18,008,000원
인천지방법원 2025타경34693. 부천시 오정구 고강동 가화주택 다동 4층1호, 전용 28.56㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김보영은 2018.04.20. 거래가 84,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2019.12.30. 전입·점유를 시작한 황정승이 보증금 105,000,000원으로 거주했고, 2023.08.01. 서원형의 가압류가 들어오면서 이 가압류가 말소기준권리가 됩니다. 핵심은 임차인의 전입일이 말소기준보다 훨씬 앞선다는 점입니다.
황정승은 2019.12.16. 확정일자를 받고 2019.12.30. 주민등록 및 점유를 시작했으며, 2024.06.04. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가에서는 보증금 전액을 받을 수 없습니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 구조로 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34693 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 388-14 가화주택 다동 4층1호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 28.56㎡ · 지하1층/지상4층 건물의 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김보영 (2018.04.20. 거래가 84,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 18,008,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 황정승 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인 인수’가 핵심
말소기준은 2023.08.01. 갑구 11번 서원형 가압류 500,000,000원입니다. 이후의 부천세무서 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 황정승의 주민등록·점유는 2019.12.30.으로 말소기준보다 먼저입니다. 따라서 2024.06.04. 임차권등기 자체가 매각으로 소멸한다고 해도, 선순위 대항력 임차보증금의 미배당 잔액까지 사라지는 것은 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 황정승 실제 임차인 1명 | 건물의 전부 105,000,000원 전입·점유 2019.12.30. 확정 2019.12.16. | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2024.06.04. | 승계 아님 보증기관 대위 아님 |
② 가격 비교 — 최저가 18.0%가 아니라 실질취득 105.7%를 봐야 한다
가화주택다동 전용 28.56㎡와 면적이 일치하는 거래는 2건 확인됩니다. 두 거래 모두 100,000,000원이고, 최신 거래는 2022.08입니다. 집계상 최근12개월 평균도 100,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 28.56㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2022.06 | 28.56㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 28.56㎡ | 2건 | 100,000,000원 |
표면상 최저가는 18,008,000원으로 최근12개월 평균 100,000,000원의 18.0%에 불과합니다. 그러나 이 사건에서 이 비율은 가격 메리트를 판단하는 기준이 될 수 없습니다. 현재 회차 예상배당에서 임차인이 받는 금액은 17,283,856원이고, 보증금 잔액 87,716,144원이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 실질취득액은 105,724,144원으로, 최신 거래 및 최근12개월 평균 100,000,000원의 약 105.7%입니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총 부담은 거의 고정
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 | 18,008,000원 | 17,283,856원 | 87,716,144원 | 105,724,144원 |
| 5회 유찰 시 | 12,605,600원 | 11,978,699원 | 93,021,301원 | 105,626,901원 |
| 6회 유찰 시 | 8,823,920원 | 8,265,089원 | 96,734,911원 | 105,558,831원 |
5회·6회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도, 임차인 미배당액이 93,021,301원, 96,734,911원으로 증가합니다. 결국 매수인이 부담하는 총액은 각각 105,626,901원, 105,558,831원으로 보증금 105,000,000원 부근에 사실상 고정됩니다. 집행비용 추정액 때문에 정확히 동일하지 않을 뿐, 경제적 구조는 같습니다.
④ 예상배당표 (매각가 18,008,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 724,144원 |
| 1. 임차인 황정승 보증금 | 105,000,000원 | 17,283,856원 |
| 2. 가압류 · 서원형 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 황정승 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차인 보증금 중 87,716,144원이 미배당되어 매수인 인수로 남습니다. 부천세무서 압류가 존재하며 실제 조세채권 순위·금액 등에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고강초등학교 동측 인근으로, 주위에 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하1층/지상4층 건물이며 도시가스보일러 난방, 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 토지로 북측 포장도로에 접하며, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·절대보호구역에 포함되고 소로3류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용도 확인됩니다.
- 환금성. 가화주택다동은 16세대, 사용승인일 1992.06.19.이며 확인 거래는 2건입니다. 경매 집계 평균 유찰 횟수도 4.0회로, 가격만 낮아졌다고 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 최저가 18,008,000원에 낙찰돼도 예상 인수액 87,716,144원을 합쳐 실질취득액은 105,724,144원입니다.
- 추가 유찰을 가격 할인으로 착각하지 않기. 5회 유찰 시 인수 93,021,301원, 6회 유찰 시 96,734,911원으로 늘어 총 부담은 105,000,000원 부근에 머뭅니다.
- 황정승의 임차관계 원본 대조. 임차권자와 신청채권자가 동일하고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약서·전입·확정일자·임차권등기명령 자료를 직접 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서의 인수 문구 재확인. 현재 자료상 임차보증금 전액 미변제 시 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
- 조세채권 확인. 부천세무서 압류가 있으므로 실제 배당에 영향을 줄 세금의 종류·법정기일·금액을 확인해야 합니다.
- 실거래 시점 주의. 확인된 최신 거래가 2022.08.이므로 100,000,000원을 현재 시세로 단정하지 말고 현장 매매호가와 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 자료와 배당관계 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “18,008,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 숫자에서 가장 눈에 띄는 것은 감정가 75,000,000원이 4회 유찰돼 최저가 18,008,000원까지 내려왔다는 점입니다. 그러나 권리분석을 끝까지 하면 결론은 정반대가 됩니다. 선순위 대항력을 가진 황정승의 보증금이 105,000,000원이고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 87,716,144원을 매수인이 인수하기 때문에 실제 부담은 105,724,144원입니다.
확인된 최신 거래와 최근12개월 평균은 모두 100,000,000원입니다. 따라서 현재 자료만 놓고 보면 실질취득액이 오히려 그 가격을 웃돌며, 4회 유찰이라는 사실도 가격 메리트가 되지 않습니다. 더 유찰돼도 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 인수가 늘어 총 부담은 거의 고정됩니다. 표면가격은 저가지만, 경제적 실질은 저가가 아닙니다. 임차인과 신청채권자가 동일하다는 특이점까지 원본에서 해소되지 않는다면 보수적인 접근이 맞는 사건입니다.
