부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경34748 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조 30.56㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

121,476,000원 1억 2,147만 감정가 159,000,000원

감정가의 76% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 111,300,000원 최저가 대비 +9%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,113만원

최저가의 10% · 11,130,000원

실거래 대비

▼ 31.8% 싸게 매수

같은 평형 직전 1건 평균 1.78억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차보증금 인수 가능성이 핵심인 물건으로, 유찰 후에도 실질취득금액을 확인해야 합니다.

가격 최저가 111,300,000원은 감정가 대비 70%지만 임차보증금 부족분 42,058,200원 인수 가능
자금 최저가 10% 입찰보증금 약 11,130,000원 · 예상 인수액 42,058,200원
리스크 임차권등기 조성일 대항력·우선변제권 존재, 확약서 제출 여부 확인 필요

한 줄 평 임차권등기가 설정된 대항력 임차인이 존재하는 물건입니다. 최저가는 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 임차보증금 151,000,000원 중 배당받지 못하는 금액 42,058,200원은 매수인 인수 가능성이 있습니다. 단순히 1.11억에 취득하는 물건으로 보면 안 됩니다.

감정가 / 최저가

159,000,000원 / 111,300,000원

1회 유찰

실질취득 검토

153,358,200원

최저가 + 인수가능액

임차보증금 인수

42,058,200원

미배당 부족분

핵심지표

C 48점

권리리스크 반영

인천지방법원 2025타경34748. 경기도 부천시 오정구 내동 예다인 3층 302호 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 일반적인 말소기준권리보다 임차권등기 임차인의 대항력입니다. 조성일 임차인은 2021년 전입, 확정일자를 갖추고 임차권등기를 완료했으며 매각물건명세서상 인수권리로 확인됩니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경34748 (강제경매)
소재지	경기도 부천시 오정구 내동 31-11 예다인 3층302호
물건종류	다세대주택
소유자	김대빈
감정가 / 최저가	159,000,000원 / 111,300,000원
신청채권자 / 청구액	주택도시보증공사 / 151,000,000원
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리 이후 권리는 대부분 매각으로 소멸하지만, 임차권등기권자는 대항력 있는 임차인으로 보증금 반환 부족분에 대해 매수인 인수 가능성이 있습니다. 특히 최저가가 내려가도 인수금액이 증가하여 실질취득금액은 단순 낙찰가보다 높아질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 및 우선변제

임차인	보증금	대항력	우선변제	인수 검토
조성일	151,000,000원	有	有	42,058,200원 가능

임차인은 2021.02.22 전입, 2021.01.25 확정일자를 갖고 있으며 2023.03.30 임차권등기가 완료되었습니다. 최저매각가 기준 배당 후 부족분 42,058,200원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어 실제 인수 여부는 원본 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 기준 확인

예다인 최근 거래는 2022.10 한 건이며 거래가는 240,000,000원입니다. 단순 최저가 111,300,000원만 보면 할인처럼 보이지만, 임차보증금 인수 가능성을 반영한 실질취득금액으로 판단해야 합니다.

구분	금액
최저매각가	111,300,000원
임차보증금 부족 인수 가능액	42,058,200원
실질취득 검토금액	153,358,200원
최근 거래	240,000,000원

배당분배 (최저가 기준)

가격 비교

최저가와 실질취득금액을 구분해 판단해야 합니다.

④ 예상배당표

항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,358,200원
임차인 조성일 보증금	151,000,000원	108,941,800원
후순위 가압류 등	469,030,918원	0원
매수인 인수 가능 부족분	-	42,058,200원

⚠️ 핵심 리스크 최저가 하락 자체보다 임차권등기 임차인의 보증금 부족분 인수가 중요합니다. 확약서 효력과 실제 인수 범위는 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

✅ 권리 관점 다수 가압류·압류 등 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기권리는 별도 검토 대상입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

실질취득 계산. 최저가 111,300,000원만 보고 입찰하지 말고 인수 가능액을 함께 계산해야 합니다.
임차권등기 확인. 조성일 임차인의 대항력·우선변제권 및 확약서 내용을 원본으로 확인하세요.
세금·압류 확인. 국세·지방세 압류 관련 당해세 여부를 확인해야 합니다.
명도 검토. 임차권등기 임차인의 권리관계 종료 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 인수금액이 중요하다”

이 물건은 1회 유찰로 최저가는 낮아졌지만, 대항력 있는 임차권등기 임차인의 보증금 부족분이 매수인 부담으로 이어질 수 있는 구조입니다. 권리 자체는 분석 가능하지만, 낙찰가만 보고 접근하면 실제 취득비용을 과소평가할 수 있습니다. 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금 인수 여부입니다.

부동산강제경매

유찰로 싸 보이지만, 임차보증금 인수가 핵심 — 부천 예다인 302호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 및 우선변제

③ 시세 비교 — 실질취득 기준 확인

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 인수금액이 중요하다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (10장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-27	유찰	1억 5,900만원
2	2026-07-08	대기	1억 1,130만원