부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 임차권등기가 존재하는 다세대지만, 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 처리됩니다. 다만 임차인 김설아의 대항력 여부는 등기부상 정보만으로 확정할 수 없어 원본 확인이 필요합니다.

감정가 / 최저가

212,000,000원

최저 148,400,000원

최근 12개월 시세

190,600,000원

최근 5건 평균

최저가 ÷ 시세

77.9%

시세 대비 낮음

매수인 인수

0원

확약 적용

인천지방법원 2025타경34680. 경기도 부천시 오정구 고강동 유창팰리스11차 302호 다세대입니다. 2018년 준공된 소형 공동주택으로, 권리 구조의 핵심은 을구 1번 주택임차권등기입니다. 임차인 김설아의 임차권등기가 존재하고 보증금 관련 등기 내용이 있으나, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있어 해당 임차권은 매수인 인수 대상에서 제외되는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경34680
소재지	경기도 부천시 오정구 고강동 360-25 유창팰리스11차 3층302호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 주거용 이용중
소유자	조승기
감정가 / 최저가	212,000,000원 / 148,400,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 214,000,000원
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권등기는 있지만 확약 확인이 핵심

⚠️ 임차권등기 분석 김설아의 주택임차권등기(을구 순위 1번)가 존재합니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있습니다. 따라서 확약이 유효한 해당 임차권에 대해서는 매수인 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 확약 범위를 벗어난 별도 임차 위험은 원본 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석

임차인	점유	보증금	대항력	우선변제	승계
김설아	건물 전부 주거(임차권등기)	등기상 214,000,000원	판정 확인 필요	확인 필요	확약으로 0원 처리

임차권등기 원인일은 2025.03.14이며, 주민등록일자·확정일자는 등기 내용에 기재되어 있으나 데이터상 임차인 판정값은 확정되지 않았습니다. 대항력 여부는 매각물건명세서와 전입 자료 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 가격 메리트

유창팰리스 최근 실거래 기준 최근 12개월 평균은 190,600,000원입니다. 현재 최저매각가 148,400,000원은 최근 시세 대비 77.9% 수준입니다.

거래월	면적	층	거래가
2024.11	35.8㎡	4층	195,000,000원
2024.11	35.8㎡	4층	195,000,000원
2024.05	39.49㎡	5층	200,000,000원
2024.04	35.8㎡	3층	185,000,000원
2024.03	35.8㎡	2층	178,000,000원
2023.02	39.07㎡	4층	215,000,000원
최근 12개월 평균			190,600,000원

⚠️ 하락 추세 확인 최근 거래 평균은 과거 거래 대비 -11.3% 흐름입니다. 과거 최고 거래 215,000,000원만 보고 가격을 판단하기보다 최근 거래 기준으로 접근해야 합니다.

④ 예상 배당표 (매각가 148,400,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,877,600원
가압류 · 주택도시보증공사	20,000,000원	20,000,000원
강제경매개시결정 · 주택도시보증공사	214,000,000원	125,522,400원
미배당	-	88,477,600원

매각대금 배분

최저가 vs 실거래

최저가는 최근 시세 대비 77.9% 수준입니다.

✅ 가격 관점 최저매각가 148,400,000원은 최근 12개월 평균 실거래 190,600,000원보다 낮아 가격 여지는 있습니다.

⛔ 확인 관점 임차권등기 존재 자체는 큰 확인 포인트입니다. 확약서 적용 범위와 매각물건명세서 기재 내용을 반드시 대조해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 김설아 임차권등기와 HUG 말소동의 확약서 원본 확인.
대항력 확인. 전입 및 확정일자 자료를 통해 임차권 권리관계 확인.
세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 여부에 따라 배당 변동 가능.
소형 다세대 환금성. 유창팰리스는 16세대 규모로 거래량과 매수층 확인 필요.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인.

맺으며 — “가격은 좋지만, 임차권 확인이 승부처”

이 물건은 최근 시세 대비 낮은 최저가라는 장점이 있습니다. 다만 다세대 경매에서 임차권등기는 가장 중요한 검토 대상입니다. 현재 자료상 HUG 확약으로 인수 부담은 0원으로 판단되지만, 확약서 범위와 임차권 관계를 확인한 뒤 입찰하는 것이 안전합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-27	유찰	2억 1,200만원
2	2026-07-08	대기	1억 4,840만원

부동산강제경매

임차권등기와 HUG 확약, 가격은 매력적이지만 확인이 필요한 유창팰리스 302호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기는 있지만 확약 확인이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 가격 메리트

④ 예상 배당표 (매각가 148,400,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 좋지만, 임차권 확인이 승부처”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (13장)

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