* 인수액 109,233,882원은 확약에 따른 면책 효과를 적용하기 전의 배당 시뮬레이션 수치입니다. 대항력 포기와 임차권등기 말소 및 보증금 인수채무 소멸이 유효하게 확인되면 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 달라질 수 있습니다. 현재 확인된 확약 내용은 주택도시보증공사의 말소동의이며, 대항력 포기와 채무 면제의 구체적인 범위는 별도 확인이 필요합니다.

인천지방법원 2025타경34688. 부천시 원미구 심곡동 다온하브 10층 1015호입니다. 공부상 아파트이며 실제 이용상태는 도시형생활주택 원룸형입니다. 감정가는 143,000,000원이지만 3회 유찰되면서 최저가가 49,049,000원까지 내려왔습니다. 문제는 가격표 뒤에 숨은 157,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금입니다.

김채린의 주민등록일자는 2022년 2월 25일, 점유개시일자는 2022년 2월 28일입니다. 말소기준권리인 박윤석 근저당권 설정일 2022년 9월 23일보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 배당요구와 우선변제권도 확인됩니다. 주택도시보증공사가 별도의 실제 임차인으로 추가되는 것은 아니며, 실제 임차인은 김채린 1명입니다.

따라서 최저가만 실거래 시세와 비교해서는 안 됩니다. 임차인 보증금 부족분이 인수되는 구조라면 낙찰가격이 내려갈수록 인수액이 늘어나 실질적인 취득 부담이 보증금 수준에 머뭅니다. 여기에 제출된 말소동의 확약서의 효력이라는 중요한 변수가 존재합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인

권리분석에서 중요한 순서는 명확합니다. 임차인의 전입·점유가 2022년 9월 23일 말소기준 근저당권보다 앞섭니다. 임차권등기는 그보다 뒤인 2024년 3월 26일에 이루어졌지만, 임차권등기 날짜만으로 대항력의 선후를 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.57억원의 실제 부담

김채린은 2022년 2월 13일 임대차계약을 체결하고, 2022년 2월 15일 확정일자를 받았습니다. 전입일은 2022년 2월 25일, 점유개시일은 2022년 2월 28일입니다. 2024년 3월 26일에는 보증금 157,000,000원에 대한 주택임차권등기가 이루어졌습니다.

현재 최저매각가를 낙찰가격으로 가정한 예상배당표에서는 집행비용 1,282,882원을 공제한 뒤 임차인에게 47,766,118원이 배당됩니다. 따라서 보증금 미회수액은 109,233,882원입니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질 취득금액으로 판단

다온하브의 거래자료는 전체 12건이며, 전체 평균은 135,791,666원입니다. 그러나 과거 거래에는 169,000,000원 거래도 포함되어 있으므로 전체 평균만으로 현재 시세를 판단하면 가격 수준을 높게 평가할 수 있습니다.

최근 12개월 거래 2건의 평균은 116,500,000원이고, 최신 거래는 2026년 7월의 105,000,000원입니다. 최근 거래가격은 과거 대비 16.6% 하락 추세로 나타납니다.

실거래는 전용 19.99~22.13㎡의 인접 면적 표본입니다. 최근 12개월 평균은 2건으로 표본이 적으며, 층·면적·개별 상태가 달라 대상 호수의 확정 시세와 동일하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 49,049,000원 가정)

주택도시보증공사의 청구금액은 실제 임차보증금과 별개로 추가할 임차보증금이 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 범위 및 실제 배당관계는 원본 확인이 필요합니다. 위 배당은 집행비용 추정치에 따른 시뮬레이션이며, 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 근저당권 채권액은 채권최고액 기준으로 표시했습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 취득원가 하락은 아니다

대항력 있는 임차인의 보증금 미회수액을 매수인이 인수하는 경우, 낙찰가격이 낮아져도 실질 취득 부담은 보증금 수준에 머무릅니다. 회차별 계산은 다음과 같습니다.

회차별 인수액은 집행비용 추정치를 반영한 수치입니다. 확약의 효력으로 보증금 인수가 해소되면 위 인수액은 적용되지 않습니다. 이후 회차는 유찰을 가정한 시나리오이며 실제 매각 일정과 가격은 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천대학교 남측 인근으로, 전면 광대로변에는 상가와 근린생활시설, 후면에는 오피스텔·다세대주택 및 근린상가가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 남동측 인근에 지하철 1호선 부천역이 있어 감정평가상 교통상황은 대체로 무난한 편입니다.
• 건물. 2005년 3월 5일 사용승인된 철골철근콘크리트구조 건물입니다. 대상 호실은 14층 건물의 10층에 위치한 도시형생활주택 원룸형입니다.
• 이용구성. 건물은 근린생활시설, 오피스텔, 도시형생활주택이 함께 구성된 복합용도 건물입니다. 대상 호실은 공동주택으로 이용하고 있습니다.
• 도로. 남서측 약 25m 광대로를 포함하여 여러 도로에 접합니다. 차량 접근과 도로 조건은 감정평가 내용에 반영되어 있습니다.
• 규제. 일반상업지역이며 방화지구 접합, 상대보호구역 및 과밀억제권역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 토지거래허가 관련 사항은 매각일 기준 적용 여부를 재확인해야 합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인 폐문·부재로 내부 확인이 불가능했습니다.
• 환금성. 다온하브는 283세대이며 실거래 이력은 확인됩니다. 다만 최근 거래 표본이 2건으로 적고 가격이 하락 추세입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.3회로 나타나므로 낮은 최저가만으로 환금성이 충분하다고 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의가 임차권등기 말소에만 해당하는지, 대항력 포기와 보증금 반환채무 면제까지 포함하는지 확인해야 합니다.
• 권한 및 효력 확인. 보증기관이 해당 임차보증금 반환채권에 대해 어느 범위의 권리를 행사하는지, 임차인 김채린의 권리까지 유효하게 정리되는지 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 명세서가 을구 7번 임차권등기를 인수권리로 기재하면서 말소동의 확약서 제출을 병기한 이유와 최종 인수조건을 확인해야 합니다.
• 실질 취득금액 계산. 인수 발생 시 약 1.57억원을 기준으로 최근 시세와 비교해야 합니다. 인수가 해소되는 경우에만 최저매각가를 기준으로 가격을 다시 평가해야 합니다.
• 시세 하락 점검. 최근 거래가격의 하락 추세는 -16.6%입니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 현장조사 당시 내부 확인이 불가능했으므로 실제 점유상태, 원룸 내부 상태, 수리 필요 여부 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비·조세 확인. 체납 관리비 중 승계 가능 항목과 당해세·최우선변제 등 예상배당표에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류 및 확약서를 대조한 뒤 최종 입찰 여부를 판단해야 합니다.

맺으며 — “4,904만원짜리 물건인가, 1.57억원짜리 물건인가”

이 사건에서 중요한 것은 감정가 143,000,000원이나 3회 유찰된 최저매각가 49,049,000원 자체가 아닙니다. 매수인이 실제로 얼마를 부담하게 되는지입니다.

김채린은 말소기준권리보다 먼저 전입·점유한 대항력 있는 임차인이고, 보증금은 157,000,000원입니다. 현 배당 시뮬레이션상 부족분은 109,233,882원으로, 이를 인수한다면 실질 취득금액은 약 1.57억원이 됩니다. 최근 12개월 평균 1.165억원과 최신 거래 1.05억원보다 높은 수준입니다. 최근 거래가 16.6% 하락 추세라는 점까지 고려하면, 인수 발생 시 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

반대로 주택도시보증공사의 확약이 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 포기와 매수인의 보증금 반환채무 면제까지 유효하게 보장한다면, 해당 임차인의 인수액은 실질 0원이 됩니다. 이 경우 최저가 49,049,000원을 기준으로 가격을 다시 평가할 수 있습니다.

다만 현재 확인된 것은 말소동의 확약서 제출이라는 사실입니다. 그 사실만으로 대항력 포기까지 확정할 수 없으므로, 확약서 원문과 매각조건 확인이 최우선입니다. 실제 임차인은 1명이며, 확인된 별도 임차인은 없습니다.