서울남부지방법원 2025타경711. 서울 강서구 마곡동 나인스퀘어 제2층 제213호 근린시설입니다. 지하철 5호선 마곡역 인근의 업무시설과 근린생활시설이 모인 상업지대에 위치합니다. 감정가 540,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 176,947,000원입니다. 숫자만 보면 상당한 가격 하락이지만, 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치 대비 할인율은 전혀 다른 개념입니다.

권리관계의 중심은 2023.04.20 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 418,800,000원이며, 해당 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.19 수협은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 앞서 설정됐던 근저당권들은 이미 말소된 상태여서 현재 경매의 선순위 인수권리로 보지 않습니다.

다만 감정평가상 임대관계 미상이라는 점이 중요합니다. 현재 확인된 임차인 신고는 없지만, 실제 점유자와 임대차계약의 존재 여부까지 확인됐다는 뜻은 아닙니다. 따라서 배당계산상 인수액 0원과 별개로 점유·대항력·명도 위험을 입찰 전 확인해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 수협은행 근저당이 말소기준

등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 최초 신탁등기 이후 주식회사에스아이런으로 소유권이 이전됐고, 기존 수협은행 및 개인 근저당권은 각각 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.04.20 설정된 을구 5번 수협은행 근저당권입니다.

② 가격 분석 — 감정가의 33%, 그런데 정말 싼가?

이 물건의 가장 눈에 띄는 특징은 5회 유찰입니다. 최초 감정가 540,000,000원에서 최저매각가가 176,947,000원으로 낮아져, 현재 감정가 대비 비율은 32.77%입니다.

그러나 실제 투자 가치를 평가하려면 같은 건물 또는 인근 유사 근린시설의 최근 실거래, 현재 매매 호가, 임대보증금, 월 임대료, 공실 여부를 확인해야 합니다. 현 단계에서 이 물건이 실거래 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.

향후 회차는 추가 유찰을 가정한 조건부 시나리오입니다. 표시된 인수액은 현재 확인된 권리와 배당계산에 따른 예상치이며, 실제 미확인 임대차 및 점유 관련 위험이 없다는 확정 판단은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 176,947,000원 가정)

현재 최저가 176,947,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 3,277,258원을 제외한 173,669,742원이 수협은행 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당 금액은 245,130,258원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 배당요구와 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당 금액 245,130,258원은 채권최고액을 기준으로 산정한 금액으로, 매수인의 인수액이 아닙니다.

④ 추가 유찰 시 배당 시나리오

유찰이 반복될 경우 채권자가 실제 회수할 수 있는 금액은 줄어듭니다. 현재 및 추가 유찰 가정에 따른 배당 차이는 다음과 같습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 마곡동 마곡역 남동측 인근입니다. 주변은 업무시설과 근린생활시설 등이 모인 상업지대로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 마곡역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2019.09.02 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물의 제2층 제213호입니다. 위생·급배수·도시가스·시스템냉난방·승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 북측 약 50m, 남측 약 12m 도로에 접합니다. 실제 해당 호실의 접근 동선과 점포 노출 정도는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지. 준공업지역·마곡도시개발사업 지구단위계획구역에 위치합니다. 공시지가 5,919,000원/㎡이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 도시개발구역 및 중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 구체적인 이용계획은 관계기관 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 별도로 내부 상태와 설비 작동 여부는 확인해야 합니다.
• 환금성. 업무·상업시설이 밀집한 지역이지만, 개별 근린시설의 매매 수요와 임대수요는 호실별로 다를 수 있습니다. 특히 5회 유찰 이력과 임대관계 미상이라는 점을 고려하면 재매각 가능성 검토가 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차·점유 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약 존재 여부, 보증금, 사업자등록 및 대항력 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 말소기준권리 외 매수인이 인수할 권리나 점유 관련 특이사항이 있는지 매각기일 전 최종 명세서를 확인하세요.
• 실거래 가격 검증. 나인스퀘어 내 유사 호실과 주변 근린시설의 최근 거래가격을 조사해 176,947,000원이 실제 시세보다 낮은지 검증해야 합니다.
• 임대수익 검증. 해당 호실의 현재 임대 가능 여부, 보증금·월세 수준, 공실 기간 및 임차수요를 조사해야 합니다.
• 5회 유찰 원인 확인. 감정가와 시장가의 괴리, 상업시설 수요, 임대여건, 점포 구조 및 관리비 부담 등 유찰에 영향을 줄 수 있는 요인을 점검하세요.
• 관리비 체납 확인. 근린시설의 공용부분 관리비 체납 여부와 장래 관리비 부담을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 현장 동선 확인. 제2층 제213호의 출입 접근성, 고객 동선, 간판 노출, 주변 영업상황과 내부 상태를 직접 확인하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 141,557,600원, 7회 유찰 시 113,246,080원이라는 조건부 가격도 검토하되, 유찰을 전제로 적정가를 판단하지 말고 시세부터 확인해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.

맺으며 — “많이 떨어진 가격이 곧 싼 가격은 아니다”

서울남부지방법원 2025타경711, 마곡 나인스퀘어 제2층 제213호는 5회 유찰로 최저매각가가 감정가의 32.77%까지 하락한 근린시설입니다. 등기상 수협은행 근저당권이 말소기준이며 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점은 권리관계에서 긍정적입니다.

그러나 가격이 크게 내려왔다는 사실만으로 좋은 투자처라고 판단할 수는 없습니다. 임대관계가 미상이고 실제 거래시세가 확인되지 않은 만큼, 점유 위험과 임대수익, 시장가격, 재매각 가능성에 대한 검증이 선행되어야 합니다. 5회 유찰이라는 이력 역시 단순한 할인 기회뿐 아니라 시장 수요를 점검해야 할 신호입니다.

결론은 ‘등기상 인수 부담은 낮지만, 가격과 환금성 판단은 보류’입니다. 현재 최저가 176,947,000원에 대한 투자 판단은 실제 시세와 임대수익이 확인된 뒤에 내려야 합니다. 감정가 대비 큰 하락 폭에 이끌리기보다, 이 근린시설을 실제로 얼마에 임대하고 다시 매각할 수 있는지가 핵심입니다.