수원지방법원 2024타경7337. 수원역 동측 인근 파르마 10층 1012호입니다. 사건상 용도는 대지로 분류돼 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 생활숙박시설(원룸형)입니다. 등기부는 집합건물로 작성돼 있으며, 현재 등기상 소유자는 교보자산신탁주식회사입니다. 말소기준권리는 2020년 2월 12일 설정된 대성신용협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 1,000,000원입니다. 이후 2024년 대성신용협동조합이 임의경매를 신청했고, 현재 최저매각가격은 52,500,000원입니다.
권리관계만 숫자로 보면 단순합니다. 현재 매각가를 52,500,000원으로 가정한 배당계산에서 대성신용협동조합 근저당은 전액 배당되고, 매수인에게 남는 미배당 인수액은 0원입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없다고 기재돼 있습니다. 다만 현재 소유권이 신탁 형태이고 등기부에도 임대차 등 법률행위는 신탁원부를 함께 확인할 필요가 있다고 부기돼 있다는 점은 입찰 전 확인 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7337 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 매산로 24, 10층1012호 (매산로2가,파르마) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 생활숙박시설(원룸형) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 10층 1012호 |
| 등기상 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 52,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대성신용협동조합 / 1,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당
임차인은 확인된 내역이 없습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리도 해당사항이 없고 예상 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있으므로, ‘임차인 없음’만으로 실제 점유까지 단정해서는 안 됩니다. 현장 점유와 인도 가능 여부는 매각기일 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 70% 최저가와 ‘시세 할인’은 같은 말이 아니다
현재 최저매각가격은 감정가 75,000,000원의 70%인 52,500,000원입니다. 한 번 더 유찰될 경우 제시된 시나리오는 36,750,000원, 그다음은 25,725,000원입니다. 다만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 경매 회차 가격입니다. 동일·유사 물건의 최근 거래가격과 대조되지 않은 상태에서는 감정가의 70%라는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 52,500,000원 | 0원 | 50,155,000원 |
| 2회 유찰 시 | 36,750,000원 | 0원 | 34,688,500원 |
| 3회 유찰 시 | 25,725,000원 | 0원 | 23,861,950원 |
③ 예상배당표 (매각가 52,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,345,000원 |
| 1. 근저당 · 대성신용협동조합 | 1,000,000원 | 1,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 50,155,000원 |
현재 회차 가정에서는 대성신용협동조합의 1,000,000원 채권이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 제시된 추정액이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원역 동측 인근. 주변은 각종 상업용 점포, 숙박시설, 관공서 등이 혼재하는 지역으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수원역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 해당 호실은 생활숙박시설(원룸형)로 이용 중입니다. 기본 위생·급배수·소화·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 3필 1단의 세장형 평지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 562.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 도로. 북서측으로 약 25미터 대로와 접하고, 토지자료상 광대로한면 조건입니다.
- 규제. 일반상업지역·도시지역·방화지구·과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제5구역(전술) 등에 포함되고, 시가지경관지구 및 중점경관관리구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 교보자산신탁주식회사 명의 신탁등기가 유지돼 있고 등기부가 신탁원부 확인 필요성을 명시합니다. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인하세요.
- 실제 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 상태를 별도로 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 52,500,000원이지만 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% 조건입니다. 입찰 준비 시 반드시 반영해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 대지, 감정 이용상태는 생활숙박시설(원룸형)입니다. 아파트와 같은 전제에서 가격·이용성을 평가하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리형, 가격은 확인형”
이 사건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액 0원입니다. 말소기준은 2020년 대성신용협동조합 근저당이고, 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 현재 최저가 52,500,000원에서도 근저당 채권은 전액 배당되는 구조입니다.
다만 이 깔끔함을 곧바로 ‘좋은 가격’으로 번역하면 안 됩니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔어도 최근 실거래와 대조하지 않은 상태에서는 시세 대비 저가 여부를 확정할 수 없습니다. 게다가 현재 신탁등기가 존재하고 임대관계는 미상입니다. 따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 신탁원부·점유 확인과 가격 검증이 끝나야 입찰 판단이 완성되는 물건입니다.
