부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경34735 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트조 66.697㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

224,015,700원 2억 2,401만 감정가 285,000,000원

감정가의 78% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 199,500,000원 최저가 대비 +12%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,995만원

최저가의 10% · 19,950,000원

감정가 대비

▼ 21.4% 싸게 매수

감정가 2.85억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 보증금 3.17억 인수 가능성이 있는 대항력 임차인 사건으로, 낙찰가보다 실질취득 부담을 봐야 합니다.

가격 최저가 1.995억이 최근 12개월 실거래 2.80억의 71.2%이나 임차보증금 인수 1.21억 가능성을 반영해야 함
자금 최저가 1.995억 + 예상 인수액 121,093,000원 = 실질취득 약 3.21억 수준
리스크 주택임차권등기 매수인 인수 가능성. 다만 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출

한 줄 평 임차권등기가 있는 다세대입니다. 최저가는 감정가 대비 낮아 보이지만, 대항력 있는 임차보증금 3.17억의 인수 가능성 때문에 단순 낙찰가 기준으로 저렴하다고 볼 수 없습니다. 예상 인수액 121,093,000원을 포함한 실질취득가 기준으로 판단해야 합니다.

감정가 / 최저가

285,000,000원 / 199,500,000원

1회 유찰

실거래 평균

330,200,000원

나린카운티 동일평형

실질취득 부담

약 320,593,000원

낙찰가+예상인수액

매수인 인수

121,093,000원

임차보증금 부족분

인천지방법원 2025타경34735. 부천시 원미구 심곡동 나린카운티 3층 304호 다세대 물건입니다. 핵심은 일반적인 권리소멸형 경매가 아니라 주택임차권등기가 선순위로 존재하는 인수형 구조라는 점입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경34735 (강제경매)
소재지	경기도 부천시 원미구 심곡동 145-8 나린카운티 3층304호
물건종류 / 이용	다세대 · 공부상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용(오피스텔)
전용면적	66.697㎡
소유자	김민선
감정가 / 최저가	285,000,000원 / 199,500,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

을구 3번 주택임차권등기가 말소기준권리 이전에 설정되어 있어 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다. 임차인 김선기는 보증금 317,000,000원, 전입일 2021.08.06, 확정일자 2021.08.06으로 대항력과 우선변제권을 보유합니다.

⚠️ 임차보증금 인수 주의 현재 회차 기준 배당 예상액은 195,907,000원이며 부족분 121,093,000원은 매수인이 부담할 가능성이 있습니다. 단, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어 실제 인수 여부는 해당 확약의 범위를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김선기	317,000,000원	有	有	인수 가능

③ 시세 비교 — 실질취득 기준 확인

나린카운티 동일평형 최근 거래는 평균 330,200,000원이며 최근 12개월 거래는 2024.12 거래 280,000,000원입니다. 최저매각가는 최근 12개월 거래 대비 71.2% 수준입니다.

거래월	면적	층	거래가
2024.12	66.6㎡	11	280,000,000원
2022.04	66.7㎡	8	340,000,000원
2021.08	62.03㎡	14	377,000,000원
2021.07	70.94㎡	7	337,000,000원
2021.06	66.7㎡	3	317,000,000원

매각대금 배분

낙찰가 vs 실질취득 vs 거래

임차보증금 인수 가능성을 반영하면 단순 최저가 비교는 위험합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 선순위 주택임차권등기로 인해 보증금 인수 여부 확인이 최우선입니다.
확약서 검토. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권 전체에 적용되는지 확인해야 합니다.
실질취득 계산. 낙찰가만 보지 말고 예상 인수액을 포함해 판단해야 합니다.
환금성. 부천역 인근 입지이나 6세대 규모로 거래량은 제한적입니다.

맺으며 — “낙찰가는 싸지만 총비용을 봐야 한다”

이 물건은 1회 유찰로 최저가가 낮아졌지만, 핵심 위험은 가격이 아니라 임차보증금 인수 가능성입니다. 확약 효력이 인정되면 접근 여지가 생기지만, 그렇지 않다면 최저가만 보고 접근하는 것은 위험합니다. 낙찰가가 아닌 실질취득가 기준으로 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.

부동산강제경매

낙찰가는 낮지만, 임차보증금 인수가 핵심 — 부천 나린카운티 304호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 실질취득 기준 확인

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낙찰가는 싸지만 총비용을 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-27	유찰	2억 8,500만원
2	2026-07-08	대기	1억 9,950만원