14,118,000원
인천지방법원 2025타경34763. 부천시 원미구 심곡동 테라스 시티 14층 1402호입니다. 감정평가상 아파트(도시형생활주택·원룸형)으로 이용되는 집합건물이며, 소유자는 유성선입니다. 유성선은 2019.12.18. 거래가 72,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 사건은 한국주택금융공사가 청구액 87,755,903원으로 진행한 강제경매입니다.
등기부에는 과거 우리은행과 농협은행의 근저당권이 나타나지만 두 권리는 이미 말소됐습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.06.08. 국(남동세무서장)의 압류입니다. 문제는 그보다 앞서 임차인이 전입신고와 점유를 갖추고 있었다는 점입니다. 이 임차권은 단순히 매각으로 깨끗하게 없어지는 후순위 권리로 취급할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34763 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 465-13 테라스 시티 14층 1402호 도로명: 경기도 부천시 신흥로16번길 15 |
| 물건종류 | 집합건물 · 아파트(도시형생활주택·원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 14층 건물 중 14층 1402호 |
| 소유자 | 유성선 (2019.12.18. 소유권이전 · 거래가 72,000,000원) |
| 감정가 | 84,000,000원 |
| 최저매각가 | 14,118,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 87,755,903원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.08. 국 압류 (갑구 4번) |
| 선순위 임차보증금 | 75,000,000원 · 곽대영 |
| 매수인 예상 인수 | 61,536,124원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기상 말소기준은 2022.06.08. 국의 압류입니다. 이후 부천시 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 안산세무서장 관련 국의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 금융기관 근저당권도 이미 말소되어 있습니다.
그러나 임차인 곽대영의 전입신고일은 2022.03.02.입니다. 점유개시일은 2022.02.28.이고 확정일자는 2022.02.09.입니다. 따라서 말소기준권리인 2022.06.08. 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 선순위 대항력 임차인입니다. 2024.03.13. 등기된 주택임차권 역시 보증금 반환 문제와 직접 연결됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 곽대영 | 건물의 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.03.02. 확정 2022.02.09. 점유개시 2022.02.28. 임차권등기 2024.03.13. |
75,000,000원 |
대항력 있음
우선변제권
승계 없음 배당요구 있음 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 임차보증금 75,000,000원은 한 번만 산입했습니다. 배당요구가 접수되어 있으나 전액 배당되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수합니다.
② 가격 분석 — 1,411만원 낙찰이 1,411만원 취득은 아니다
5회 유찰 결과 최저가는 감정가 84,000,000원의 16.81%인 14,118,000원입니다. 그러나 이 물건의 경제적 취득 부담은 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수해야 할 임차보증금의 합계로 봐야 합니다.
| 현재 최저매각가 | 14,118,000원 |
|---|---|
| 임차보증금 원금 | 75,000,000원 |
| 임차인 예상배당 | 13,463,876원 |
| 보증금 예상 미배당 | 61,536,124원 |
| 낙찰가 + 인수액 | 75,654,124원 |
| 감정가 대비 실질취득 | 약 90.1% |
낙찰가는 약 1,411만원이지만 임차보증금 부족분을 더하면 실질 부담은 약 7,565만원입니다. 임차인의 보증금 7,500만원보다 총부담이 조금 높은 이유는 예상 집행비용 654,124원이 매각대금에서 먼저 차감되기 때문입니다. 따라서 최저가만 보고 감정가 대비 큰 폭의 할인이라고 평가해서는 안 됩니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 최저매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 14,118,000원 | 61,536,124원 | 75,654,124원 |
| 6회 유찰 시 | 9,882,600원 | 65,695,287원 | 75,577,887원 |
| 7회 유찰 시 | 6,917,820원 | 68,606,701원 | 75,524,521원 |
6회 또는 7회 유찰로 최저가가 더 떨어져도 인수액은 반대로 늘어납니다. 결과적으로 실질취득 부담은 세 시나리오 모두 약 7,550만~7,565만원 수준입니다. 즉 유찰 횟수가 늘어난다고 실질적인 할인 효과가 크게 증가하는 물건이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,118,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 654,124원 |
| 1. 임차인 곽대영 · 우선변제 | 75,000,000원 | 13,463,876원 |
| 2. 한국주택금융공사 · 경매신청채권 | 87,755,903원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당 합계 14,118,000원. 집행비용 654,124원, 임차인 배당 13,463,876원이며 신청채권자 한국주택금융공사에는 배당되지 않는 것으로 추정됩니다. 신청채권 미배당액 87,755,903원은 매수인의 인수채무로 계산한 금액이 아닙니다. 국세·지방세의 배당 우선순위와 실제 집행비용에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천역(수도권 1호선) 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 숙박시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 부천역이 있어 교통상황은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 14층 철근콘크리트 건물의 14층 1402호로, 승강기·소화전·위생설비·도시가스설비 및 개별난방시설이 갖추어져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8m 도로에 접하며, 토지는 사다리형으로 공동주택·근린생활시설·업무시설 등의 부지로 이용됩니다.
- 토지이용 및 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·철도보호지구에 해당하며, 관련 토지이용 제한이 존재합니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역의 기재 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.이므로 입찰 시점의 적용 여부를 재확인해야 합니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 부천역 인근이라는 접근성은 있으나, 이 물건은 일반적인 가족형 아파트가 아니라 도시형생활주택 원룸형입니다. 5회 유찰 이력과 임차보증금 인수 구조를 고려하면 재매각 시 매수 수요와 실제 거래가격을 보수적으로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준 가격 판단. 현재 최저가 14,118,000원에 예상 인수액 61,536,124원을 더한 75,654,124원을 기준으로 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 곽대영의 임대차계약일 2022.02.08., 점유개시일 2022.02.28., 전입신고일 2022.03.02., 확정일자 2022.02.09.와 임차권등기 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 보증금 반환 및 명도. 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금에 대해 반환 조건, 임차인의 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다. 임차권등기가 있다는 이유만으로 즉시 인도를 확신해서는 안 됩니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납액, 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 배당액이 변경되면 보증금 인수액도 변합니다.
- 유찰 전략 재검토. 추가 유찰 시 예상 최저가는 9,882,600원 및 6,917,820원이지만, 실질취득 부담은 여전히 75,000,000원대입니다. 최저가 하락 자체를 투자수익으로 착각하지 않아야 합니다.
- 실거래 및 임대수요 검증. 동일 건물과 인근 도시형생활주택 원룸형의 최근 거래가격, 임대료와 공실 가능성을 확인하고 취득 부대비용까지 포함한 수익성을 계산해야 합니다.
- 관리비 및 건물 상태. 관리비 체납 중 공용부분, 내부 상태, 설비 보수 가능성과 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 입찰 전 최종 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류 및 사건 진행 상황을 다시 대조해야 합니다. 특히 2026.10.27. 매각기일의 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 1,411만원 ≠ 실제 취득가 1,411만원”
이 물건은 감정가 84,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가 14,118,000원까지 내려온 사례입니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보이지만, 권리관계를 따라가면 전혀 다른 결론이 나옵니다.
말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 곽대영의 보증금은 75,000,000원입니다. 예상배당액을 제외한 61,536,124원은 매수인의 인수 부담으로 남고, 이를 낙찰가에 합산한 실질취득액은 75,654,124원입니다. 추가 유찰이 발생해도 총부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
더구나 세금 압류 3건의 배당 우선순위 확인이 필요하고, 도시형생활주택 원룸형의 거래시세와 환금성을 보수적으로 살펴야 합니다. 감정가보다 실질취득액이 낮다고 해서 실제 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
결론은 가격보다 권리와 실질취득 부담을 먼저 따져야 하는 물건입니다. 5회 유찰이라는 숫자보다 임차보증금 미배당액과 실제 거래시세가 더 중요합니다. 선순위 임차인 인수 위험이 명확하므로, 보증금 반환 및 배당 구조를 확인하지 않은 최저가 중심 입찰은 피하는 것이 적절합니다.
