12,485,000원
인천지방법원 2025타경34621. 김포시 대곶면 상마리 럭키빌리지 비동 301호, 전용 51.39㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 김성식은 2003년 10월 28일 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준은 2008.05.19 대한생명보험주식회사 근저당권, 채권최고액 15,600,000원입니다. 그 뒤 설정된 국민건강보험공단·국·김포시 압류와 신용보증기금·경기신용보증재단·주식회사 바이트리·주식회사 우리카드 가압류, 경매개시결정은 모두 데이터상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
권리표면은 비교적 단순하지만 점유는 별도로 확인해야 합니다. 등록된 임차인은 없지만 감정평가 참고사항에는 이해관계인의 협조가 원활하지 못해 임대관계가 미상이라고 기재돼 있습니다. 따라서 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 근거도 없지만, 반대로 현장 점유관계를 확인하지 않고 명도 리스크가 없다고 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34621 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 대곶면 상마리 176 럭키빌리지 비동 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 51.39㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 4층 건물 내 3층 일부 |
| 소유자 | 김성식 (2003.10.28 임의경매로 인한 매각) |
| 감정가 / 최저가 | 52,000,000원 / 12,485,000원 (4회 유찰 · 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한화생명보험 주식회사 / 2,529,689원 |
| 말소기준 | 2008.05.19 근저당권 · 대한생명보험주식회사 · 채권최고액 15,600,000원 |
| 매각조건 | 재매각 · 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸형
확인된 임차인은 없습니다. 등기상 말소기준은 2008.05.19 대한생명보험주식회사 근저당입니다. 이후 존재하는 압류·가압류 및 경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 낙찰대금이 근저당 채권최고액보다 낮아 근저당권자에게 미배당이 발생하더라도, 이 미배당액을 매수인이 별도로 인수하는 구조로 계산돼 있지는 않습니다.
② 시세 비교 — 할인은 분명하지만, 시세 자체가 하락 중
럭키빌리지 A,B동 동일 면적 51.39㎡ 중심의 확인된 실거래입니다. 전체 5건 평균은 30,000,000원이지만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 27,500,000원과 데이터상 최신 거래 20,000,000원, 그리고 최근·과거 비교 추세 -13.2%를 우선해 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 51.39㎡ | 4 | 20,000,000원 |
| 2025.03 | 51.39㎡ | 1 | 35,000,000원 |
| 2023.05 | 51.39㎡ | 1 | 35,000,000원 |
| 2023.02 | 51.3㎡ | -1 | 25,000,000원 |
| 2022.11 | 51.3㎡ | 1 | 35,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.39㎡ | 2건 | 27,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 30,000,000원 |
현재 최저매각가이자 인수액 0원을 전제로 한 최저가 기준 실질취득액은 12,485,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 27,500,000원의 45.4%이고, 데이터상 최신 거래 20,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차 가격은 최근 실거래와 비교해 할인 구간에 있는 것이 맞습니다. 다만 최근 12개월 평균은 이전 거래 평균보다 13.2% 낮아진 흐름이므로, 과거 전체 평균 30,000,000원만 보고 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 12,485,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 624,730원 |
| 2. 근저당 · 대한생명보험주식회사 | 15,600,000원 | 11,860,270원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 29,750,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 68,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 바이트리 | 24,906,673원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 6,873,890원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 총 미배당 | 145,130,563원 | 133,270,293원 |
현재 회차에서는 집행비용 624,730원과 근저당권자 배당 11,860,270원으로 매각대금이 소진됩니다. 후순위 가압류에는 배당이 없고 소유자 잔여도 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공동주택(다세대주택)이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 4층 건물 내 3층 일부입니다. 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 입지. 김포공원묘지 남동측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공장이 밀집한 가운데 일부 주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 중소형 차량 출입이 용이하고 인근 대곶서로변에 노선버스정류장이 있으나 운행노선수는 많지 않은 편입니다.
- 도로. 북측으로 폭 5미터 내외의 진입도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업형)·가축사육제한구역·성장관리권역에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역은 감정자료상 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있어 최신 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지. 토지면적 744.0㎡, 공시지가 279,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시돼 있지 않습니다.
- 환금성. 럭키빌리지 A,B동은 총 15세대이며 2001.09.12 사용승인된 소규모 다세대입니다. 단지 경매 매각률 20.0%와 평균 유찰 4.0회가 환금성의 가장 직접적인 경고지표입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정자료상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세가 존재하면 배당순위와 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 재매각 특별조건. 이번은 재매각이며 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 보증금 조건으로 착각하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 30,000,000원보다 최근 12개월 평균 27,500,000원과 최신 거래 20,000,000원, 최근 추세 -13.2%를 기준으로 응찰 상한을 정하는 편이 안전합니다.
- 환금성 보수적 평가. 4회 유찰·단지 매각률 20.0%·15세대 규모를 감안해 낙찰 후 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 가정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “싸다”는 맞지만, “쉽다”는 아니다
이 물건의 장점은 분명합니다. 2008년 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가 12,485,000원도 최근 12개월 평균 27,500,000원의 45.4%에 불과해 가격 할인 역시 확인됩니다.
그러나 최근 거래 흐름은 -13.2%이고, 물건은 이미 4회 유찰됐으며 단지 경매 매각률은 20.0%입니다. 주변도 소규모 공장이 밀집하고 일부 주택·농경지가 혼재하는 입지이며 총 15세대의 소규모 다세대입니다. 여기에 임대관계가 미상이고 이번 회차가 재매각·보증금 20% 특별조건이라는 점까지 더해집니다. 결론은 “권리와 가격은 합격, 환금성과 집행은 경계”입니다. 최저가가 크게 내려왔다는 사실을 투자등급 전체와 동일시하지 않는 것이 핵심입니다.
