인천지방법원 2025타경34692. 김포시 통진읍 도사리 635-2 일원의 공장·냉동창고·판매업소 및 사무실과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 기호 2가 공장, 기호 4가 냉동창고, 기호 7이 판매업소 및 사무실입니다. 등기상 소유자는 주식회사청호이고, 중소기업은행의 2018년 근저당이 현재 말소기준권리입니다. 등기만 보면 이후 권리는 매각으로 정리되지만, 이 사건의 진짜 권리분석 포인트는 등기부 밖의 2008년 선순위 전입자 2명입니다.
배당 시나리오에는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다. 하지만 편부교·편부천의 보증금 자체가 확인되지 않아 이 0원을 실제 인수액으로 단정할 수 없습니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 그 부분은 매수인이 승계할 수 있으므로, 보증금 확인 전에는 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34692 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 도사리 635-2 · 경기도 김포시 통진읍 김포대로1978번길 97 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 · 냉동창고 · 판매업소 및 사무실 |
| 토지 정보 | 공장용지 · 499.0㎡ · 계획관리지역 · 공업기타 · 평지 · 부정형 |
| 소유자 | 주식회사청호 |
| 감정가 / 최저가 | 2,059,448,640원 / 2,059,448,640원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,899,068,980원 |
| 말소기준 | 2018.12.20. 을구 11번 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,345,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2018.12.20 중소기업은행 근저당권입니다. 2023.09.12 주식회사도니오니 근저당 400,000,000원, 2024.02.28 이상호 근저당 130,000,000원, 2024.10.16 서울보증보험주식회사 가압류 99,395,998원, 2024.12.23 기술보증기금 가압류 113,760,000원, 2025.08.14 이상호 근저당 150,000,000원과 2025.10.16 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후로 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 확인 대상 3명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 편부천 | 2008.01.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 편부교 | 2008.08.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 박상배 | 2020.05.13 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
박상배는 2020.05.13 전입으로 말소기준 2018.12.20보다 뒤여서 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 편부천·편부교는 전입시점만 보면 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 “대항력 있음”이라고 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 두고, 보증금·임대차계약·실제 점유 부분을 원본에서 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 시세보다 먼저 ‘실질취득가’를 확정해야 한다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,059,448,640원입니다. 실거래 비교자료로 현재 가격이 시장가보다 높거나 낮은지 확인할 근거는 없으므로, 신건 감정가 자체를 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 | 배당 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,059,448,640원 | 201,901,844원 | 1,345,200,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,647,558,912원 | 609,672,675원 | 1,345,200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,318,047,129원 | 935,889,340원 | 1,302,466,658원 | 0원 |
위 0원은 제공된 배당 시나리오의 계산값입니다. 편부천·편부교의 보증금이 미상인 상태이므로 실제 매수인 승계액을 0원으로 확정하는 근거로 사용하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,059,448,640원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,994,486원 |
| 2. 중소기업은행 근저당 | 1,345,200,000원 | 1,345,200,000원 |
| 3. 주식회사도니오니 근저당 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 4. 이상호 근저당 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 5. 서울보증보험주식회사 가압류 | 99,395,998원 | 99,395,998원 |
| 6. 기술보증기금 가압류 | 113,760,000원 | 61,858,156원 |
| 7. 이상호 근저당 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 2,238,355,998원, 예상배당 합계는 2,036,454,154원이며 201,901,844원의 미배당이 발생합니다. 기술보증기금은 청구금액 113,760,000원 중 61,858,156원만 배당되고, 2025.08.14 이상호 근저당 150,000,000원은 배당이 없습니다.
⑤ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 통진읍 도사리 ‘백석마을삼거리’ 북서측 인근. 중소규모 공장, 근린생활시설, 농경지, 단독주택, 공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호 2는 일반철골구조 기타지붕 2층, 기호 4는 철골조 샌드위치판넬지붕 단층, 기호 7은 일반철골구조 콘크리트슬라브지붕 2층입니다.
- 이용. 공장·냉동창고·판매업소 및 사무실의 복합 이용입니다. 기본적인 전기설비와 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 지목 공장용지, 공시지가 637,600원/㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역·하수처리구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 허가구역. 토지거래계약 허가구역 관련 자료상 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 도사리 635-11은 도사리 635-2로 합병되어 토지대장이 말소된 상태로 평가에서 제외됐습니다.
- 제외 부분. 부속건물 단층화장실 1.56㎡는 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다.
- 포함 부분. 지상 조경, 바닥포장, 담장, 헨스 등은 토지에 포함해 평가됐고 제시외 건물도 일괄매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 편부천 계약 확인. 2008.01.07 전입의 실제 점유 부분, 보증금, 임대차계약, 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 편부교 계약 확인. 2008.08.29 전입 역시 보증금과 확정일자가 미상입니다. 말소기준 전 전입이라는 이유만으로 승계액을 0원 처리하면 안 됩니다.
- 박상배 관계 확인. 보증금 10,000,000원·월차임 1,000,000원, 전입 2020.05.13으로 말소기준 이후입니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 전입자의 보증금이 확인되면 낙찰가에 실제 승계액을 더해 다시 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물, 조경, 바닥포장, 담장, 헨스 등 포함 범위와 현장 상태를 원본 및 현황과 대조해야 합니다.
- 합병 토지 확인. 도사리 635-11은 도사리 635-2에 합병돼 평가에서 제외된 것으로 기재돼 있으므로 지적·대장 관계를 확인해야 합니다.
- 소재불명 부속건물 확인. 단층화장실 1.56㎡는 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다.
- 가격 판단 보류. 비교 가능한 실거래 근거 없이 감정가 2,059,448,640원을 곧바로 시장가 또는 저가로 간주하지 마세요.
- 최신 공법상 제한 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역 등 이용제한과 토지거래계약 허가구역의 최신 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 선순위 전입 2명이 먼저다
이 사건은 등기부만 보면 깔끔합니다. 2018.12.20 중소기업은행 근저당을 기준으로 이후 담보권·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 하지만 권리분석의 결론은 “인수 0원”이 아닙니다. 편부천과 편부교가 각각 2008.01.07, 2008.08.29 전입했고 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.
현재 신건 최저가 2,059,448,640원은 정확한 실질취득가가 아니라 최소 낙찰대금입니다. 두 선순위 전입자의 대항력과 보증금 승계 여부가 정리되기 전에는 유찰가가 내려가더라도 가격 메리트를 계산할 수 없습니다. 여기에 공장·냉동창고·판매업소 및 사무실과 토지가 섞인 일괄매각이고, 제시외 건물·합병 토지·소재불명 부속건물까지 확인할 사항이 많습니다. 등기상 후순위 소멸은 명확하지만, 임차관계가 닫히지 않은 사건. 이 물건의 입찰 가능 여부는 가격표가 아니라 편부천·편부교의 임대차 원본에서 결정됩니다.
