서울남부지방법원 2025타경778. 서울 강서구 방화동 대흥빌라 제3층 제302호, 전용 43.62㎡ 다세대주택입니다. 감정가 298,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 190,720,000원, 감정가의 64%입니다. 등기상 현 소유자는 최규화이며 2022년 9월 13일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 근저당이 아니라 2023년 1월 4일 국세 압류입니다. 2015년 설정된 우리은행 근저당권 72,600,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 기준 압류 이후의 우리은행 가압류, 한국주택금융공사의 경매개시결정, KB국민카드 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준 압류의 체납액은 확인이 필요하며, 이는 배당과 잔여금에 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경778 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 596-6 대흥빌라 제3층 제302호 도로명: 서울특별시 강서구 초원로11길 10-18 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 43.62㎡ · 지상 5층 중 3층 |
| 소유자 | 최규화 (단독소유 · 2022.09.13. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 190,720,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 53,196,670원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 사용승인 / 세대수 | 2002.06.14. / 8세대 |
① 권리 흐름 — 기준은 2023년 국세 압류
대항력 임차인으로 확인된 사람은 없습니다. 예상배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자가 소유자인지 제3자인지 현황조사서와 현장에서 다시 확인해야 합니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 발견될 경우에는 곧바로 대항력이 있다고 단정하지 말고 대항력 가능·미상 상태로 두고 별도 조사해야 합니다.
② 시세 비교 — 83.3%라는 숫자의 한계
전용 43.62㎡로 매칭된 실거래 표본은 2건입니다. 거래표본 평균은 229,000,000원, 최저 거래는 198,000,000원, 최고이자 최신 거래는 260,000,000원입니다. 현재 최저가 190,720,000원은 거래표본 평균의 83.3%로 수치상 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 43.62㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 43.62㎡ | 3 | 198,000,000원 |
| 평균 | 43.62㎡ | 2건 | 229,000,000원 |
다만 두 거래 모두 2022년에 체결됐고 표본도 2건뿐입니다. 따라서 190,720,000원이 과거 거래보다 낮다는 사실만으로 현재 시세보다 확실히 싸다고 결론 내리기는 어렵습니다. 특히 8세대 소규모 다세대주택은 아파트처럼 동일 평형 거래가 풍부하지 않아, 층·향·내부 상태와 개별 대지권 차이가 가격에 크게 반영될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,470,080원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 19,758,038원 | 19,758,038원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 19,028,983원 | 19,028,983원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 148,462,899원 |
가압류 채권 합계 38,787,021원은 전액 배당되고 예상 부족액은 0원입니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 말소기준 압류의 체납액, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 영향을 줄 수 있어 소유자 잔여금은 변동 가능합니다.
④ 회차별 가격과 인수액
| 회차 | 최저매각가 | 채권 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 190,720,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 152,576,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 122,060,800원 | 0원 | 0원 |
각 회차에서 예상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 실질취득액은 해당 회차의 낙찰가와 같습니다. 다만 유찰로 가격이 내려가더라도 점유·체납 관리비·조세채권 확인 의무가 사라지는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 5층 건물의 3층 302호입니다. 사용승인은 2002.06.14.입니다.
- 주위환경. 서울방화초등학교 동측 인근에 위치하고, 주변은 단독주택·다세대주택· 근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경 평가는 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 도로·설비. 남서측으로 폭 약 4미터 도로에 접하며, 급배수·위생·난방설비와 승강기를 갖추고 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 215.0㎡, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 2,847,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)· 수평표면구역·절대보호구역·대공방어협조구역·소규모주택정비 관리지역· 과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인되는 전용 43.62㎡ 거래가 2건에 그쳐, 매도 시 비교 가능한 거래표본이 제한적입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 현황조사서와 현장 방문으로 실제 점유자를 대조하세요.
- 국세 압류액 확인. 2023.01.04. 국세 압류가 말소기준입니다. 체납액과 당해세 여부를 확인해야 실제 배당과 소유자 잔여금을 판단할 수 있습니다.
- 신청채권 원인 확인. 한국주택금융공사 청구액 53,196,670원과 예상배당 0원의 관계를 채권계산서·배당요구·담보권 승계 서류에서 확인하세요.
- 최신 시세 재조사. 비교 거래는 2022.06과 2022.08의 2건입니다. 방화동 인근 다세대의 최근 거래와 현재 매물 가격을 별도로 조사하세요.
- 건물 상태 확인. 2002년 사용승인 건물로 내부 수리 상태, 누수, 결로, 외벽 드라이비트 상태, 승강기 유지관리 상태를 확인하세요.
- 규제 확인. 공항 관련 보호지구·수평표면구역, 교육환경 절대보호구역, 소규모주택정비 관리지역, 토지거래계약 허가구역의 적용 내용을 관할 기관에 확인하세요.
- 관리비와 명도비. 체납 관리비 중 공용부분과 실제 점유자 명도 비용을 예상 취득비에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 최신 시세와 점유 확인은 필수”
이 물건은 등기상 이미 말소된 근저당을 제외하면 2023년 국세 압류를 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조만 보면 복잡하지 않습니다. 최저가 190,720,000원도 거래표본 평균 229,000,000원의 83.3%로 내려와 있습니다.
그러나 가격 비교에 사용된 거래는 2022년 2건뿐이고, 건물은 총 8세대의 다세대주택입니다. 여기에 임대관계 미상, 말소기준 국세 압류액 확인 필요, 신청채권자 청구액 53,196,670원에 대한 예상배당 0원이라는 점까지 남아 있습니다. 결론은 권리상 인수는 0원이나 가격 확신은 보류입니다. 최신 시세·실제 점유·조세채권·신청채권 구조를 원본으로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
