부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경34639 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트조 50.66㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

112,051,900원 1억 1,205만 감정가 160,000,000원

감정가의 70% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 78,400,000원 최저가 대비 +42%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

784만원

최저가의 10% · 7,840,000원

실거래 대비

▼ 40.7% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.89억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 확약으로 주된 임차권 인수 부담은 해소됐으나 미상임차 확인과 가격 판단이 필요한 다세대 경매입니다.

가격 최저가 78,400,000원은 최근 12개월 거래 106,500,000원의 73.6% 수준
자금 확약 적용 임차인 차예림 인수 실질 0원(각주) · 현재 최저가 기준 검토
리스크 임차권등기 확약 밖의 점유 확인과 세금 압류 순위 확인 필요

한 줄 평 임차권등기 임차인 차예림의 보증금은 150,000,000원으로 대항력·우선변제권이 확인되지만, 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 따라 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 판단합니다(확약 적용분에 한함). 현재 최저가는 최근 12개월 거래 106,500,000원 대비 73.6% 수준으로 가격 메리트가 있습니다.

감정가 / 최저가

160,000,000원

78,400,000원

실질취득 검토

78,400,000원

확약 적용 인수 0원

최근 12개월 거래

106,500,000원

최근 거래 1건

핵심지표

2회 유찰

다세대 환금성 확인

인천지방법원 2025타경34639. 경기도 부천시 소사구 소사본동 대일프라임빌 에이동 403호 다세대주택입니다. 권리관계의 핵심은 을구 임차권등기입니다. 차예림은 임대차계약일 2020.10.28, 전입 2020.12.18, 확정일자 2020.11.09로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권 인수 부담은 실질 0원으로 봅니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경34639
소재지	경기도 부천시 소사구 소사본동 210-57 대일프라임빌 에이동 4층403호
용도 / 이용상태	다세대 · 다세대주택으로 이용중
소유자	유제남
감정가 / 최저가	160,000,000원 / 78,400,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약 확인

말소기준 이후의 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 을구 순위 5번 주택임차권등기는 매각물건명세서상 인수권리로 표시됐으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 차예림 임차권에 대한 인수 부담은 실질 0원입니다. 확약은 해당 임차인에만 적용되므로 점유관계와 별도 확인사항은 남습니다.

② 임차인 분석

점유자	보증금	대항력	우선변제	승계
차예림	150,000,000원	有	有	확약으로 실질 0원
PIAO ZHENHAO	미상	없음	해당 없음	없음

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

최근 12개월 평균	106,500,000원
최신 거래	2026.05 · 106,500,000원
최저가 대비	최근 12개월 거래 대비 73.6%
추세	최근 거래가 이전 거래 대비 -3.2%

⚠️ 하락 추세 확인 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -3.2%입니다. 가격 할인은 존재하지만 다세대 소형 물건 특성상 거래량과 환금성을 함께 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (최저가 78,400,000원 가정)

배당 항목	예상배당
집행비용	1,811,200원
임차인 차예림 보증금 우선변제	76,588,800원
주택도시보증공사	0원
소유자 교부	0원

매각대금 배분

감정가 vs 최근 거래

최저가는 최근 거래 대비 할인 상태입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확약 확인. 차예림 임차권은 확약으로 실질 인수 0원 판단이나 원본 확약서 확인 필요.
미상 점유 확인. PIAO ZHENHAO 점유는 보증금 미상이며 전입이 말소기준권리 이후라 대항력은 없음.
세금 압류 확인. 국세·지방세·국민건강보험공단 압류가 있으며 당해세 여부 확인 필요.
환금성 검토. 대일프라임빌A동은 12세대 규모로 거래량이 제한적일 수 있어 매도 가능성을 검토.

맺으며 — “확약은 강력하지만 확인은 필요하다”

이 사건의 핵심은 임차권등기입니다. 대항력 있는 차예림의 보증금 150,000,000원이 그대로 남았다면 매수인 부담이 커질 수 있었지만, 제출된 말소동의 확약서로 해당 인수 위험은 해소됩니다. 최저가는 최근 거래 106,500,000원보다 낮아 가격상 접근성은 있으나, 다세대 특성상 점유와 환금성을 함께 확인하는 접근이 필요합니다.

부동산강제경매

확약으로 큰 인수 부담은 사라졌지만, 점유와 환금성을 확인해야 하는 부천 대일프라임빌

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약 확인

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

④ 예상배당표 (최저가 78,400,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “확약은 강력하지만 확인은 필요하다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (13장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-22	유찰	1억 6,000만원
2	2026-05-27	유찰	1억 1,200만원
3	2026-07-08	대기	7,840만원