💰 실질취득 62,083,000원 🔑 인수 실질 0원 📊 비교시세 대비 37.6% 🔁 3회 유찰
62,083,000원
인천지방법원 2025타경34781. 부천 소사동 진주아트빌 1동 4층 402호의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “3회 유찰돼 62,083,000원까지 내려왔다”가 아닙니다. 임차인 강경심은 2020.08.24 전입·점유, 2020.08.05 확정일자를 갖췄고 2024.09.13 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준인 2025.10.27 강제경매개시결정보다 앞선 권리라 원칙적으로는 대항력 있는 인수형입니다. 현재 회차 배당 계산상 보증금 175,000,000원 중 60,565,506원만 배당되고 114,434,494원이 부족합니다.
하지만 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 정확도 규칙상 강경심 임차권의 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 이 확약은 강경심 임차권에만 적용되며, 조사상 실제 임차인은 1명이고 다른 임차인은 확인되지 않아 현재 자료상 별도의 임차인 인수위험은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34781 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 소사동 33-43 진주아트빌 1동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 주거용(다세대주택) · 4층 건물 내 4층 402호 |
| 전용 | 59.97㎡ |
| 소유자 | 조국휘 · 2020.09.07 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 62,083,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
2001년과 2011년에 설정됐던 우리은행 계열 근저당은 2020.06.17 이미 말소됐습니다. 현존 권리 기준 말소기준은 2025.10.27 강제경매개시결정입니다. 강경심은 그보다 앞선 2020.08.24 전입·점유와 2020.08.05 확정일자를 갖추고, 2024.09.13 임차권등기까지 마쳐 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강경심 | 건물의전부 · 주거 (임차권등기) | 175,000,000원 | 대항력 有 전입 2020.08.24 | 우선변제 有 확정 2020.08.05 · 배당요구 2024.09.13 | 보증기관 승계 없음 말소동의 확약 |
② 시세 비교 — 현재 가격은 낮지만 표본은 오래됐다
동일 전용면적 59.97㎡의 확인된 실거래 표본은 2022.09 3층 165,000,000원 1건입니다. 제공된 비교 기준 평균도 165,000,000원이며, 현재 최저가 62,083,000원은 그 37.6%입니다. 말소동의 확약을 반영하면 매수인 실질취득도 62,083,000원이므로 가격 숫자 자체는 비교 기준보다 크게 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 59.97㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 비교 기준 | 59.97㎡ | 1건 | 165,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 62,083,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,517,494원 |
| 1. 임차인 강경심 보증금 | 175,000,000원 | 60,565,506원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 강경심 보증금 부족분은 114,434,494원으로 매수인 인수 구조입니다. 그러나 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 확약은 강경심 임차권에 한정됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소사역(경인1호선) 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리·편의성을 고려할 때 제반 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호이며 위생·급배수 및 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 남측으로 소사로300번길에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역이 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 공시지가. 2,303,000원/㎡이며 토지면적은 278.4㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.
- 환금성. 진주아트빌1동은 10세대이며 확인 실거래는 2022.09 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰은 3.0회이고 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 가치 판단을 뒤집는 핵심 문서입니다. 강경심 임차권의 말소 조건과 적용 범위를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 확약 미적용 상황을 별도로 계산. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차에서 룰상 114,434,494원의 임차보증금 부족분이 남습니다.
- 현재 시세 재확인. 비교 실거래가 2022.09 1건뿐이므로 165,000,000원을 현재가로 단정하지 말고 주변 다세대 거래를 추가 대조해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 62,083,000원까지 내려왔지만 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%인 만큼 권리 외 물건상태·수요·환금성도 함께 확인해야 합니다.
- 토지거래 관련 규제 확인. 감정요항표에는 토지거래계약에관한허가구역이 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재돼 있으므로 입찰 시점 적용 여부를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 승부처는 ‘확약의 유효성’
겉으로 보면 보증금 175,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 회차 배당 후 114,434,494원이 남는 전형적인 선순위 임차인 인수형입니다. 이런 구조라면 최저가가 62,083,000원까지 내려왔다는 사실만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 강경심 임차권의 인수를 실질 0원으로 볼 수 있습니다. 그 전제에서는 실질취득이 62,083,000원이고 비교 기준 165,000,000원의 37.6%입니다. 다만 확인 실거래가 2022.09 단 1건이고 10세대 다세대·평균 3.0회 유찰·낙찰률 0.0%라는 환금성 신호가 있으므로, 이 물건은 확약서 원본과 현재 시세를 동시에 확인하는 것이 핵심입니다.
