부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경34631 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조 68.02㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

267,400,000원 2억 6,740만 감정가 350,000,000원

감정가의 76% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 245,000,000원 최저가 대비 +9%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,450만원

최저가의 10% · 24,500,000원

실거래 대비

▲ 31.1% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 2건 평균 2.04억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차보증금 인수 가능성이 핵심인 다세대. 유찰로 가격은 내려갔지만 실질취득 부담을 반드시 계산해야 합니다.

가격 최저가 245,000,000원이나 임차인 미배당 보증금 119,230,000원 인수 가능
자금 입찰보증금 약 24,500,000원 · 매수인 인수 예상 119,230,000원
리스크 오대석 임차권등기 대항력·우선변제권 존재. 확약서 제출 여부와 인수 범위 확인 필요

한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 다세대이지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금 3.6억원 중 미배당액 119,230,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 최저가만 보고 접근하면 안 되고, 실질취득 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.

감정가 / 최저가

350,000,000원
245,000,000원

1회 유찰

임차보증금

360,000,000원

오대석 임차권등기

매수인 인수

119,230,000원

배당 부족분

핵심지표

C · 42점

임차권 리스크

인천지방법원 2025타경34631. 경기도 부천시 원미구 원미동 코지하우스 4층 401호 다세대주택입니다. 권리관계의 중심은 2023년 설정된 김현주 근저당권이 아니라, 그 이전부터 존재한 오대석 임차인의 주택임차권등기입니다.

매각물건명세서상 주택임차권등기가 존재하고, 전입일 2022.10.17·확정일자 2022.09.07로 말소기준권리 이전 대항력이 인정되는 구조입니다. 배당으로 일부 회수되더라도 부족분은 매수인이 부담할 수 있어, 최저가 2.45억원이 실제 취득가격이 아닙니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경34631
소재지	경기도 부천시 원미구 원미동 122-15 코지하우스 4층401호
물건종류 / 이용	다세대 · 주거
소유자	이성희
감정가 / 최저가	350,000,000원 / 245,000,000원
청구액	360,000,000원
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리는 을구 순위 5번 김현주 근저당권(2023.04.19)입니다. 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 오대석 임차권등기는 말소기준 이전 대항력 있는 권리로, 배당 부족분 인수 가능성이 존재합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	위험
오대석	360,000,000원	有	가능	미배당 119,230,000원 인수 가능
우요셉	미상	없음	해당 없음	전입신고가 말소기준권리 이후

⚠️ 확약서 관련 확인 필요 매각물건명세서에는 주택임차권등기와 함께 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 기재되어 있습니다. 확약의 범위와 실제 인수 여부는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.

③ 예상 배당표 (매각가 245,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,230,000원
임차인 오대석 보증금	360,000,000원	240,770,000원
김현주 근저당	30,000,000원	0원
조하균 근저당	30,000,000원	0원
김현주 근저당	75,000,000원	0원
인수 예상액	-	119,230,000원

매각대금 배분

낙찰가 vs 실질취득 부담

인수액을 반영하면 실질취득 부담은 364,230,000원 수준입니다.

⛔ 핵심 위험 최저가 245,000,000원만 보면 감정가 대비 할인처럼 보이지만, 임차인 부족분 119,230,000원을 고려하면 실질 취득 부담은 약 364,230,000원입니다. 유찰 가격보다 임차권 인수 여부가 우선입니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 부천북초등학교 남측 인근, 단독주택·다세대주택 및 근린생활시설 혼재 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 교통 여건은 무난합니다.
규모. 코지하우스는 총 8세대 규모이며 2019년 준공되었습니다.
용도. 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 오대석 임차권등기의 말소 동의 및 실제 인수 범위를 확인해야 합니다.
실질취득 계산. 낙찰가가 낮아져도 인수액 증가 가능성을 함께 계산해야 합니다.
미상 임차인. 우요셉 관련 보증금 미상 부분은 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 위험이 먼저”

이 물건은 단순 할인형 경매가 아닙니다. 최저가는 2.45억원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차권등기와 보증금 부족분 때문에 실제 투자 판단은 인수액을 포함해야 합니다. 권리상 핵심은 임차인이고, 입찰 전 확약서 및 임차권 소멸 여부 확인이 가장 중요합니다.

부동산강제경매

임차보증금 인수가 승부처 — 부천 코지하우스 401호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 예상 배당표 (매각가 245,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 위험이 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-27	유찰	3억 5,000만원
2	2026-07-08	대기	2억 4,500만원