한 줄 평 감정가 대비 최저가는 절반 수준으로 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 김춘식의 보증금 230,000,000원 중 미배당 129,823,740원을 매수인이 인수할 가능성이 있어, 실질취득액은 최저가가 아니라 약 230,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
감정가 / 최저가
209,000,000원 / 102,410,000원
2회 유찰
실질취득 예상
약 230,000,000원
낙찰가+미배당 인수
인수 예상액
129,823,740원
김춘식 보증금 미배당
핵심지표
대항력 임차권
우선변제권 행사 가능
인천지방법원 2025타경34797. 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 라르플레이스김포 4층 404호 근린시설 물건입니다. 감정가는 2.09억원, 현재 최저가는 1.024억원까지 내려왔지만 단순히 반값 매수로 보면 안 됩니다. 등기상 을구 1번 주택임차권등기가 말소기준권리 이전에 설정되어 있어 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다.
특히 임차인 김춘식은 2022년 1월 28일 확정일자, 2022년 2월 18일 전입 및 점유개시를 했고, 임차보증금은 230,000,000원입니다. 배당에서 약 100,176,260원을 받고도 129,823,740원이 부족해지는 구조로 계산되어, 낙찰가가 낮아져도 인수 부담이 줄어드는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34797 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1067-2 라르플레이스김포 4층404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔 이용) |
| 소유자 | 이용성 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 102,410,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
등기상 선순위 임차권등기가 존재합니다. 김춘식 임차권은 전입·확정일자·점유 요건을 갖춘 대항력 있는 권리로 확인됩니다. 말소기준권리 이후 권리들은 매각으로 소멸하지만, 선순위 임차권은 매수인이 부담할 수 있는 핵심 위험입니다.
② 임차인 분석 — 인수 여부 확인 필수
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김춘식 | 4층404호 전부 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 有 | 有 | 인수가능 |
⚠️ 실질취득액 계산 현재 회차 최저가 102,410,000원 기준 예상 배당 후 미배당 보증금 129,823,740원을 인수하면 실질취득액은 약 232,233,740원이 됩니다. 다만 확약 내용에 따라 주택도시보증공사 관련 말소동의 범위가 임차권 인수에 영향을 줄 수 있으므로 원본 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,233,740원 |
| 임차인 김춘식 보증금 | 230,000,000원 | 100,176,260원 |
| 주택도시보증공사 가압류 | 205,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 채권 | 230,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분 (현재 회차)
감정가 vs 실질취득
최저가 1.024억원만 보면 저렴하지만, 인수 부담 포함 실질취득은 약 2.3억원입니다.
⛔ 가격 판단 이 물건은 최저가 기준으로 할인 매력이 보이지만, 대항력 임차인 인수 위험을 반영하면 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 실질취득액 약 2.3억원을 기준으로 접근해야 하며, 낮은 낙찰가가 곧 저렴한 취득을 의미하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 김포시 고촌읍 신곡리 고촌역 북서측 인근으로 오피스텔·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 통행 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 접근은 보통 수준입니다.
- 용도. 등기사항전부증명서상 용도는 업무시설이며 집합건축물대장상 오피스텔로 확인됩니다.
- 규제. 일반상업지역, 고도지구, 공항 관련 제한구역 등 여러 토지이용 제한사항이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 김춘식 임차권등기의 인수 여부와 주택도시보증공사 말소동의 확약 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 최저가가 아니라 낙찰가와 인수 가능 보증금을 합산한 금액으로 판단해야 합니다.
- 공부상 용도 확인. 등기 용도와 건축물대장 용도가 다르므로 관련 서류 대조가 필요합니다.
- 명도 검토. 임차권등기권자와 실제 점유 관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·배당표 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수가 먼저다”
이 물건은 2회 유찰로 최저매각가는 낮아졌지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 선순위 임차권등기로 인해 보증금 미배당분 인수 가능성이 존재하며, 실질취득액은 최저가가 아닌 보증금 수준으로 계산해야 합니다. 주택도시보증공사 확약 범위가 주된 변수이며, 확약 밖 위험이 남는다면 보수적인 접근이 필요합니다.
