수원지방법원 2024타경4635. 화성시 영천동 신세계프라자 1층 108호로, 감정평가 당시 근린생활시설로 이용 중이었으나 현장조사 시점에는 공실이었습니다. 소유자 김윤아가 2018년 9월 19일 거래가액 776,000,000원에 취득하면서 수협은행 명의의 채권최고액 550,800,000원 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 화성시와 국의 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적으로는 감정가에서 크게 내려온 물건이지만, 최저가가 낮다는 사실과 시세보다 싸다는 판단은 서로 다릅니다. 비교 가능한 실거래 기준 없이 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 근린시설은 주거용 부동산보다 임대수요·업종 적합성·공실기간에 따라 가치 편차가 커질 수 있으므로, 이 물건의 승부처는 권리보다 현장 수익성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4635 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄순환대로29길 52, 1층 108호 (영천동, 신세계프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 현장조사 시 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물 내 1층 108호 |
| 소유자 | 김윤아 (2018.09.19. 거래가액 776,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 723,000,000원 / 173,592,000원 (4회 유찰·감정가의 24.01%) |
| 신청채권액 | 550,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018년 9월 19일 설정된 수협은행 근저당권 550,800,000원입니다. 이후 등기된 화성시 압류, 국 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022년 수협은행이 한 차례 임의경매를 신청했으나 2023년 취하로 해당 등기가 말소됐고, 2024년 에이치에프에프이이유동화전문유한회사가 수협은행으로부터 양도받은 채권을 근거로 다시 경매를 개시했습니다.
② 유찰 구조 — 24.01%를 시세 할인으로 착각하지 말 것
감정가 723,000,000원에서 4회 유찰된 현재 최저매각가는 173,592,000원입니다. 다음 회차가 진행될 경우 제시된 시나리오는 5회 유찰 시 121,514,399원, 6회 유찰 시 85,060,079원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 담보권자의 미배당액은 오히려 커집니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 173,592,000원 | 170,361,712원 | 380,438,288원 |
| 5회 유찰 시 | 121,514,399원 | 119,013,197원 | 431,786,803원 |
| 6회 유찰 시 | 85,060,079원 | 83,128,998원 | 467,671,002원 |
③ 예상배당표 (매각가 173,592,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,230,288원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 550,800,000원 | 170,361,712원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 근저당권자에게 배당되며, 근저당권 미배당액은 380,438,288원입니다. 미배당 담보채권은 매수인이 인수하지 않으며, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영천초등학교 남동측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·학교·공원이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중인 물건이나 현장조사 시점에는 공실이었습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 3층 건물의 1층 108호이며 위생·급배수·소화전·도시가스·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로 상업용 건물 부지로 이용 중이며 북측 2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·절대보호구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 공부 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 4회 유찰과 공실 상태를 고려하면, 주거용 부동산보다 임대수요와 업종 적합성에 대한 현장 검증 비중이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 재확인. 감정평가 당시 공실이었지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 사업자등록 여부 확인이 필요합니다.
- 임대수익 검증. 주변 1층 근린시설의 보증금·월세·공실기간을 확인해 실질취득가 173,592,000원의 수익성을 계산해야 합니다.
- 유찰 원인 확인. 4회 유찰이 단순 가격 문제인지, 상권·가시성·동선·업종 제한·관리비 부담 때문인지 현장에서 분리해 판단해야 합니다.
- 체납 관리비. 집합건물의 공용부분 관리비 체납 여부와 금액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 수협은행 근저당권의 채권양도 관계, 압류, 매각물건명세서와 최신 등기사항을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 예상배당에는 당해세와 최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원과 투자 매력은 별개”
이 물건의 등기 권리는 비교적 단순합니다. 2018년 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 산정된 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정가 723,000,000원에서 4회 유찰돼 173,592,000원까지 내려왔고, 감정 당시 공실이었습니다. 권리는 소멸형이지만 가격 적정성과 환금성은 검증형입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 임대수익, 공실 해소 가능성, 인근 근린시설의 거래가격을 기준으로 응찰가 상한을 정해야 합니다.
