부동산강제경매

2025타경34682 · 부천지원 · 근린시설
철근콘크리트구조 21.551㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

70,290,000원 7,029만 감정가 110,000,000원

감정가의 63% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 53,900,000원 최저가 대비 +30%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

539만원

최저가의 10% · 5,390,000원

실거래 대비

▼ 41.4% 싸게 매수

같은 평형 직전 1건 평균 1.20억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권이 있으나 말소동의 확약으로 인수 부담은 해소되는 구조입니다.

가격 최저가 53,900,000원으로 감정가 110,000,000원의 49% 수준
권리 김유진 보증금 90,000,000원 대항력·우선변제권 존재, 확약 적용 시 인수 0원
주의 확약 원본 확인 전에는 부족 인수액 37,470,200원 위험 존재

한 줄 평 주요 리스크는 을구 1번 주택임차권입니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 확약 적용 전 계산상 부족 인수액은 37,470,200원이므로 확약 여부 확인이 핵심입니다.

감정가

110,000,000원

근린시설

최저가

53,900,000원

감정가 49%

실질취득

53,900,000원

확약 적용 기준

인수

0원

임차권 확약 해소

인천지방법원 2025타경34682. 김포 구래동 한강신도시세종헤르메스 10층 1019호입니다. 감정가는 1.1억원, 현재 최저매각가는 5,390만원으로 2회 유찰 후 진행 중입니다. 등기상 소유자는 원종영이며, 말소기준권리 이후 권리들은 매각으로 정리되는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경34682 (강제경매)
소재지	경기도 김포시 구래동 6878-9 한강신도시세종헤르메스 10층 1019호
용도 / 이용상태	근린시설 · 감정 이용상태 업무시설(오피스텔) 이용
소유자	원종영
감정가 / 최저가	110,000,000원 / 53,900,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 확약 확인 필수

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김유진	90,000,000원	有	有	확약 해소

⚠️ 대항력 인수 구조 현재 매각가 53,900,000원 기준 배당 부족액은 37,470,200원입니다. 확약이 없다면 매수인이 해당 부족액을 부담하는 구조이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 판단합니다.

③ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,370,200원
임차인 김유진 보증금	90,000,000원	52,529,800원
주택도시보증공사	90,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 미배당

실거래 자료가 없어 유찰 회차별 미배당 구조를 표시합니다.

✅ 권리 관점 확약이 적용되는 임차권은 실질 인수 0원입니다. 말소기준권리 이후 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.

⛔ 주의 관점 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 임차권 확약의 실제 효력입니다. 확약서 원본 확인 없이 가격만 보고 접근하면 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 김포시 구래동 구래역 남서측 인근으로 근린생활시설·상업시설·업무시설·대규모 아파트단지가 혼재합니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장 및 지하철역 이용이 가능합니다.
용도. 일반상업지역, 김포한강신도시 택지개발지구 내 업무·상업 혼합 지역입니다.
환금성. 오피스텔·업무시설 성격으로 주거 아파트와 다른 수요층 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출 여부를 반드시 원본 기준 확인해야 합니다.
임차권 확인. 김유진 임차권은 대항력·우선변제권이 있어 확약 적용 여부에 따라 결과가 달라집니다.
유찰 분석. 현재 2회 유찰 상태로 최저가는 53,900,000원입니다.
용도 확인. 감정평가상 업무시설 이용 상태로 실제 활용 계획과 임대 수요를 점검해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 확약이 먼저다”

이 사건은 가격보다 권리 확인이 우선인 물건입니다. 대항력 있는 임차권 때문에 일반적으로는 인수 위험이 발생하지만, 제출된 말소동의 확약서가 적용되면 해당 임차권 인수 부담은 실질 0원으로 전환됩니다. 최종 입찰 판단은 확약의 범위와 효력을 확인한 뒤 내려야 합니다.

부동산강제경매

임차권 인수 위험은 확약으로 해소 — 김포 한강신도시세종헤르메스 1019호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 확약 확인 필수

③ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낮은 최저가보다 확약이 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (10장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-22	유찰	1억 1,000만원
2	2026-05-27	유찰	7,700만원
3	2026-07-08	대기	5,390만원