인천지방법원 2025타경34763. 부천시 원미구 심곡동 테라스 시티 14층 1402호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 소유자 유성선은 2019년 매매로 72,000,000원에 취득했습니다. 등기부상 현재 경매의 말소기준은 2022.06.08. 남동세무서장이 한 국세 압류입니다. 이후 부천시 압류, 강제경매개시결정, 안산세무서장 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 후순위 등기보다 말소기준보다 먼저 대항력을 취득한 임차인입니다. 곽대영은 2022.02.28. 점유를 시작했고, 2022.03.02. 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2022.02.09.입니다. 모두 말소기준인 2022.06.08.보다 앞섭니다. 임차보증금은 75,000,000원이고 배당요구도 이루어졌으나, 현재 최저가 20,168,000원 기준 예상배당만으로는 전액 변제가 되지 않아 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34763 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 465-13 테라스 시티 14층1402호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 도시형생활주택-원룸형 · 14층 건물 내 14층1402호 |
| 소유자 | 유성선 · 2019.10.21. 매매 · 거래가액 72,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 20,168,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 87,755,903원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
등기부상 과거 우리은행 근저당 48,000,000원과 농협은행 근저당 30,000,000원은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 기준권리는 2022.06.08. 국세 압류이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 곽대영의 주민등록일 2022.03.02.가 이보다 앞서므로 대항력은 유지됩니다. 2024.03.13. 임차권등기가 말소기준 이후에 등기됐다는 사실만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 — 보증금 미배당분이 매수인에게 넘어온다
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽대영 | 2022.02.28. / 2022.03.02. | 2022.02.09. | 75,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
곽대영은 실제 임차인 1명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 건물 전부를 주거로 사용한 임차권자로서 보증금은 75,000,000원입니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받지만, 현재 회차 예상배당은 19,404,976원에 그쳐 55,595,024원이 미변제됩니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
③ 회차별 실질부담 — 유찰이 곧 할인은 아니다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 20,168,000원 | 55,595,024원 | 20,168,000원 + 55,595,024원 |
| 5회 유찰 시 | 14,117,600원 | 61,536,517원 | 14,117,600원 + 61,536,517원 |
| 6회 유찰 시 | 9,882,320원 | 65,695,562원 | 9,882,320원 + 65,695,562원 |
따라서 이 사건에서 “감정가 84,000,000원이 20,168,000원까지 떨어졌다”는 문장은 투자판단의 출발점이 될 수 없습니다. 시세 비교 기준도 최저가 20,168,000원이 아니라 낙찰대금과 인수보증금을 합친 실질취득 부담이어야 합니다. 실거래 기준 가격대를 확인하지 않은 상태에서 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,168,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 763,024원 |
| 1. 임차인 곽대영 보증금 | 75,000,000원 | 19,404,976원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 87,755,903원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 집행비용과 임차인의 우선변제만으로 매각대금이 모두 소진되어 한국주택금융공사에는 87,755,903원의 미배당이 발생합니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 선차감될 경우 임차인 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수하는 보증금 잔액이 더 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 14층 건물의 14층1402호입니다.
- 입지. 수도권1호선 부천역 북서측 인근으로 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 부천역이 있어 교통상황은 대체로 무난한 편입니다.
- 설비. 승강기, 소화전, 위생, 도시가스 설비와 개별난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·철도보호지구이며, 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 20,168,000원만 입찰원가로 보면 안 됩니다. 현재 인수예상 보증금 55,595,024원을 함께 계산해야 합니다.
- 유찰 효과 재계산. 5회·6회 유찰 시 낙찰가는 떨어지지만 인수액은 각각 61,536,517원·65,695,562원으로 증가합니다.
- 임차보증금 확인. 곽대영의 보증금 75,000,000원, 주민등록일 2022.03.02., 확정일자 2022.02.09., 점유개시 2022.02.28.을 원본과 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건의 법정기일과 당해세 여부에 따라 실제 임차인 배당 및 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 시세는 실질취득 기준. 가격 비교를 할 때는 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,016만원에 사는 물건”이 아니다
표면상 최저가는 감정가 84,000,000원의 24.01%인 20,168,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 가격 하락분 대부분은 대항력 임차인의 미배당 보증금으로 옮겨 붙습니다. 현재 회차에서 매수인이 인수할 것으로 계산된 금액은 55,595,024원이고, 추가 유찰 때는 61,536,517원·65,695,562원으로 더 커집니다. 결국 이 사건의 본질은 낙찰가가 아니라 75,000,000원 임차보증금입니다.
후순위 압류와 경매개시결정은 소멸하지만, 선순위 대항력 임차인의 잔여보증금은 그렇지 않습니다. 여기에 국세·지방세 압류의 실제 우선순위까지 확인해야 합니다. 4회 유찰이라는 숫자만으로 가격 매력을 높게 평가하기 어렵고, 실거래 시세와 비교할 때도 반드시 실질취득 부담을 기준으로 해야 하는 사건입니다.
