대항력 있는 임차권등기가 존재하고 현재 회차 기준 매수인 인수 예상액이 120,273,160원으로 발생하여 권리 안전형 물건이 아님
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차권등기 임차인이 존재하는 물건입니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 김다희 임차인의 보증금 2.19억 중 배당되지 못한 부분이 발생해 매수인 인수 위험이 있습니다. 낙찰가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되고 실질취득 비용 기준으로 접근해야 합니다.
감정가 / 최저가
206,000,000원 / 100,940,000원
2회 유찰
임차보증금
219,000,000원
김다희 임차권등기
매수인 인수
120,273,160원
현재 회차 기준
핵심지표
C등급
인수 위험 존재
인천지방법원 2025타경34733. 경기도 부천시 오정구 원종동 하나빌리지 4층 401호 다세대주택입니다. 전용면적 47.95㎡ 규모이며, 감정가는 206,000,000원입니다. 현재 최저가는 100,940,000원으로 2회 유찰 후 진행 중입니다.
이 사건의 핵심은 가격보다 임차권등기입니다. 김다희 임차인은 임차보증금 219,000,000원, 전입 2021.07.26, 확정일자 2021.06.02로 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태입니다. 현재 매각대금으로 전액 배당되지 않아 부족분은 매수인 인수 위험으로 남습니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경34733
소재지
경기도 부천시 오정구 원종동 241-50 하나빌리지 4층 401호
물건종류 / 전용
다세대 · 전용 47.95㎡
소유자
김경훈
감정가 / 최저가
206,000,000원 / 100,940,000원
신청채권자 / 청구
주택도시보증공사 / 219,000,000원
매각기일
2026.07.08
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
말소기준권리는 2021.10.28 압류(서울특별시강서구)로 판단됩니다. 이후 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 순위 3번 주택임차권등기는 매각물건명세서상 인수권리로 표시되어 있으며, 보증금 부족분이 핵심 위험입니다.
② 임차인 분석
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
김다희
219,000,000원
有
가능
인수 위험
배당요구를 통해 일부 배당을 받더라도 현재 회차에서는 부족분 120,273,160원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 확약 내용이 제출되어 있으나, 임차권등기 인수 여부와 실제 효력은 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,940,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,213,160원
임차인 김다희 보증금
219,000,000원
98,726,840원
주택도시보증공사
219,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득
실질취득은 낙찰가와 인수액을 함께 고려해야 합니다.
⛔ 핵심 위험 최저가 1.009억만 보면 저렴해 보이지만, 현재 회차 기준 매수인 인수 예상액 1.202억이 더해져 실질 부담은 약 2.211억 수준입니다. 임차보증금 인수 여부 확인 없이 입찰하면 안 됩니다.
