인천지방법원 2025타경34592. 김포시 장기동 2019-2의 제1층 제104호로, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정가는 595,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 100,002,000원입니다. 권리구조의 중심은 2018.06.08 설정된 남서울농업협동조합의 채권최고액 324,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 같은 날 설정된 추가 근저당 60,000,000원과 이후의 경매개시결정, 경기신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다.
등기상 말소기준보다 앞선 하나은행 근저당 327,600,000원은 2018.06.08 해지로 이미 말소됐습니다. 임차인은 없으며 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 핵심 위험은 임차보증금 승계가 아니라, 5회 유찰된 근린시설을 현재 가격에 취득한 뒤 실제로 이용·임대·매각할 수 있는지에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34592 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2019-2 1층104호 · 경기도 김포시 김포한강2로23번길 22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 일반철골구조 데크슬래브지붕 지상 3층 건물 내 제1층 제104호 · 사용승인일 2016.03.07 |
| 소유자 | 이미경 |
| 감정가 / 최저가 | 595,000,000원 / 100,002,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남서울농업협동조합 / 325,149,722원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
| 제시외 건물 | 현관 외부 데크 및 난간 · 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 대항력 임차보증금이나 임차권등기 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2018.06.08 남서울농업협동조합 근저당 324,000,000원이고, 같은 날 설정된 60,000,000원 근저당과 2025년 경기신용보증재단 가압류는 후순위로 매각 시 소멸합니다. 2016년 하나은행 근저당은 2018.06.08 해지로 이미 말소됐기 때문에 매수인이 떠안을 선순위 근저당으로 남아 있지 않습니다.
② 가격 — 5회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가 595,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 회차 매각가는 100,002,000원, 시나리오상 감정가 17% 구간입니다. 다음 회차는 70,001,400원, 그다음 회차는 49,000,980원으로 계산돼 있습니다. 가격 하락 폭 자체는 크지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 근린시설 시장가치보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,002,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,200,028원 |
| 2. 근저당 · 남서울농업협동조합 | 324,000,000원 | 97,801,972원 |
| 3. 근저당 · 남서울농업협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 41,180,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 425,180,000원 중 현재 회차 예상 배당액은 97,801,972원이며, 예상 미배당액은 327,378,028원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운양중학교 남동측 인근으로 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, 근거리에 김포골드선 장기역이 소재하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 제1층 제104호는 근린생활시설로 이용중입니다. 기본적인 전기·위생·급배수·난방·승강기·주차시설이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 23미터 내외, 남서측 약 12미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 토지 지목은 주차장, 토지면적은 933.7㎡, 공시지가는 1,913,000원/㎡입니다.
- 제시외 부분. 현관 외부에 데크 및 난간이 존재하며 매각물건에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 5회 유찰 원인 확인. 가격만 낮아진 사실보다 반복적으로 응찰이 성립하지 않은 이유를 현장·상권·임대조건과 함께 확인해야 합니다.
- 근린생활시설 실제 이용 확인. 현장 내부 상태, 현재 사용 형태와 공실 여부, 향후 동일 용도의 사용·임대 가능성을 직접 점검하세요.
- 제시외 데크·난간 확인. 현관 외부 데크 및 난간이 매각에 포함되므로 현황과 이용 범위를 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당과 후순위 권리의 소멸 여부를 등기사항전부증명서·매각물건명세서 원본으로 최종 확인하세요.
- 매각대금 외 비용 확인. 관리비, 세금, 명도 및 시설 정비 등 취득 후 발생 가능한 비용을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 5회 유찰의 이유
이 물건은 권리 자체보다 가격과 활용성이 더 중요한 사건입니다. 말소기준은 2018.06.08 남서울농업협동조합 근저당이고, 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 감정가 595,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 100,002,000원까지 내려왔다는 사실은 반드시 별도로 해석해야 합니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 왜 5회 동안 시장이 응찰하지 않았는지를 현장과 상권에서 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.