부동산강제경매

2025타경34670 · 부천지원 · 근린시설
철근콘크리트조 19.31㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

41,550,000원 4,155만 감정가 74,000,000원

감정가의 56% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 36,260,000원 최저가 대비 +14%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

362만원

최저가의 10% · 3,626,000원

실거래 대비

▼ 69.2% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.35억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차보증금 인수가 핵심 위험입니다.

가격 최저가 36,260,000원보다 임차보증금 미배당 인수 47,992,680원을 포함한 실질취득 기준 판단 필요
자금 입찰보증금은 최저매각가의 10% 수준이며 인수 예상액 별도 고려
리스크 임차권등기 한동운 보증금 83,200,000원 중 부족분 인수 가능

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 떨어졌지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 임차인의 보증금 인수 위험입니다. 임차인 한동운의 보증금 83,200,000원 중 배당 부족분 47,992,680원이 매수인에게 인수될 가능성이 있어 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.

감정가 / 최저가

74,000,000원

36,260,000원 · 2회 유찰

실질취득 예상

84,252,680원

낙찰가+인수 47,992,680원 기준

임차보증금

83,200,000원

대항력·우선변제권

매수인 인수

47,992,680원

현재 회차 기준

인천지방법원 2025타경34670. 부천시 원미구 중동 메트로팰리스1 에이동 319호 근린시설 물건입니다. 공부상 오피스텔이며 감정평가상 이용상태도 오피스텔입니다. 권리 분석에서 가장 중요한 부분은 2024년 설정된 주택임차권등기입니다. 임차인 한동운은 전입일 2022.12.16, 확정일자 2022.11.23으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 확인됩니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경34670 (강제경매)
소재지	경기도 부천시 원미구 중동 1152-2 메트로팰리스1 에이동 3층319호
물건종류 / 이용상태	근린시설 · 공부상 오피스텔 · 건물 전부
소유자	조철호 (2023.01.13 소유권이전, 거래가액 83,200,000원)
감정가 / 최저가	74,000,000원 / 36,260,000원 (2회 유찰)
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 83,200,000원
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 이 사건의 임차권은 매수인 인수 위험이 있는 권리입니다. 을구 순위 15번 주택임차권등기(임차인 한동운)는 말소기준권리 이전 대항력을 갖춘 임차권으로 확인됩니다. 현재 회차 기준 배당 부족분은 47,992,680원이며, 이 금액이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
한동운	83,200,000원	有	有	인수 가능

⚠️ 실질취득 기준 판단 현재 최저가 36,260,000원만 보면 감정가 대비 저렴해 보이지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금 47,992,680원을 더하면 실질취득 예상액은 84,252,680원입니다. 가격 판단은 최저가가 아니라 이 금액 기준으로 해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 36,260,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,052,680원
임차인 한동운 보증금	83,200,000원	35,207,320원
미배당 임차보증금	47,992,680원	0원
주택도시보증공사	83,200,000원	0원

매각대금 배분

최저가 vs 실질취득

최저가 36,260,000원보다 임차보증금 인수 포함 실질취득 84,252,680원이 핵심 기준입니다.

⛔ 핵심 위험 확약서가 제출되었다는 매각물건명세서 기재가 있으나, 제공된 내용상 대항력 임차권 인수 위험은 별도 확인이 필요합니다. 입찰 전 실제 확약 범위와 임차권 말소 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 부천시청 남동측 인근 메트로팰리스1로 오피스텔·상업시설 등이 위치한 상업지대입니다.
교통. 소향로를 통해 길주로와 연결되며 부천시청역·신중동역 및 버스정류장이 인접해 교통여건은 양호합니다.
용도. 공부상 오피스텔이며 근린시설 성격으로 주거용 아파트와 동일하게 평가하기 어렵습니다.
주의. 임대관계 상세는 별도 확인이 필요하며 임차권등기 존재가 환금성 판단의 핵심 요소입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

실질취득 계산. 낙찰가에 임차보증금 미배당 인수액을 반드시 더해 판단해야 합니다.
임차권 확인. 한동운 임차권등기의 말소 여부와 확약 범위를 입찰 전 확인하세요.
가격 판단. 2회 유찰 최저가만으로 저가 매수라고 판단하면 위험합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 위험을 먼저 보라”

이 물건은 표면적으로는 감정가 7,400만원에서 2회 유찰되어 3,626만원까지 내려온 매력적인 가격처럼 보입니다. 하지만 경매에서는 최저가가 곧 취득가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 한동운의 보증금 부족분 인수 가능성이 존재하기 때문에, 핵심 판단 기준은 3,626만원이 아니라 인수 포함 실질취득액입니다. 권리 분석상 가장 중요한 변수는 임차권이며, 이를 해결하지 못하면 가격 메리트는 제한적입니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 임차보증금 인수가 남는다 — 부천 메트로팰리스1 319호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권

③ 예상배당표 (매각가 36,260,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 위험을 먼저 보라”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-22	유찰	7,400만원
2	2026-05-27	유찰	5,180만원
3	2026-07-08	대기	3,626만원