서울남부지방법원 2025타경711. 서울 강서구 마곡동 나인스퀘어 2층 213호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 근린시설입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사에스아이런이고, 말소기준권리는 2023년 설정된 수협은행 근저당 418,800,000원입니다. 2025.09.19. 수협은행이 임의경매를 신청했으며, 이 경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 과거 수협은행 근저당 710,400,000원과 김민석 근저당 450,000,000원은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 효력이 있는 담보권은 말소기준인 수협은행 근저당입니다. 신고된 임차인은 없고 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가 기타사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 영업 상태는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경711 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 800 나인스퀘어 제2층 제213호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 공항대로 206 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 내 제2층 제213호 |
| 사용승인일 | 2019.09.02 |
| 소유자 | 주식회사에스아이런 |
| 감정가 / 최저가 | 540,000,000원 / 345,600,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 358,913,036원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.20. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 418,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 현재 근저당이 말소기준
최초 소유권보존은 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기였으나, 2019.12.26. 신탁재산의 귀속을 원인으로 주식회사에스아이런 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 수협은행 근저당 710,400,000원과 2020.12.28. 김민석 근저당 450,000,000원은 각각 2023.04.14.과 2023.04.17. 말소됐습니다.
현재 권리분석의 기준은 2023.04.20. 설정된 수협은행 근저당 418,800,000원입니다. 근저당 채무자는 주식회사전원일기로, 등기상 소유자와 채무자가 서로 다른 구조입니다. 이후 2025.09.19. 접수된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신고 임차인이 없고 별도의 인수권리도 확인되지 않아 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가는 540,000,000원이고 현재 최저매각가는 345,600,000원으로 감정가의 64%입니다. 두 차례 유찰돼 194,400,000원 낮아졌지만, 동일 호실이나 유사 근린시설의 실거래·임대료 자료가 확인되지 않아 현재 가격이 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
근린시설은 주거용 물건처럼 단순히 감정가 대비 할인율만으로 가격을 평가하기 어렵습니다. 이 물건은 근린생활시설로 이용 중이고 임대관계도 미상이므로, 실제 매출·임대료·관리비·공실 여부를 확인한 뒤 최저가 345,600,000원의 적정성을 판단해야 합니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 사실은 가격 검토의 출발점일 뿐, 시세보다 싸다는 결론은 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 345,600,000원 | 78,838,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 276,480,000원 | 146,990,720원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 221,184,000원 | 201,512,576원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 345,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,638,400원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 수협은행 | 418,800,000원 | 339,961,600원 |
| 근저당 미배당 | - | 78,838,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 5,638,400원을 제외한 339,961,600원이 수협은행에 배당되고, 채권최고액 기준 78,838,400원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자의 청구액 358,913,036원과 비교해도 예상배당액이 18,951,436원 부족해 신청채권 전액 충족에는 이르지 못합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 외벽은 인조석 마감 등, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감 등이며 샷시 창호가 설치돼 있습니다.
- 입지. 마곡역 남동측 인근에 있으며, 주변은 업무시설과 근린생활시설 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 마곡역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 건물 북측으로 폭 약 50미터, 남측으로 폭 약 12미터 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·시스템 냉난방·승강기 설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적은 1,914.3㎡이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 지형은 평지, 형상은 세로장방이고 도로접면은 광대소각입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·중요시설물보호지구(공항)·마곡도시개발사업 지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 가격 기준. 공시지가는 ㎡당 5,919,000원입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성 판단. 근린생활시설로 이용 중이지만 임대관계가 미상이고 비교 실거래 자료가 없어, 수익성과 매각 용이성은 임대차·공실·영업 현황 확인 후 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 방문을 통해 실제 점유자, 영업자와 사용 상태를 확인하세요.
- 사업자등록 확인. 근린생활시설이므로 해당 호실을 사업장으로 사용하는 사업자와 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
- 시세·임대료 조사. 감정가의 64%라는 할인율만으로 저렴하다고 단정하지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 매매가와 임대료를 대조하세요.
- 수익성 검토. 현재 최저가 345,600,000원을 기준으로 실제 임대료·공실·운영비를 반영해 수익성을 검토해야 합니다.
- 등기상 채무자 구분. 소유자는 주식회사에스아이런, 근저당 채무자는 주식회사전원일기입니다. 소유자·채무자가 다른 구조임을 원본 서류에서 다시 확인하세요.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 수협은행 채권이 전액 충족되지 않습니다. 미배당액이 매수인에게 인수되는 것은 아니지만 배당요구·조세채권 원문을 대조하세요.
- 규제 확인. 준공업지역, 공항 관련 보호구역, 지구단위계획구역 등 토지이용계획의 영업·용도 제한 영향을 확인하세요.
- 매각 진행 확인. 기재된 매각기일 2026.07.29의 진행·변경·매각 결과를 법원 원문에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 확인 필요”
이 물건은 과거 신탁등기와 근저당 2건이 이미 말소됐고, 현재 수협은행 근저당이 말소기준으로 명확합니다. 경매개시결정도 매각으로 소멸하며 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 권리만 놓고 보면 비교적 정돈된 사건입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 최저가는 345,600,000원으로 감정가 540,000,000원의 64%까지 내려왔으나, 근린시설의 실거래가·임대수익 자료가 없고 임대관계도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 시세 할인으로 바꿔 읽어서는 안 됩니다. 이 사건의 결론은 권리관계는 검토 가능, 가격 메리트와 점유 상태는 보류입니다. 실제 임대차와 영업 현황, 주변 매매·임대 사례를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
