인천지방법원 2025타경34692. 김포시 통진읍 도사리 635-2 소재 공장·냉동창고·판매업소 및 토지가 함께 매각되는 물건입니다. 소유자는 주식회사청호이며, 중소기업은행의 근저당권을 기초로 임의경매가 진행됐습니다. 감정가 2,154,369,640원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 1,508,059,000원입니다. 그런데 가격보다 먼저 해결해야 할 문제가 있습니다. 말소기준권리보다 앞선 전입자들의 점유·임대차관계입니다.
등기부상 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기권리의 소멸과 임차인의 대항력 소멸은 별개입니다. 편부천과 편부교의 전입신고는 모두 2018년 근저당보다 앞서 있어 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 특히 해당 부동산은 공장·냉동창고 등이 혼재된 비주거용 물건이므로 실제 사용 공간, 전입자의 점유관계, 적용 법률까지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34692 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 도사리 635-2 도로명주소: 경기도 김포시 통진읍 김포대로1978번길 97 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 · 냉동창고 · 판매업소 및 사무실 |
| 이용상태 | 기호 2: 공장 / 기호 4: 냉동창고 / 기호 7: 판매업소 및 사무실 |
| 토지 | 공장용지 · 계획관리지역 · 토지면적 499.0㎡ |
| 소유자 | 주식회사청호 (종전 상호: 주식회사청호미트) |
| 감정가 | 2,154,369,640원 |
| 최저매각가 | 1,508,059,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 청구금액 | 1,899,068,980원 |
| 말소기준권리 | 2018.12.20. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,345,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22. |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 기계기구 일부 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 선순위 점유는 별도
2018.12.20. 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 이후 설정된 주식회사도니오니 및 이상호의 근저당권, 서울보증보험주식회사·기술보증기금의 가압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 하나물산주식회사 근저당권과 과거 금융기관 근저당권들은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 김포시 압류 역시 2026.05.14. 해제에 따라 말소됐습니다.
② 점유·임차관계 — 실제 임차인 여부와 보증금 확인이 우선
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 편부천 | 2008.01.07. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 편부교 | 2008.08.29. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박상배 | 2020.05.13. | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 후순위 | 미상 | 별도 승계 없음 |
확인된 점유·임차 관련 신고자는 3명입니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고자는 없으며, 실제 임차인 수는 점유 및 계약관계 확인 전까지 확정할 수 없습니다. 승계 항목은 보증기관 대위승계 여부와 매수인 보증금 인수 여부를 구분하여 판단해야 합니다.
박상배는 2020.05.13. 전입, 보증금 10,000,000원, 월차임 1,000,000원으로 확인됩니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦으므로 해당 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당 및 명도관계를 별도로 검토해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다
감정가는 2,154,369,640원, 현재 최저매각가는 1,508,059,000원으로, 1회 유찰 후 감정가의 약 70%입니다. 하지만 동일 용도의 실제 거래가격이나 최근 거래 추세가 확인되지 않아 최저매각가가 시장가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가격 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 1,508,059,000원 | 인수 보증금 미상 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 1,055,641,299원 | 인수 보증금 미상 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 738,948,909원 | 인수 보증금 미상 |
④ 예상배당표 (매각가 1,508,059,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 17,480,590원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,345,200,000원 | 1,345,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사도니오니 | 400,000,000원 | 145,378,410원 |
| 3. 근저당 · 이상호 (을구 14) | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 99,395,998원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 113,760,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 이상호 (을구 16) | 150,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가 기준의 단순 추정배당입니다. 채권최고액 기준으로 계산됐으며, 실제 채권잔액·당해세·임차인의 우선변제 및 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 선순위 전입자 2명의 보증금과 대항력은 별도 확인이 필요하므로, 표의 인수액 0원은 매수인 부담이 없다는 확정 판정이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 통진읍 도사리 백석마을삼거리 북서측 인근으로, 중소규모 공장·근린생활시설·농경지·단독주택·공동주택이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건축물. 공장은 일반철골구조 2층, 냉동창고는 철골조 샌드위치판넬지붕 단층, 판매업소·사무실은 일반철골구조 2층 건물입니다. 기본적인 전기·위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지 및 규제. 공장용지, 계획관리지역이며 성장관리계획구역·성장관리권역·하수처리구역·가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 637,600원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 도사리 635-11 토지는 도사리 635-2에 합병되어 토지대장이 말소됐으며 평가에서 제외됐습니다. 소재불명인 단층 화장실 1.56㎡ 역시 평가에서 제외됐습니다.
- 기계기구와 매각범위. 지상·옥상 및 건물 내부의 수변전설비 등 제시외 기계기구가 매각에 포함됩니다. 차양·수목·화단·포장·담장 등의 평가 및 포함관계를 매각목록과 함께 확인해야 합니다.
- 환금성. 공장·냉동창고·판매업소가 혼재된 물건은 시설의 사용 적합성, 설비 가치 및 업종별 수요에 따라 매각 가능성이 달라집니다. 거래 시세 확인 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 확인. 편부천·편부교의 실제 점유, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 전입 시점만으로 보증금 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
- 적용 법률과 점유공간. 공장·냉동창고·판매업소 중 전입자들이 어느 공간을 어떤 목적으로 사용하는지 확인하고, 대항력 성립요건을 개별적으로 검토해야 합니다.
- 실질취득비용. 낙찰가 외에 실제 승계될 수 있는 미배당 임차보증금과 명도·시설 관련 비용을 반영한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
- 배당순위 재검토. 중소기업은행 청구액 1,899,068,980원과 근저당 채권최고액 1,345,200,000원을 구분하고, 공동담보·실제 채권잔액·세금·임차인 배당을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물, 기계기구, 수변전설비의 포함 여부와 실제 작동상태를 감정평가명세표 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 공부 대조. 합병된 토지와 소재불명 부속건물의 처리, 지적 경계, 사용 현황을 확인해야 합니다.
- 시세 및 사업성. 인근 유사 공장·창고 거래와 임대수요를 확인하고 냉동설비·전력시설 유지비 및 매각 가능성을 검토해야 합니다.
- 매각기일과 원본 확인. 2026.10.22. 매각기일의 진행 여부와 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 선순위 보증금 확인이 먼저”
이 사건의 핵심은 등기부에 남아 있는 후순위 근저당이 아닙니다. 그 권리들은 대체로 매각으로 소멸합니다. 문제는 2008년에 전입한 편부천·편부교의 실제 임대차 및 보증금 인수 가능성입니다. 두 사람의 보증금이 확인되지 않아 낙찰자의 실질취득금액도 확정할 수 없습니다.
공장·냉동창고·판매업소와 토지, 제시외 기계기구가 함께 매각되는 특성상 감정가의 70%인 최저매각가만으로 투자 매력을 판단해서는 안 됩니다. 최근 실거래 비교도 확보되지 않았으므로 가격이 시장보다 저렴한지조차 미확정입니다. 후순위 등기권리는 소멸 예상, 선순위 점유·보증금은 확인 필요, 가격 판단은 보류. 이 물건은 권리 및 실질취득비용이 확인된 이후에야 입찰 적정성을 평가할 수 있습니다.
