수원지방법원 2024타경7986. 화성시 새솔동 엠폴리스303 제1동 2층 206호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며, 사건의 용도 표기는 대지입니다. 권리 구조의 기준점은 2021.10.08 설정된 하나은행 근저당 765,600,000원입니다. 그 뒤의 최민경 근저당, 화성시·국 압류, 현재 경매개시결정 등은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
현재 최저매각가는 309,043,000원으로 감정가에서 3회 유찰된 상태입니다. 다만 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 상가 시세보다 낮은지, 높은지 확인할 근거가 없습니다. 특히 상가·근린생활시설은 주거용 부동산보다 호별 위치와 내부구조, 유효 전용면적, 임대수익에 따라 가격 편차가 클 수 있어 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7986 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 노들길 6-12, 1동 2층206호 (새솔동,엠폴리스303) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 김수복 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 901,000,000원 / 309,043,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,125,954,870원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 일괄매각 | 목록1·2·3·4 일괄매각 · 벽체 없이 개방 · 내부 복도로 통행 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2021.10.08 하나은행 근저당권이며, 2021.12.03 최민경 근저당권과 이후 압류·경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치합니다. 2021년의 신탁등기는 이미 말소되어 있습니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 할인율보다 실제 시세 검증이 먼저
비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인율만 확인할 수 있습니다. 현재 회차는 3회 유찰, 매각가는 309,043,000원입니다. 추가 유찰 시 시나리오 가격은 216,330,100원, 151,431,070원으로 내려가지만, 낙찰가가 낮아질수록 선순위 채권자에게 돌아가는 배당도 줄어들어 채권 미배당액은 오히려 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 309,043,000원 | 303,916,398원 | 857,683,602원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 216,330,100원 | 212,501,479원 | 949,098,521원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 151,431,070원 | 148,511,035원 | 1,013,088,965원 |
③ 예상배당표 (매각가 309,043,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,126,602원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 765,600,000원 | 303,916,398원 |
| 2. 근저당 · 최민경 | 396,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 채권액 합계는 1,161,600,000원, 예상 배당액은 303,916,398원, 미배당액은 857,683,602원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 새솔동행정복지센터 남동측 인근이며, 주위는 상업용 시설과 오피스텔 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며 감정 당시 폐문부재 상태였습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하2층·지상6층 규모이며 승강기·스프링클러·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·송산그린시티 지구단위계획구역이며, 토지면적은 935.2㎡, 공시지가는 3,178,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측·남서측으로 노폭 약35m·15m 도로와 접하고 남동측으로 노폭 약8m 보행자도로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 구조 확인. 목록1·2·3·4가 벽체 없이 개방되어 있고 내부 복도로 통행합니다. 현황상 경계와 실제 이용 형태를 직접 확인해야 합니다.
- 시세를 별도로 확인. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 309,043,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 검증되지 않았습니다.
- 수익성 확인. 근린생활시설이므로 현재 임대 가능 조건과 예상 임대료, 공실 가능성을 별도로 확인해야 가격 상한을 정할 수 있습니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 존재하면 선순위 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 하나은행과 최민경 근저당에는 엠폴리스303 제1동 제2층 제207호·제208호·제209호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용과 현장을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 검증 전까지 보류
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고, 매수인이 떠안을 인수액도 0원이며, 2021.10.08 하나은행 근저당 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 반면 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 감정가 901,000,000원에서 3회 유찰되어 309,043,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 충분하지 않습니다. 비교할 실거래 자료가 없고, 근린생활시설이면서 목록1·2·3·4가 일괄매각되고 내부도 개방되어 있기 때문입니다. 권리는 통과, 가격은 현장·임대·시세 확인 뒤 결정. 이 물건의 핵심은 할인율보다 실제 환금성과 수익가치를 얼마로 보느냐입니다.
