부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경34729 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조 44.51㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

122,275,000원 1억 2,227만 감정가 175,000,000원

감정가의 69% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 85,750,000원 최저가 대비 +42%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

857만원

최저가의 10% · 8,575,000원

실거래 대비

▼ 27.2% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.68억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 대항력 임차보증금 1억2,719만원 인수 위험이 핵심인 다세대 경매입니다.

가격 최저가 85,750,000원이지만 인수액 포함 실질취득 약 2억1,048만원으로 봐야 함
자금 입찰보증금 약 8,575만원 기준이며 낙찰가 외 보증금 인수 위험 존재
리스크 이승진 임차인 대항력·우선변제권 존재, 주택도시보증공사 확약 범위 확인 필요

한 줄 평 겉으로는 감정가 대비 49%까지 내려온 다세대지만, 핵심은 낙찰가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 이승진의 보증금 211,000,000원 중 미배당 127,193,500원을 인수하는 구조입니다. 실질취득가는 약 210,943,500원 수준으로 판단해야 하며 최저가만 보고 저가 매수로 보면 안 됩니다.

감정가 / 최저가

175,000,000원 / 85,750,000원

2회 유찰

실질취득 부담

약 210,943,500원

낙찰가+인수액

인수 예정액

127,193,500원

임차보증금 미배당

핵심지표

대항력 임차인

우선변제권 보유

인천지방법원 2025타경34729 물건은 부천시 소사구 심곡본동 화이트팰리스 401호 다세대주택입니다. 감정가는 1억7,500만원이고 현재 최저가는 8,575만원까지 떨어졌습니다. 그러나 이 사건은 유찰 횟수보다 임차보증금 인수 여부가 핵심입니다. 이승진 임차인은 2021년 전입·확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차권등기자로 확인됩니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경34729
소재지	경기도 부천시 소사구 심곡본동 688-21 화이트팰리스 1동 4층401호
용도 / 이용상태	다세대 · 다세대주택으로 이용중
소유자	강경혜
감정가 / 최저가	175,000,000원 / 85,750,000원
청구금액	211,000,000원
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차보증금이 승부처

2014.01.27 소유권

소유권보존 · 김복심

2014.02.20 소멸

신한은행 근저당권 설정 후 등기상 말소

2022.08.26 기준권리

서민금융진흥원 가압류 8,048,398원

2023.08.14 임차권

이승진 주택임차권등기 · 보증금 211,000,000원

2025.10.21 소멸

강제경매개시결정 · 주택도시보증공사

⛔ 핵심 위험 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 총 부담은 보증금 수준에 수렴합니다. 이 사건 현재 회차 기준 미배당 인수액은 127,193,500원입니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	권리	판정
김미주	미상	2021.08.06 전입	대항력 가능·미상
이승진	211,000,000원	전입 2021.08.06 · 확정 2021.08.05 · 배당요구	대항력 有 우선변제 승계위험

이승진 임차인은 우선변제권을 행사했지만 매각대금 부족으로 보증금 일부가 배당되지 않습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사항은 해당 범위에서 검토해야 하며, 확약 범위 밖 임차인 위험은 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (85,750,000원 가정)

항목	배당
집행비용	1,943,500원
임차인 이승진 보증금	83,806,500원
서민금융진흥원 가압류	0원
주택도시보증공사	0원
소유자 잔여	0원

매각대금 분배

감정가 vs 실질취득

최저가는 낮지만 인수액 포함 실질취득은 2억1천만원 수준입니다.

④ 시장성 분석

화이트팰리스1동 동일 면적 최근 거래는 2025년 2월 160,000,000원이며, 과거 거래 평균은 198,250,000원입니다. 최근 거래 기준으로 보면 최저가는 낮아 보이지만, 인수액을 포함한 실질취득가는 최근 거래보다 높습니다. 최근 거래 대비 가격 메리트 판단은 실질취득 기준으로 해야 합니다.

거래	금액
2025.02 최신 거래	160,000,000원
최근 거래 평균	160,000,000원
전체 거래 평균	198,250,000원
실질취득 부담	약 210,943,500원

⚠️ 가격 판단 최근 거래 기준으로 하락 추세(-24.2%)가 확인됩니다. 최저가 85,750,000원만 보면 저렴하지만, 대항력 임차보증금 인수 후에는 최근 거래보다 높은 가격대가 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

보증금 승계 확인. 낙찰 전 확약 범위와 임차권등기 관계를 반드시 재확인해야 합니다.
실질취득 계산. 입찰가는 낙찰가가 아니라 낙찰가+인수액 관점으로 판단해야 합니다.
임차인 조사. 김미주 관련 대항력 가능·미상 부분은 별도 확인이 필요합니다.
환금성. 8세대 소규모 다세대로 거래량이 제한적일 수 있습니다.

맺으며 — “유찰이 만든 착시를 경계해야 한다”

이 물건은 최저가만 보면 감정가 대비 49%라는 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 법원경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종 부담액입니다. 대항력 임차보증금 인수 위험 때문에 실질취득가는 약 2억1천만원 수준으로 올라갑니다. 가격은 내려왔지만 권리 리스크가 가격을 다시 끌어올리는 구조입니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 보증금 인수가 본체다 — 화이트팰리스 401호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금이 승부처

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (85,750,000원 가정)

④ 시장성 분석

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰이 만든 착시를 경계해야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-22	유찰	1억 7,500만원
2	2026-05-27	유찰	1억 2,250만원
3	2026-07-08	대기	8,575만원