인천지방법원 2025타경34703. 부천시 오정구 고강동 더스테이뷰 나동 5층 502호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 200,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 98,000,000원입니다. 하지만 이 사건은 단순히 “반값 경매”라고 볼 수 없습니다. 권리분석의 중심에는 보증금 189,000,000원의 대항력 임차인 홍석곤이 있기 때문입니다.

홍석곤은 2022.03.23 주민등록, 2022.02.17 확정일자를 갖고 있고, 2024.04.03 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준권리로 계산된 2023.04.05 압류보다 주민등록이 빠르므로 대항력이 있습니다. 현재 매각가 98,000,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외하고 95,836,000원이 배당되며, 일반 원칙대로라면 부족한 93,164,000원이 매수인에게 남습니다.

다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 을구 순위 1번 주택임차권등기에 관하여 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 따라서 정확도 규칙상 홍석곤의 미배당 보증금 93,164,000원은 실질 인수 0원으로 처리합니다. 즉 최저가가 98,000,000원이라는 이유만으로 189,000,000원 수준의 실질취득비용이 고정되는 사건은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.04.05 압류

말소기준권리로 계산된 것은 2023.04.05 국 압류입니다. 이후 부천시 압류, 홍석곤의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 홍석곤은 임차권등기 접수 자체는 말소기준일 뒤지만 주민등록일이 2022.03.23으로 더 빠르므로 대항력 판단은 별개입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 3명, 판정은 서로 다르다

김윤수는 전입일 2025.04.16으로 말소기준일 2023.04.05보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 박재우는 전입일이 확인되지 않았으므로 같은 결론을 적용할 수 없습니다. 보증금은 1,000,000원으로 조사돼 있지만, 전입 시점과 배당관계가 확인되기 전까지는 확약 밖의 잔존 위험으로 남겨 두는 것이 맞습니다.

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 표본은 매우 얇다

더스테이뷰는 20세대, 사용승인일 2018.10.26이며 비교 대상 면적은 36.98㎡입니다. 실거래 비교값은 196,000,000원이고, 최저매각가 98,000,000원은 그 50.0%입니다. 홍석곤의 확약을 반영한 실질취득도 98,000,000원이므로 주된 인수 위험을 제거한 기준에서는 가격 격차가 큽니다.

다만 비교 거래는 2021.06 두 건으로 매우 제한적이고 금액도 모두 196,000,000원입니다. 따라서 50.0%라는 숫자만 보고 현재 시장가 대비 정확히 반값이라고 단정하기보다는, 실거래 표본 부족을 감안해 보수적으로 가격을 검증해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

배당표의 일반 계산상 홍석곤 보증금 부족분은 93,164,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 홍석곤에 관한 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 홍석곤 인수는 확약으로 0원

확약이 없었다면 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 홍석곤의 미배당액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서도 낙찰가 98,000,000원에 룰상 인수 93,164,000원이 붙습니다. 하지만 제출된 말소동의 확약서 때문에 홍석곤 부분에 한해서는 그 구조가 해소됩니다. 이후 회차에서도 같은 원칙으로 홍석곤의 룰상 인수액은 각주상 위험액일 뿐 실질 인수는 0원으로 봅니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 5층 건물의 5층 502호입니다.
• 주위환경. 고강초등학교 남서측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕이며 사용승인일은 2018.10.26입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지. 4필지 일단의 사다리형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 194.7㎡, 공시지가는 2,052,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 20세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 4.8회, 낙찰률 0.0%로 가격 할인과 별개로 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 홍석곤의 룰상 미배당 93,164,000원을 실질 0원으로 판단하는 핵심 근거입니다.
• 박재우 전입일 확인. 보증금 1,000,000원·월세 700,000원은 확인됐으나 전입일이 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다.
• 김윤수 보증금 확인. 전입일 2025.04.16으로 대항력은 없지만 보증금 액수는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있어 실제 배당에서 선순위 차감이 발생하는지 확인해야 합니다.
• 시세 표본 주의. 비교 거래는 2021.06 두 건, 196,000,000원으로 표본이 제한적입니다. 50.0% 할인율만으로 현재 시세를 단정하지 마세요.
• 환금성 점검. 평균 유찰 4.8회·낙찰률 0.0%라는 통계를 감안해 취득 후 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.

맺으며 — “확약이 이 사건의 성격을 바꾼다”

이 물건을 표면적으로만 보면 보증금 189,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 회차에서 93,164,000원을 인수해야 하는 고위험 사건입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 홍석곤에 관한 인수는 실질 0원으로 처리됩니다. 그 결과 감정가 200,000,000원에서 98,000,000원까지 내려온 가격이 실제 취득비용의 중심이 됩니다.

그렇다고 완전히 깨끗한 물건은 아닙니다. 박재우의 보증금 1,000,000원은 전입일이 미상이라 대항력 여부가 열려 있고, 당해세 가능성도 배당을 흔들 수 있습니다. 더스테이뷰의 경매 통계 역시 평균 4.8회 유찰·낙찰률 0.0%로 환금성이 강한 물건이라고 보기 어렵습니다. 가격은 매력적이지만, 확약 원본과 미상 임차인 확인을 끝내야 비로소 입찰 가능한 사건입니다.