인천지방법원 2025타경34693. 경기도 부천시 오정구 고강동의 가화주택 다동 4층1호, 전용 28.56㎡의 다세대주택입니다. 감정가 75,000,000원에서 다섯 번 유찰되며 최저매각가가 12,606,000원까지 하락했습니다. 숫자만 보면 파격적인 할인처럼 보입니다. 하지만 이 집에는 감정가보다 큰 105,000,000원의 임차보증금이 존재합니다.

임차인 황정승은 2019년 12월 30일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2019년 12월 16일입니다. 말소기준인 서원형의 가압류는 2023년 8월 1일입니다. 즉, 임차인의 대항력 성립 시점이 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

이 사건을 분석할 때 중요한 것은 최저매각가 12,606,000원이 아닙니다. 법원이 정한 배당구조와 임차보증금 승계액을 합친 실질취득액입니다. 낙찰가가 더 내려가도 매수인이 떠안을 보증금이 늘어나므로, 단순히 유찰 횟수만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 임차인이 먼저다

말소기준은 2023년 8월 1일 서원형의 가압류입니다. 그 뒤의 국세 압류와 강제경매개시결정 등은 매각에 따른 등기 말소 대상입니다. 반면 임차인은 2019년에 전입·점유를 시작해 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 것으로 판단됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1억 500만원의 무게

실제 임차인은 황정승 1명입니다. 같은 사람이 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 나타납니다. 동일인이라는 이유만으로 서로 독립된 임차인이나 별개의 보증금이 존재한다고 계산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 1,260만원, 실질취득은 1억 이상

가화주택다동의 확인된 동일 면적 실거래는 2022년 2건입니다. 모두 전용 28.56㎡, 3층 거래이며 각각 100,000,000원입니다. 분석 대상은 4층으로, 층과 개별 상태에 차이가 있을 수 있습니다.

표면적으로 최저매각가는 과거 실거래 100,000,000원의 12.6%에 불과합니다. 그러나 실제 취득에 필요한 금액은 아래처럼 완전히 달라집니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총액은 거의 같다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 클 때는, 배당액이 줄어드는 만큼 미배당 보증금 인수가 늘어나는 구조입니다. 아래는 회차별 제시된 집행비용·배당 추정치를 반영한 결과입니다.

실질취득 = 낙찰가 + 미배당 임차보증금. 회차별 집행비용 추정치 차이 때문에 합계가 소폭 변하지만, 실질적으로는 보증금 105,000,000원 수준에 고정되는 구조입니다. 취득세·등기비·명도비·수리비 등은 별도입니다.

현재 회차에서 7회 유찰 가정까지 낙찰가는 12,606,000원에서 6,176,940원으로 감소합니다. 반면 실질취득액은 105,626,908원에서 105,511,185원으로 거의 변하지 않습니다. 저가 낙찰이 곧 저가 취득이 아니라는 사실을 가장 분명하게 보여주는 부분입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 12,606,000원 가정)

예상배당은 집행비용 626,908원과 임차인 우선배당 11,979,092원으로 매각대금 전액이 소진되는 추정입니다. 마지막의 매수인 인수 보증금은 매각대금에서 지급되는 배당금이 아니라 별도 승계 부담입니다. 황정승의 임차보증금과 경매신청채권은 동일인의 권리로, 독립된 보증금 두 건으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영됐으므로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 오정구 고강동 소재 고강초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량의 건물 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 1992.06.19 준공된 철근콘크리트조 건물로, 지하 1층·지상 4층 규모입니다. 도시가스보일러 난방과 위생·급배수설비가 있습니다.
• 도로. 부지 북측으로 포장된 소로에 접하고, 토지는 인접 도로와 대체로 평탄합니다.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역이며 항공표면, 교육환경 절대보호구역, 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있어 입찰 시점의 지정 여부를 재확인해야 합니다.
• 공부·위반 여부. 공부와 현황의 차이는 보고되지 않았고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대주택이며, 확인된 동일 면적 거래는 2022년 2건뿐입니다. 현재 매수 수요와 적정 가격을 파악하기 위한 추가 거래사례 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수의무 확인. 매각물건명세서의 을구 9번 임차권등기 관련 인수 문구를 원본으로 확인하고, 배당 부족액 93,020,908원에 대한 매수인 승계 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
• 임대차 진정성 확인. 황정승의 임대차계약서, 보증금 지급자료, 주민등록·점유 이력, 확정일자와 임차권등기명령 자료를 대조해야 합니다.
• 신청채권과 임차보증금 중복 검토. 황정승이 임차인과 경매신청채권자로 함께 표시됩니다. 두 기재를 독립적인 보증금 두 건으로 합산하지 않고, 실제 권리관계 및 배당순위를 확인해야 합니다.
• 배당표 재계산. 집행비용·당해세·최우선변제 등으로 임차인 배당액이 바뀌면 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다. 국세 압류와 관련된 조세채권의 성격 및 우선순위도 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현재 점유자가 누구인지는 별도로 확인해야 합니다. 현장 방문과 현황조사 원본 확인이 필요합니다.
• 실질취득 기준으로 수익성 계산. 낙찰가 12,606,000원이 아니라 인수액 포함 105,626,908원에 취득세·등기비·수리비·명도비 등을 추가해 판단해야 합니다.
• 최신 시세 확인. 비교 거래가 2022년에 머무르므로 동일 면적의 최근 거래, 주변 다세대 매물과 실제 거래 가능 가격을 확인해야 합니다.
• 관리비 및 건물상태. 미납 공용관리비, 최상층 누수 가능성, 노후 창호 및 설비 상태 등을 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 자료를 매각기일 전 다시 확인하고, 매각조건 변경 여부를 점검해야 합니다.

맺으며 — “1,260만원에 낙찰받아도 1억 원짜리 취득”

이 물건의 가장 위험한 착시는 감정가 대비 16.81%라는 최저가 비율입니다. 다섯 번이나 유찰된 다세대주택을 12,606,000원에 살 수 있다고 생각하기 쉽지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금 잔액을 인수하면 이야기가 달라집니다.

현재 회차 실질취득 예상액은 105,626,908원. 확인된 2022년 거래가격 100,000,000원보다 높습니다. 게다가 단지 규모는 16세대이고, 최근 시장가격을 확정할 만큼 새로운 실거래가 확인되지 않았습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 5.0회입니다. 저렴한 낙찰가만으로 이러한 문제를 상쇄할 수 없습니다.

추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 증가하므로 실질취득액은 약 105,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 임대차의 실체나 인수의무에 관한 새로운 법적 사실이 확인되지 않는 한 고액 보증금 승계를 전제로 보수적으로 평가해야 합니다.

결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 비싸고, 권리 인수위험은 큽니다. 이 사건에서 중요한 것은 몇 회 더 유찰되는지가 아니라, 황정승의 보증금 인수관계가 정확히 무엇이며 그 금액을 부담하고도 취득할 가치가 있는지입니다. 현재 확인된 조건만으로는 적극적인 입찰보다 임대차·배당·시세에 대한 추가 검증을 우선하는 것이 타당합니다.