225,920,000원
서울남부지방법원 2025타경682. 구로구 오류동 대신아트빌 에이동 201호, 전용 66.41㎡ 다세대주택입니다. 정도회 씨가 2019년 233,000,000원에 취득한 뒤, 2019.07.03. 오정농업협동조합 앞으로 설정된 채권최고액 133,200,000원의 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리가 됐습니다. 그 뒤 설정된 페퍼저축은행 근저당과 압류, 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가 353,000,000원에서 두 차례 유찰된 225,920,000원입니다. 확인되는 최근 동일 면적 거래는 2025.10. 3층의 315,000,000원 한 건으로, 최저가이자 실질취득액은 그 거래금액의 71.7%입니다. 가격 차이는 89,080,000원입니다. 다만 단일 거래만으로 개별 호수의 상태·향·수리 수준까지 확정할 수는 없으므로 현장 확인이 전제돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경682 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 217-10 대신아트빌 제에이동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 66.41㎡ · 지상 5층 중 2층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 사용승인일 2009.07.24 |
| 소유자 | 정도회 (2019.06.21. 소유권이전 · 거래가액 233,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 353,000,000원 / 225,920,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권 청구액 | 124,583,029원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.07.03. 설정된 오정농업협동조합 근저당권 133,200,000원입니다. 이후의 페퍼저축은행 근저당권 65,000,000원, 2024년 국세 압류, 2025년 두 건의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2020년 압류는 2021.06.03. 이미 해제돼 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래의 71.7%
대신아트빌 전용 66.41㎡와 면적이 일치하는 최근 거래는 다음 1건입니다. 거래 표본이 적으므로 장기 추세나 층별 가격 범위를 확정하기보다는, 현재 최저가와 가장 가까운 실제 거래를 비교하는 기준으로 보는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 실질취득 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.10 | 66.41㎡ | 3층 | 315,000,000원 | 71.7% |
감정가 353,000,000원은 최근 거래가보다 38,000,000원 높지만, 두 차례 유찰된 최저가 225,920,000원은 최근 거래보다 89,080,000원 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액 역시 225,920,000원이며, 최저가만 낮고 인수액이 늘어나는 대항력 임차인 인수형과는 다른 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,962,880원 |
| 1. 근저당 · 오정농업협동조합 | 133,200,000원 | 133,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 23,757,120원 |
집행비용은 매각가의 약 1.8%로 추정됐고, 담보권 채권액은 채권최고액 기준입니다. 현재 최저가에서는 두 근저당권이 전액 배당되고 23,757,120원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 변화 — 부족액은 생겨도 인수는 0원
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 225,920,000원 | 198,200,000원 | 0원 | 23,757,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 180,736,000원 | 177,405,696원 | 20,794,304원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 144,588,800원 | 141,764,557원 | 56,435,443원 | 0원 | 0원 |
3회 또는 4회 유찰 시에는 후순위 담보권에 미배당이 발생하지만, 그 부족액은 채권자 측 손실로 남고 매수인에게 승계되지 않습니다. 현재 회차에서도 신청채권자의 청구액 124,583,029원은 오정농업협동조합 근저당권의 예상배당 범위 안에 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오남중학교 남서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 천왕역이 소재합니다.
- 건물. 2009.07.24. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 약 5m, 북측 약 6m, 서측 약 8m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 평탄한 사다리형 토지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 594㎡, 공시지가는 2,684,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·교육환경보호구역·대공방어협조구역· 과밀억제권역에 해당하며 도로에 접합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 단독·다가구·아파트·연립·다세대 용도의 토지거래계약 허가구역이며 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 거래 표본. 대신아트빌은 총 16세대이며, 확인되는 최근 동일 면적 거래가 1건이어서 여러 층과 상태를 아우르는 가격 범위는 추가 조사가 필요합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고는 확인되지 않지만 임대관계가 미상입니다. 현황 점유자, 전입세대확인서, 확정일자와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 명도 비용. 소유자 또는 미신고 점유자가 거주할 가능성을 현장에서 확인하고, 인도명령·이사 협의 비용을 응찰가에 반영하세요.
- 최근 거래 원본. 2025.10. 315,000,000원 거래의 계약 해제 여부와 동·호수, 내부 상태를 확인해 비교 가능성을 점검하세요.
- 내부 상태. 2층 호수의 채광, 소음, 누수, 결로, 보일러와 창호 상태를 직접 확인하세요.
- 주차·공용부분. 총 16세대 건물의 주차 방식, 공용계단과 외벽 상태, 관리 주체를 확인하세요.
- 체납 확인. 공용부분 관리비와 세금 관련 배당 변동 가능성을 관리 주체와 원본 서류로 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 종기 이후 제출 서류를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장검증 조건부
이 물건은 등기상 구조가 비교적 명료합니다. 2019.07.03. 오정농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 회차별 배당이 부족해져도 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 수치상 여유가 있습니다. 실질취득 225,920,000원은 최근 동일 면적 거래 315,000,000원의 71.7%로, 차액은 89,080,000원입니다. 다만 최근 거래가 한 건뿐이고 임대관계가 미상이라는 점은 그대로 남습니다. 따라서 결론은 권리 합격·가격 매력 확인, 점유와 물건 상태는 현장검증 필수입니다.
