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재되어 있으며 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 시세가 없으므로 ‘49% 할인’만으로 적정가를 판단하지 않습니다.
- 점유 확인. YOON CHARLES는 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 사용관계와 보증금·확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서에서 최종 확인합니다.
- 제시외 부분. 중2층·다락방과 제시외 건물의 현황, 면적, 실제 사용상태를 현장에서 대조합니다.
- 개발행위 제한. 김포 환경재생 혁신복합단지 조성사업 예정지 관련 개발행위허가제한지역이므로 향후 증·개축이나 토지 활용 계획이 있다면 관계부서 확인이 필요합니다.
- 토지이용계획. 자연녹지지역·성장관리계획구역(산업형) 등 적용 규제를 실제 영업·신규 인허가 계획과 함께 확인합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 가정에서 미배당 342,397,683원이 발생하지만 매수인 인수는 0원입니다. 채권자의 미회수액과 낙찰자의 인수액을 혼동하지 않습니다.
맺으며 — “권리 할인”보다 “가격 검증”이 핵심
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2018.05.02. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 남아 있는 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 점유자 YOON CHARLES도 2025.03.17. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 ‘감정가 대비 얼마나 많이 떨어졌는가’보다 제조업소와 토지의 실제 가치가 675,954,000원보다 높은지를 확인하는 데 있습니다. 2회 유찰된 현재 가격은 감정가의 49%지만 최근 실거래 비교자료가 없어 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 여기에 개발행위허가제한지역과 성장관리계획구역 등 토지 이용 조건, 중2층·다락방·제시외 건물까지 함께 검토해야 합니다. 권리는 정리형, 가격은 검증형. 이 사건은 그 구분이 가장 중요합니다.
