인천지방법원 2025타경34739. 김포 풍무동 ‘풍무참존인터시티’ 10층 1004호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 김영미는 2019.09.17 매매를 원인으로 2019.10.18 소유권을 취득했고 거래가액은 121,785,500원입니다.
이 사건의 말소기준은 근저당이 아니라 2024.06.12 한국자산신탁 주식회사의 가압류 361,785,000원입니다. 이후 우리은행 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 을구의 주택임차권입니다. 임차인 이예슬의 전입·점유개시가 2019.10.18로 말소기준보다 앞서 있어 대항력은 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34739 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 832 풍무참존인터시티 10층 1004호 · 경기도 김포시 김포대로 739 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하5층~지상10층 · 10층 1004호 |
| 소유자 | 김영미 · 2019.10.18 소유권이전 · 거래가액 121,785,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 55,370,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 104,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
말소기준권리는 2024.06.12 한국자산신탁 주식회사의 가압류입니다. 2024.11.27 우리은행 가압류와 2025.10.22 강제경매개시결정은 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 주택임차권등기도 2024.10.21 등기되어 형식상 말소기준 뒤에 있지만, 임차인 이예슬의 주민등록일자와 점유개시일자는 2019.10.18이므로 대항력 판단은 달라집니다.
② 임차인·확약 분석 — 룰상 95,000,000원, 실질 0원*
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이예슬 | 10층 1004호 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.10.18 | 95,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 이예슬은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니므로 별도의 보증기관 신고분을 임차보증금에 중복 합산할 이유가 없습니다. 주택임차권등기 원문에는 임차보증금이 1차계약 95,000,000원, 2차계약 99,750,000원, 3차계약 104,000,000원으로 변동된 내용이 기재되어 있으며, 이 사건 배당·인수 계산은 95,000,000원을 기준으로 작성되어 있습니다.
* 실질 인수 0원은 제출된 말소동의 확약서를 적용한 판단입니다. 확약 미적용 시 배당계산상 룰상 인수금액은 95,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,396,660원 |
| 인수 · 임차인 이예슬 | 95,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 한국자산신탁 주식회사 | 361,785,000원 | 53,973,340원 |
| 3. 가압류 · 주식회사우리은행 | 236,753,170원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 104,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 55,370,000원 가정 시 집행비용 1,396,660원을 제외한 53,973,340원이 한국자산신탁 주식회사에 배당되고, 우리은행·주택도시보증공사·소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권자 미배당액은 648,564,830원입니다. 임차인 인수는 배당표상 95,000,000원이지만, 제출된 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인했습니다.
- 입지. 김포 신풍초등학교 북동측 인근으로, 오피스텔·근린상가·판매시설 등이 혼재하는 역세권 주변 노선 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 풍무역(김포골드선)과 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 양호합니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 15m 내외 도로에 접하며, 북동측 보행자도로를 통해 김포대로와 연계됩니다.
- 토지. 준주거지역 · 평지 · 가로장방 · 업무용 · 공시지가 4,012,000원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·철도보호지구·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 특이사항이 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인 협조부재로 내부구조를 확인하지 못했고, 임대관계도 미상으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수액을 95,000,000원에서 실질 0원으로 바꾸는 핵심 문서입니다. 적용 대상과 조건을 직접 대조해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 이예슬은 전입·점유개시가 2019.10.18로 말소기준보다 빠른 대항력 임차인입니다. 실제 점유 및 퇴거 상태를 확인해야 합니다.
- 계약금액 변동 확인. 임차권등기에는 95,000,000원·99,750,000원·104,000,000원의 계약 변동이 기재되어 있고, 배당·인수 계산은 95,000,000원 기준입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 현장조사에서도 내부구조를 확인하지 못했습니다. 오피스텔 내부 상태와 사용현황을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만, 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말아야 합니다.
맺으며 — “49%보다 확약서가 먼저다”
겉으로 보면 감정가 113,000,000원이 두 차례 유찰돼 최저가가 55,370,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건을 단순한 ‘반값 경매’로 보면 핵심을 놓칩니다. 말소기준보다 훨씬 앞선 2019.10.18 전입·점유의 대항력 임차인이 있고, 배당계산만 보면 보증금 95,000,000원 전액 인수 구조입니다.
다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 이를 적용하면 이 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 55,370,000원으로 봅니다. 반대로 확약이 적용되지 않는다면 권리구조의 성격이 완전히 달라집니다.
여기에 감정평가 현장조사상 임대관계와 내부구조가 확인되지 않았고, 2022.11.15 민간임대주택등기도 존재합니다. 그래서 결론은 “확약 반영 시 주된 인수는 해소되지만, 원문과 현장 확인 전까지는 보수적으로 접근”입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 먼저 확인해야 할 것은 말소동의 확약서의 정확한 범위입니다.
