인천지방법원 2025타경34652. 김포시 통진읍 마송리 성원플라자 2층 201호의 근린시설입니다. 공부상 이용상태는 일반음식점이며, 매각물건명세서 비고에는 현황 3개호로 구분하여 이용 중이라고 적혀 있습니다. 감정가는 433,000,000원이지만 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 103,963,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 김인학이고, 2022.02.16 매매로 332,850,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 2019년 중소기업은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2022.02.16 설정된 냉동냉장수산업협동조합의 채권최고액 286,000,000원 근저당입니다. 이후의 임의경매개시결정과 김포시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어, 등기상 권리와 별개로 실제 점유·임대 현황은 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34652 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 마송리 521-1 성원플라자 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 통진읍 마송1로84번길 75 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 일반음식점 · 현황 3개호로 구분하여 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호 · 사용승인일 2019.07.05 |
| 소유자 | 김인학 · 2022.02.16 소유권이전 · 거래가액 332,850,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 433,000,000원 / 103,963,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 224,574,599원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.07.19 설정된 중소기업은행 근저당은 등기부상 이미 말소되어 현재 경매의 기준권리가 아닙니다. 2022.02.16 냉동냉장수산업협동조합 근저당이 말소기준이며, 2025.10.13 임의경매개시결정과 2025.12.31 김포시 압류는 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서는 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
② 가격 판단 — 24%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 433,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저가는 103,963,000원입니다. 데이터상 현재 회차 비율은 24.01%입니다. 표면적인 할인폭은 크지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 확인되지 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 103,963,000원 | 184,292,482원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 72,774,100원 | 214,935,834원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 50,941,870원 | 236,375,084원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 시나리오상 최저가는 72,774,100원, 6회 유찰 시에는 50,941,870원까지 낮아집니다. 그러나 근린시설은 주택처럼 동일 면적·동일 단지의 실거래 평균만으로 환금성을 판단하기 어려운 자산이고, 현재 자료에는 별도의 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,963,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,255,482원 |
| 2. 근저당 · 냉동냉장수산업협동조합 | 286,000,000원 | 101,707,518원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 103,963,000원 가정 시 근저당 채권 286,000,000원 중 101,707,518원이 배당되고, 184,292,482원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수 산정액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마송중학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린시설·단독주택·각급 학교 등으로 형성된 지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2019.07.05입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·스프링클러·화재감지기가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측·북서측·남서측으로 각각 노폭 약 15미터의 포장도로를 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 1,634.2㎡, 지목 주차장, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 1,485,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역·가축사육제한구역 등에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 공부상 일반음식점인 201호를 현황 3개호로 구분해 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현황 3개호 각각 누가 사용하는지, 소유자 사용인지 임차 사용인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 감정요항상 임대관계 미상입니다. 보증금·전입·사업자등록·확정일자 등 실제 권리관계를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매·임대 수익성을 별도로 확인해야 합니다.
- 3개호 구분 이용 확인. 내부 구획 상태와 각 구획의 독립 사용 여부, 원상회복 필요성 및 실제 영업·사용 상태를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등 이용계획과 본건의 향후 업종·사용 가능성을 관계부서에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 433,000,000원에서 4회 유찰돼 103,963,000원까지 내려왔다는 점입니다. 그러나 권리분석에서 낮은 최저가 자체는 결론이 아닙니다. 등기상으로는 2022.02.16 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 실제 사용관계에서는 공부상 일반음식점인 호실이 3개호로 구분 이용되고 있고 임대관계가 미상입니다.
실거래 시세 비교 자료가 없는 상태에서 감정가 대비 24.01%라는 이유만으로 ‘싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 근거는 부족합니다. 4회 유찰이라는 사실은 할인폭과 동시에 환금성 경고이기도 합니다. 따라서 이 사건은 등기 권리는 비교적 단순하지만, 가격·점유·사용현황 확인이 선행되어야 하는 근린시설로 보는 것이 적절합니다.
