부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경34731 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조 44.38㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

155,295,000원 1억 5,529만 감정가 261,000,000원

감정가의 59% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 127,890,000원 최저가 대비 +21%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,278만원

최저가의 10% · 12,789,000원

실거래 대비

▼ 22.4% 싸게 매수

같은 평형 직전 1건 평균 2.00억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차권등기로 인수 위험이 핵심인 다세대. 확약으로 일부 해소되나 원칙상 실질취득 검토가 필요합니다.

가격 최저가 127,890,000원은 최근 거래 200,000,000원의 63.9% 수준
자금 입찰보증금 약 12,789,000원 · 임차보증금 부족분 164,700,460원 검토
리스크 임차인 변은지 대항력·우선변제권 있음. HUG 말소동의 확약서 제출 사항 확인 필요

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만, 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 임차권등기입니다. 임차인 변은지의 보증금은 290,000,000원이며 전입·확정일자·배당요구 구조상 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사항이 있어 실제 인수 부담 판단은 확약 범위를 확인해야 합니다.

감정가 / 최저가

261,000,000원 / 127,890,000원

2회 유찰

최근 거래

200,000,000원

2026.04 동일면적

임차보증금

290,000,000원

변은지 임차권등기

매수인 인수 검토

164,700,460원

확약 적용 여부 확인

인천지방법원 2025타경34731. 부천 원미동 수팰리스 에이동 304호 다세대입니다. 감정가는 261,000,000원이고 현재 최저가는 127,890,000원으로 두 차례 유찰된 상태입니다. 그러나 이 물건의 본질은 단순 저가 매수가 아닙니다. 을구 1번 주택임차권등기가 존재하고, 임차인 변은지는 290,000,000원의 보증금을 신고했습니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경34731
소재지	경기도 부천시 원미구 원미동 169-1 수팰리스 에이동 3층304호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 전용 44.38㎡
소유자	공종태
감정가 / 최저가	261,000,000원 / 127,890,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리는 2021년 3월 25일 압류(국)로 판단되며, 이후 압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 1번 주택임차권등기는 별도 검토 대상입니다. 임차인 변은지는 2020년 12월 30일 전입, 2020년 12월 9일 확정일자를 갖추고 배당요구를 신청했습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
변은지	290,000,000원	有	가능	확약 확인 필요

⚠️ 실질취득 기준 확인 낙찰가가 낮아져도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다. 현재 회차 기준 배당 예상상 임차인 부족분은 164,700,460원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사항이 있어 확약 적용 범위를 확인해야 합니다.

③ 시세 비교

수팰리스 동일면적 최근 거래는 2026년 4월 200,000,000원입니다. 현재 최저가는 127,890,000원으로 최근 거래 대비 63.9% 수준입니다. 단, 임차권 인수 여부에 따라 실제 취득비용은 달라질 수 있습니다.

구분	금액
최근 거래	200,000,000원
최저매각가	127,890,000원
가격 비율	63.9%

배당 분배 (최저가 기준)

감정가 vs 최근 거래

가격은 낮아졌지만 임차권 인수 여부에 따라 실질취득액 판단 필요

④ 예상배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,590,460원
임차인 변은지 보증금	290,000,000원	125,299,540원
주택도시보증공사	290,000,000원	0원

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 을구 1번 주택임차권등기의 대항력·우선변제권 구조를 반드시 확인해야 합니다.
확약 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 적용 범위 확인이 필요합니다.
실질취득 계산. 단순 낙찰가가 아니라 인수 가능 보증금을 포함해 판단해야 합니다.
물건 특성. 29세대 다세대이며 소규모 단지로 환금성 검토가 필요합니다.

맺으며 — “저가 낙찰보다 임차권이 먼저다”

부천 수팰리스 304호는 최저가만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 내려온 물건입니다. 하지만 대항력 있는 임차권등기가 존재하는 만큼 가격만 보고 접근하면 안 됩니다. 확약 적용 여부가 확인된다면 위험은 크게 달라질 수 있으나, 확인 전에는 임차보증금 인수 가능성을 핵심 리스크로 두고 접근해야 합니다.

부동산강제경매

2회 유찰로 가격은 내려왔지만, 임차권 리스크를 봐야 한다 — 부천 수팰리스 304호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “저가 낙찰보다 임차권이 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-22	유찰	2억 6,100만원
2	2026-05-27	유찰	1억 8,270만원
3	2026-07-08	대기	1억 2,789만원