인천지방법원 2025타경34624. 부천 오정동 ‘오정의아침’ 101동 402호, 전용 38.43㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자는 손재현으로 2022.02.07 매매를 원인으로 2022.03.16 소유권을 취득했고 거래가액은 170,000,000원입니다. 현 등기상 말소기준은 2023.09.19 주택도시보증공사의 1,020,000,000원 가압류이며, 이후 부천시 압류와 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 중심은 등기부보다 임차인 채준병입니다. 전입일은 2022.08.16으로 말소기준 2023.09.19보다 빠르고, 조사자료에는 대항력 있는 임차인으로 표시돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있더라도, 보증금이 확인되기 전에는 실제 인수 위험을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34624 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 오정동 590-32 오정의아침 101동 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 38.43㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 4층 |
| 사용승인 | 2013.09.03 |
| 소유자 | 손재현 · 2022.03.16 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 58,310,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 채준병 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 임차인 확인이 먼저
2013년 설정됐던 국민은행·은산정보통신·우리은행·고승용 근저당은 모두 이미 말소됐고, 2019년 임의경매와 제이티저축은행 가압류 역시 2020.01.10 매각 과정에서 정리됐습니다. 2020년 국민은행 근저당도 2022.02.08 해지로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 승부처
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 채준병 | 2022.08.16 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 임차인 채준병은 이번 경매 신청채권자와 동일한 이름이며, 관계인 또는 가장임차인 가능성을 의심해야 한다는 주의사항도 기록돼 있습니다. 이는 가장임차인으로 확정됐다는 뜻이 아니므로, 임대차계약서·보증금 지급내역과 점유관계를 직접 대조해야 하는 사안입니다.
③ 가격 비교 — 33.1%라는 숫자는 ‘현재 시세 대비 할인율’이 아니다
제시된 거래는 오정의아침 전용 37.77~38.43㎡의 두 건입니다. 2022.02 거래가 170,000,000원, 2022.09 거래가 182,000,000원이며 평균은 176,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 37.77㎡ | 3 | 182,000,000원 |
| 2022.02 | 38.43㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 176,000,000원 |
최저가 58,310,000원은 이 두 건 평균 176,000,000원의 33.1%입니다. 그러나 비교 거래가 모두 2022년이어서 2026년 현재의 실거래 수준을 직접 보여주는 표본은 아닙니다. 따라서 “시세보다 66.9% 싸다”는 식의 결론은 내릴 수 없습니다. 특히 선순위 임차인의 보증금이 미상인 만큼, 가격 비교도 최저가가 아니라 최종적으로 확인되는 실질취득비용을 기준으로 다시 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,449,580원 |
| 1. 갑구 10번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 56,860,420원 |
| 2. 경매개시결정 · 채준병 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 58,310,000원에서 집행비용 1,449,580원을 제외한 56,860,420원이 주택도시보증공사 가압류에 배당되고, 신청채권자 채준병에게 계산된 배당은 0원입니다. 총 채권 1,195,000,000원 대비 미배당액은 1,138,139,580원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금 미상 문제는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차위험 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 58,310,000원 | 56,860,420원 | 1,138,139,580원 |
| 4회 유찰 시 | 40,817,000원 | 39,682,294원 | 1,155,317,706원 |
| 5회 유찰 시 | 28,571,900원 | 27,657,606원 | 1,167,342,394원 |
낙찰가가 58,310,000원에서 40,817,000원, 28,571,900원으로 낮아지면 등기채권의 미배당액은 더 커집니다. 배당표 계산에서는 각 회차 모두 매수인 인수를 0원으로 두고 있지만, 임차보증금이 확인되지 않은 이상 이 숫자만으로 매수인의 최종 부담을 확정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 부천우편집중국 남측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재하고 주위여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구·과밀억제권역·항공표면에 해당하고, 토지거래계약 허가구역은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 447.0㎡, 공시지가 1,783,000원/㎡, 지목은 대이며 평지·세로장방형입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 채준병의 임대차계약서, 실제 보증금 지급액, 점유 여부와 반환채권 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력·배당관계 대조. 전입일 2022.08.16이 말소기준 2023.09.19보다 빠르므로 실제 보증금과 배당관계가 실질취득비용을 좌우합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 채준병과 신청채권자 채준병이 동일한 이름으로 기재돼 있고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제시돼 있으므로 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 2022년 거래를 현재 시세로 오인 금지. 비교 거래는 170,000,000원·182,000,000원이지만 모두 2022년 거래입니다.
- 소규모 다세대 환금성 점검. 총 16세대이고 제시 거래가 2건뿐이므로 실제 매도 가능 가격과 거래기간을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 가격보다 먼저 볼 것은 보증금”
감정가 170,000,000원이 3회 유찰돼 58,310,000원까지 내려온 숫자만 보면 가격 매력이 매우 커 보입니다. 제시된 2022년 거래 평균 176,000,000원과 비교하면 33.1% 수준이기도 합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 채준병의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다.
명세서상 별도 인수권리는 없고 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산하지만, 보증금이 미상인 상태에서는 그 0원을 최종 결론으로 사용할 수 없습니다. 또한 비교 실거래도 2022년 두 건에 그쳐 2026년 현재의 시세를 직접 설명하기 어렵습니다. 등기부는 비교적 정리돼 있지만, 임차관계가 풀리기 전까지는 가격 메리트도 확정되지 않는 물건입니다. 이 사건의 입찰 판단은 58,310,000원이 아니라 채준병의 실제 보증금과 인수 여부를 확인한 뒤의 실질취득비용에서 시작해야 합니다.
