105,350,000원
인천지방법원 2025타경34723. 부천 소사구 심곡본동 코모도타워 5층 506호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 215,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 105,350,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 아래로 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 보증금 216,000,000원의 대항력 임차권과 그 인수를 해소하는 말소동의 확약입니다.
임차인 김하나는 2022.05.13. 전입·점유를 시작했고, 말소기준 근저당은 2022.06.30. 설정됐습니다. 따라서 전입이 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다. 확정일자도 2022.04.25.로 존재하고 배당요구를 해 우선변제권도 행사합니다. 현재 매각가 105,350,000원을 전제로 한 배당표에서는 집행비용 2,274,900원을 제외한 103,075,100원이 임차인에게 배당되고, 보증금 잔액 112,924,900원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34723 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 666-4 코모도타워 5층 506호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 중 5층 506호 |
| 소유자 | 이용성 · 2022.04.22. 매매 · 거래가액 216,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 105,350,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 239,708,503원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 인수를 끊는다
말소기준권리는 2022.06.30. 설정된 이세원 근저당권 97,500,000원입니다. 김하나의 주택임차권등기 자체는 2024.07.30.에 들어왔지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유는 2022.05.13.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 순위만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다. 이후 부천시·서울특별시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김하나 | 건물의전부 · 주거(임차권등기) | 216,000,000원 | 2022.05.13 | 2022.04.25 | 有 | 有 | 해당 없음 |
김하나는 배당요구도 했고, 2024.07.30. 임차권등기명령에 따라 주택임차권이 등기됐습니다. 현재 매각가 기준 우선변제 배당액은 103,075,100원이고 룰상 미배당 보증금은 112,924,900원입니다. 다만 이번 사건에서는 말소동의 확약이 확인돼 해당 잔액의 매수인 인수는 실질 0원으로 처리합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월을 우선
코모도타워 동일면적 36.0㎡의 최근 거래는 2024.06. 두 건으로 모두 149,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 149,000,000원이며, 현재 최저가 105,350,000원은 이 기준의 70.7%입니다. 확약 반영 후 실질취득액 역시 105,350,000원이므로 시세 비교 기준도 같은 금액을 사용합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 36.0㎡ | 4 | 149,000,000원 |
| 2024.06 | 36.0㎡ | 4 | 149,000,000원 |
| 2022.08 | 36.0㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2022.04 | 36.0㎡ | 5 | 216,000,000원 |
| 2021.07 | 33.15㎡ | 4 | 209,680,000원 |
| 최근12개월 평균 | 36.0㎡ | 2건 | 149,000,000원 |
전체 5건 평균은 186,736,000원이지만 과거 2.09억~2.16억원대 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 이 전체 평균보다 최근 거래 149,000,000원을 우선하는 것이 타당합니다. 특히 최근 구간은 이전 거래군 대비 29.7% 하락해 가격 흐름이 명확히 약해졌습니다. 따라서 현재 최저가가 최근 시세보다 낮다는 점은 장점이지만, 과거 고가 거래를 근거로 큰 할인폭을 과장해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,274,900원 |
| 1. 임차인 김하나 보증금 | 216,000,000원 | 103,075,100원 |
| 2. 근저당권 · 이세원 | 97,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 239,708,503원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김하나 보증금의 미배당액은 112,924,900원입니다. 대항력 원칙만 적용하면 이 금액이 매수인에게 남지만, 이 사건은 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차인의 인수는 실질 0원으로 평가합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총액은 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 105,350,000원 | 112,924,900원 | 218,274,900원 |
| 5회 유찰 시 | 84,280,000원 | 133,637,040원 | 217,917,040원 |
| 6회 유찰 시 | 67,424,000원 | 150,189,632원 | 217,613,632원 |
위 표는 배당표의 룰상 인수액을 그대로 더한 값입니다. 집행비용 때문에 합계가 보증금 216,000,000원보다 약간 높게 나타나지만, 구조적 의미는 같습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 반대로 이번 사건처럼 확약이 실제로 이행되면 인수는 실질 0원이므로 유찰가 하락이 그대로 실질취득가 하락으로 이어집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 심곡본1동행정복지센터 북측 도로 건너편에 위치하며, 주변은 오피스텔·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경인전철 부천역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 중 5층이며 급·배수, 위생설비, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 기계식주차, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 거래 흐름. 코모도타워는 140세대, 2021.01.22. 사용승인으로 확인되며 동일면적 최근 거래는 149,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원본 확인. 이 물건의 인수 0원 판단은 확약의 실제 내용과 이행 가능성에 달려 있습니다. 매각물건명세서와 제출 확약서를 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 김하나의 주택임차권등기가 실제로 말소되는 조건과 시점을 확인해야 합니다.
- 대항력 기준 오판 금지. 임차권등기일은 2024.07.30.이지만 전입·점유가 2022.05.13.이므로 대항력은 말소기준보다 선행합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 186,736,000원보다 최근12개월 평균·최신 거래 149,000,000원을 가격 기준으로 삼는 것이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 대비 29.7% 낮으므로 추가 가격 하락 가능성을 입찰 상한에 반영해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 단지 평균 유찰 3.9회와 현재 4회 유찰을 감안해 권리 외에도 수요·환금성·점유 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약을 확인하면 가격이 보이고, 놓치면 2.16억 구조다”
이 물건은 일반적인 저가 유찰물과 다릅니다. 김하나의 보증금은 216,000,000원이고 전입이 말소기준보다 빨라 원칙상 강한 대항력이 있습니다. 확약이 없다면 현재 최저가 105,350,000원만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 미배당 보증금 인수가 붙어 총부담이 사실상 보증금 수준으로 고정되기 때문입니다.
하지만 이번 사건에는 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 이 확약을 해당 임차인에게 적용하면 인수는 실질 0원, 실질취득액은 105,350,000원이 됩니다. 최근12개월 평균 149,000,000원의 70.7%로 가격 여유는 분명합니다. 다만 최근 시세가 29.7% 하락했고 현재까지 4회 유찰된 만큼, 권리의 핵심은 확약 확인, 가격의 핵심은 최근 1.49억 시세와 하락 추세입니다.
