인천지방법원 2025타경34705. 부천시 오정구 내동 롯데맨션 4층 402호, 집합건축물대장상 다세대주택입니다. 전용면적은 48.0㎡이고 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물입니다. 소유자 백상훈은 2020년 12월 17일 이 물건의 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 119,000,000원입니다. 그런데 임차인 강민수의 점유개시일은 2020년 12월 3일, 주민등록일은 2020년 12월 4일로, 말소기준인 2023년 4월 5일 압류보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로 분석됩니다.

이 물건의 핵심은 최저가 48,706,000원 자체가 아닙니다. 보증금 119,000,000원의 선순위 임차인이 배당으로 모두 회수하지 못하면 그 부족분이 매수인에게 넘어가는 구조이기 때문입니다. 현재 회차의 배당 추정상 임차인은 47,429,292원을 배당받고 71,570,708원이 남습니다. 일반적인 인수형이라면 낙찰가가 더 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 부근에 고정됩니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 명시가 있어, 강민수 임차권에 대한 인수는 실질 0원*으로 처리합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

말소기준은 2023년 4월 5일 부평세무서장 관련 압류입니다. 이후 부천시 압류, 강민수의 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 임차인의 대항력은 등기일이 아니라 선행한 점유·전입을 봐야 합니다. 강민수는 2020.12.03 점유개시 · 2020.12.04 주민등록으로 말소기준보다 빠르므로 등기 자체가 소멸하더라도 미배당 보증금의 인수 가능성이 생기는 구조입니다.

② 임차인 — 대항력은 있지만 확약이 핵심

실제 임차인은 1명으로 봅니다. 강민수는 보증금 119,000,000원, 전입 2020.12.04, 확정일자와 배당요구가 확인돼 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 현재 최저가 기준으로는 집행비용을 제외한 47,429,292원이 배당되고 보증금 중 71,570,708원이 미배당으로 남는 계산입니다.

③ 시세 비교 — 34% 낙찰가보다 ‘확약 유효성’이 먼저

롯데맨션(361)은 12세대, 1997년 4월 3일 준공된 다세대주택입니다. 전용 48.0㎡ 실거래 표본은 4건이며 전체 평균은 133,000,000원이지만, 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 116,000,000원, 최신 거래 138,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 거래 추세 -22.7%를 우선합니다. 즉 시장 지표 자체는 하락 추세를 가리킵니다.

확약을 반영하면 실질취득은 최저가와 같은 48,706,000원*이고, 이는 최근 12개월 평균 116,000,000원의 42.0% 수준입니다. 따라서 확약이 확실하다면 가격 차이는 매우 큽니다. 그러나 확약을 배제하고 룰상 인수액을 더하면 실질 부담은 120,276,708원으로 올라갑니다. 이 경우 최근 12개월 평균 116,000,000원보다 높아져, 단순히 “3회 유찰돼 싸다”고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 48,706,000원 가정)

배당 계산상 강민수 보증금의 미배당액은 71,570,708원이며 일반 규칙상 매수인 인수액입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 이 사건에서는 해당 임차권의 실질 인수를 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 등 당해세가 우선하는 경우 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 확약 없이는 총부담이 크게 줄지 않는다

확약이 없다면 유찰로 낙찰가가 48,706,000원에서 34,094,200원, 다시 23,865,940원으로 내려가도 미배당 보증금 인수액은 각각 71,570,708원, 85,919,496원, 95,963,647원으로 커집니다. 즉 낙찰가 하락 자체가 곧 실질취득가 하락을 뜻하지 않는 인수형입니다. 반면 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차권 인수가 0원*이므로 각 회차의 최저가가 실질취득의 중심이 됩니다.

⑥ 압류·세금 리스크

등기에는 2023.04.05 국가 압류, 2023.08.11 부천시 압류, 2025.10.28 국민건강보험공단 압류가 있습니다. 등기상 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있지만, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당에서 우선 차감될 수 있습니다. 현재 배당표도 당해세·임차인 최우선변제를 미반영하고 있으므로 실제 임차인 배당액과 미배당 계산은 달라질 수 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 다세대주택이며, 전용 48.0㎡입니다. 1997.04.03 준공, 총 12세대입니다.
• 입지. 내촌어린이공원 동측 인근으로, 주위에는 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등 대중교통시설이 있습니다.
• 도로. 토지 동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 409.5㎡, 공시지가 1,803,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역에 포함되며 소로3류에 접합니다. 토지거래계약에관한허가구역의 대상에는 단독·다가구·아파트·연립·다세대가 기재돼 있고 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층, 외벽 점토타일 등 마감, 샤시창호이며 위생·급배수·난방설비가 돼 있습니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대이며 동일 면적 실거래 표본은 4건입니다. 최근 대비 이전 거래 추세가 -22.7%여서 가격 하락 흐름을 감안해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 강민수의 을구 7번 임차권 전체를 대상으로 하고, 낙찰 후 말소까지 이행되는 조건인지 확인해야 합니다.
• 임차권 경정. 을구 7-2 경정등기의 임대차계약일 2020.10.13, 확정일자 2020.10.19가 매각물건명세서와 일치하는지 대조하세요.
• 배당 변동. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 현재 추정 배당 47,429,292원과 미배당 71,570,708원이 달라질 수 있습니다.
• 가격 기준. 확약 반영 시 최저가 48,706,000원은 최근 12개월 평균 116,000,000원의 42.0%지만, 추세는 -22.7% 하락입니다. 과거 전체 평균 133,000,000원만으로 판단하지 마세요.
• 소규모 다세대. 총 12세대이고 실거래 표본도 4건이므로 아파트처럼 거래량이 풍부한 자산으로 가정하지 마세요.
• 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 기간이 2026.08.25까지 기재돼 있으므로 2026.08.19 매각기일 기준 적용 여부와 절차를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관련 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “34% 할인”보다 확약 한 장이 더 중요하다

이 물건은 감정가 142,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 48,706,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3%, 최근 12개월 평균의 42.0%여서 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 본질은 119,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차보증금입니다. 확약이 없으면 현재 회차에서 71,570,708원이 미배당돼 매수인에게 넘어갈 수 있고, 실질 부담은 120,276,708원으로 최근 12개월 평균 116,000,000원보다 높아집니다.

반대로 데이터에 명시된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 강민수 임차권에 그대로 이행된다면 해당 인수는 실질 0원*이고, 최저가 48,706,000원이 실질취득의 중심이 됩니다. 이 경우 가격 여력은 크지만, 시장 추세는 -22.7% 하락이고 총 12세대 다세대라는 환금성 한계, 압류·당해세 배당 변동 가능성까지 남습니다. 결론은 “가격은 매력적일 수 있지만, 확약 확인이 입찰의 전제”입니다.