서울남부지방법원 2025타경658. 강서구 등촌동 가양역데시앙플렉스지식산업센터 제5층 제507호입니다. 집합건축물대장과 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 현재 최저매각가는 감정가 421,000,000원에서 네 차례 유찰된 172,442,000원입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 확인 가능한 실거래 비교치 없이 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
등기상 말소기준은 2022년 3월 31일 국민은행 근저당권입니다. 이 근저당권과 2025년 8월 27일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 강동세무서 압류는 2025년 3월 해제되어 이미 말소됐습니다. 따라서 등기만 보면 구조는 비교적 단순하지만, 현황조사와 매각물건명세서에는 서로 다른 점유 기록이 있어 임차·점유관계가 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경658 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 14-7 가양역데시앙플렉스지식산업센터 제5층 제507호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) · 지하 5층, 지상 12층 건물 내 제5층 |
| 사용승인일 | 2021.12.10 |
| 소유자 | 김성숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 421,000,000원 / 172,442,000원 (4회 유찰, 감정가의 41.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 321,878,260원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.31 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 374,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 등기상 근저당은 소멸
말소기준은 2022.03.31 국민은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 이번 경매의 신청채권자 권리로서 매각으로 소멸하고, 이후의 경매개시결정 역시 소멸합니다. 2021년 케이비부동산신탁 명의의 신탁등기는 2022년 김성숙 앞으로 소유권이 이전되며 말소됐고, 2024년 국의 압류도 2025년 해제되어 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인·점유 분석 — 한 건은 대항력 미상
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 사단법인 청명근로장애인복지회,김세광 | 미상 | 2022.10.05 | 10,000,000원 / 900,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 없음 | 승계 없음 |
| 복지회 | 미상 / 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
첫 번째 점유 기록은 전입일이 말소기준권리인 2022.03.31보다 늦은 2022.10.05이므로 대항력이 없습니다. 보증금 10,000,000원과 월차임 900,000원이 기재돼 있지만, 이 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
문제는 두 번째 기록입니다. “복지회”가 주거 용도로 점유하는 것으로 기재돼 있으나 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있음으로 단정할 수도, 대항력 없음으로 확정할 수도 없습니다. 전입일이 말소기준보다 빠르고 보증금이 존재하는 것으로 확인될 경우 배당표상 0원과 별개로 인수 문제가 달라질 수 있습니다.
③ 가격 구조 — 41% 할인만으로 시세 메리트 판단 금지
현재 최저가는 172,442,000원으로 감정가 421,000,000원의 40.96%입니다. 5회 유찰 시 가정가격은 137,953,600원, 6회 유찰 시 가정가격은 110,362,880원입니다. 다만 동일 물건 또는 인근 비교대상의 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 근거로 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 172,442,000원 | 40.96% | 169,227,812원 | 205,172,188원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 137,953,600원 | 32.77% | 135,222,250원 | 239,177,750원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 | 110,362,880원 | 26.21% | 108,017,800원 | 266,382,200원 | 0원* |
* 배당 시뮬레이션 기준. 전입일·보증금이 미상인 점유자의 권리 확인 결과에 따라 실제 인수 판단은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,442,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,214,188원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 374,400,000원 | 169,227,812원 |
| 근저당 미배당 | - | 205,172,188원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.9%로 추정한 금액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 근저당 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장과 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아니므로 실제 사용 가능 업종과 입주 자격을 확인해야 합니다.
- 입지. 등촌고등학교 북동측 인근으로 주상복합건물, 지식산업센터, 오피스텔, 중소형 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 9호선 가양역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 5층·지상 12층 건물로, 사용승인일은 2021.12.10입니다. 승강기, 화재탐지, 스프링클러, 소화전과 지하 자주식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 34m, 남동측 약 18m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준공업지역, 과밀억제권역, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역 등이 적용됩니다. 토지 공시지가는 ㎡당 8,001,000원입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 네 차례 유찰 이력이 있으므로 감정가 할인율과 별도로 지식산업센터의 실수요, 임대수요, 관리비와 재매각 가능성을 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. “복지회”의 전입일, 보증금, 임대차계약 체결일, 점유 개시일과 배당요구 여부를 원본 자료로 확인하세요.
- 점유 기록 대조. 사단법인 청명근로장애인복지회·김세광 기록과 복지회 기록의 실제 점유부분 및 계약관계를 현장에서 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 41.0%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고 동일 건물·유사 층·유사 용도의 최근 매매와 임대 사례를 확인하세요.
- 용도 적합성. 공장(지식산업센터) 입주 가능 업종, 사업자 요건, 실사용 제한과 용도변경 가능 여부를 확인하세요.
- 관리비·부가비용. 체납 관리비, 부가가치세 처리, 취득 관련 세금과 시설 유지비를 관리사무소 및 관계기관에 확인하세요.
- 배당표 해석. 국민은행의 미배당 205,172,188원은 매수인 승계액이 아니지만, 별도의 선순위 임차보증금이 확인되면 실질취득비용이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 점유관계 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “41% 할인보다 점유 확인이 먼저”
이 물건의 등기 구조는 단순합니다. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 경매로 소멸하는 구조라 등기상 선순위 인수권리는 확인되지 않습니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 권리분석의 결론을 0원으로 끝내기에는 전입일과 보증금이 미상인 점유자가 남아 있습니다. 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 확인 결과에 따라 실제 인수 판단이 달라질 수 있습니다. 여기에 네 차례 유찰된 공장(지식산업센터)이고 실거래 비교치도 확인되지 않아, 감정가의 41.0%라는 숫자만으로 가격 매력을 인정할 수 없습니다. 등기권리는 비교적 단순하지만, 점유와 환금성은 보수적으로 확인해야 하는 물건입니다.
