🏷️ 51.2% · 🔨 3회 유찰 · 🧱 23㎡ 위반건축물 · 💰 인수 0원
서울남부지방법원 2025타경696. 서울 구로구 구로동의 다세대주택 제5층 제501호입니다. 감정가는 336,050,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 172,058,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2015.04.28. 주식회사우리은행 근저당권 184,800,000원이며, 그 뒤 설정된 서울신용보증재단 근저당권과 중소기업은행 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 물건은 권리만 보고 접근할 수 없습니다. 집합건축물대장에는 위반건축물로 등재돼 있고, 제501호 테라스 부분에 면적 23㎡·경량철골·주거용 위반내용이 확인됩니다. 매각물건명세서 비고상 테라스 소재 경량철골구조 판넬지붕 주거용 약 23㎡의 제시외 건물은 평가 및 매각에 포함됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경696 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 466-47 주건축물제1동 제5층 제501호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 벚꽃로74길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 송승일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 336,050,000원 / 172,058,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 165,952,030원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 사용승인일 | 2014.01.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.04.28. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 184,800,000원입니다. 이후 2024.11.27. 설정된 서울신용보증재단 근저당권 26,000,000원, 2025.09.16. 임의경매개시결정, 2025.12.04. 중소기업은행 가압류 26,838,111원은 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 71.7% 숫자만 보고 ‘싸다’고 보면 안 된다
제공된 실거래는 다솜빌라의 2024.09 거래 1건입니다. 거래금액은 240,000,000원이지만 전용면적은 29.84㎡입니다. 분석 대상 면적 기준은 59.25㎡로 표시돼 있어 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가 172,058,000원이 이 거래금액의 71.7%라는 사실은 참고할 수 있으나, 이를 근거로 이 물건이 시세보다 28.3% 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 29.84㎡ | 4 | 240,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 172,058,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,208,812원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 184,800,000원 | 168,849,188원 |
| 2. 근저당 · 서울신용보증재단 | 26,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 26,838,111원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 237,638,111원 중 예상배당은 168,849,188원이며, 미배당은 68,788,923원입니다. 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 · 감정가 51% | 172,058,000원 | 168,849,188원 | 68,788,923원 |
| 4회 유찰 · 감정가 41% | 137,646,400원 | 134,919,350원 | 102,718,761원 |
| 5회 유찰 · 감정가 33% | 110,117,120원 | 107,775,480원 | 129,862,631원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 165,952,030원보다 주식회사우리은행 예상배당액 168,849,188원이 많아 신청채권이 충족되는 계산입니다. 반면 4회 유찰 시 예상배당은 134,919,350원, 5회 유찰 시 107,775,480원으로 줄어 신청채권 전액 충족이 되지 않습니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제501호입니다.
- 입지. 서울특별시 구로구 구로동 소재 구로119안전센터 북서측 인근이며, 유사한 다세대주택과 공동주택이 소재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 구로역이 있습니다.
- 도로. 남측으로 세로에 접하고 이 도로를 통해 간선도로와 연결됩니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,712,000원/㎡입니다.
- 거래표본. 다솜빌라 총 11세대이며, 확인된 실거래 표본은 1건뿐입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 재확인. 제501호 테라스 부분 23㎡·경량철골·주거용 위반내용의 현재 상태와 행정처분 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 포함 여부. 테라스 소재 경량철골구조 판넬지붕 주거용 약 23㎡는 평가 및 매각에 포함된 것으로 기재돼 있습니다.
- 임차·점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이고 현장조사 당시 폐문 상태였습니다. 실제 점유자와 전입·확정일자 관계를 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 시세 검증. 현재 확인된 240,000,000원 실거래는 29.84㎡로 대상과 면적이 다릅니다. 동일 또는 유사 면적의 별도 거래사례 확인 없이 71.7% 수치만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 내부 상태. 현관 보안 및 잠금장치로 내부 확인이 되지 않아 실제 내부구조와 이용상황이 대장·탐문·외부관찰과 다를 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 감정가”보다 위반건축물과 시세 검증이 먼저
이 물건은 감정가 336,050,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 172,058,000원, 즉 감정가의 약 51.2%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하고 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원이라 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다.
그러나 가격이 많이 내려왔다는 사실만으로 좋은 물건이라고 결론내리기 어렵습니다. 비교 실거래는 240,000,000원 1건뿐이고 전용 29.84㎡로 대상 기준 59.25㎡와 면적이 맞지 않습니다. 더구나 제501호에는 23㎡ 규모 위반건축물이 존재하며 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건의 판단 순서는 권리보다 위반상태 확인 → 실제 점유 확인 → 동일면적 시세 검증 → 입찰가 결정이 되어야 합니다.
