수원지방법원 2024타경11589. 수원 권선동, 경수대로409번길 17의 2층 201호 집합건물입니다. 감정평가상 이 건물은 6층 철근콘크리트구조이고, 공동주택은 도시형생활주택 원룸형과 다세대주택으로 이용 중입니다. 사용승인은 2015.09.16, 전체 호수는 19호, 대상 면적은 25.5㎡로 기재되어 있습니다. 현재 최저가는 감정가 146,000,000원의 70%인 102,200,000원입니다.
권리분석의 기준점은 명확합니다. 2015.09.24 접수된 을구 1번 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 을구 2번 근저당권, 동수원신용협동조합 가압류, 수원시 압류, 김나영 주택임차권, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 이 사건은 임차권등기와 다수 점유자 기재가 함께 있어, 권리상 인수 0원과 현장 명도 난도를 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11589 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로409번길 17, 2층201호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 다세대 · 공동주택(도시형생활주택 원룸형과 다세대주택) |
| 소유자 | 백남규 (2018.03.23 공유자전원지분전부 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 102,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 929,778,087원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 을구 1번 주식회사하나은행 근저당권입니다. 접수일은 2015.09.24, 채권최고액은 360,000,000원입니다. 같은 날 접수된 을구 2번 하나은행 근저당권 720,000,000원도 후순위로 배당을 받을 권리일 뿐, 매수인이 떠안는 권리는 아닙니다. 2024년에 붙은 가압류·압류·임차권등기·경매개시결정도 모두 말소기준 뒤에 놓입니다.
② 임차인·점유 확인 — 대항력보다 명도가 문제
점유·임차 관련 기재자는 17명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2015.09.24 이후입니다. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없어 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 보증금이 확인되는 기재는 홍선정 130,000,000원, 김나영 130,000,000원입니다. 그중 김나영은 주택임차권등기로 등기부에 올라 있으나, 역시 말소기준 뒤 권리라 매수인 인수로 보지 않습니다.
| 성명 | 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김만석 | 202호 | 2017.08.21 | — | 미상 | — | 대항력 없음 승계 없음 |
| 김대길 | 203호 | 2018.07.03 | — | 미상 | — | 대항력 없음 승계 없음 |
| 공경주 | 204호 | 2023.05.18 | — | 미상 | 2024.11.08 | 대항력 없음 배당요구 |
| 윤종학 | 205호 | 2021.12.06 | — | 미상 | 2024.11.19 | 대항력 없음 배당요구 |
| 양유미 | 302호 | 2022.04.25 | — | 미상 | 2024.11.22 | 대항력 없음 배당요구 |
| 이익진 | 303호 | 2023.03.27 | — | 미상 | — | 대항력 없음 승계 없음 |
| 홍선정 | 304호 | 2022.07.04 | — | 130,000,000원 | 2024.11.14 | 대항력 없음 배당요구 |
| 원나래 | 305호 | 2022.03.29 | — | 미상 | 2024.12.29 | 대항력 없음 배당요구 |
| 이성호 | 401호 | 2023.02.10 | — | 미상 | — | 대항력 없음 승계 없음 |
| 이유리 | 402호 | 2022.01.10 | — | 미상 | — | 대항력 없음 승계 없음 |
| 성민선 | 403호 | 2023.09.14 | — | 미상 | 2025.01.02 | 대항력 없음 배당요구 |
| 정수훈 | 404호 | 2021.12.07 | — | 미상 | — | 대항력 없음 승계 없음 |
| 강석래 | 501호 | 2017.01.11 | — | 미상 | 2024.11.28 | 대항력 없음 배당요구 |
| 정진희 | 502호 | 2021.12.28 | — | 미상 | — | 대항력 없음 승계 없음 |
| 이도용 | 503호 | 2023.07.04 | — | 미상 | — | 대항력 없음 승계 없음 |
| 이민형 | 504호 | 2021.09.16 | — | 미상 | — | 대항력 없음 승계 없음 |
| 김나영 | 건물의 전부 | 2022.10.19 | 2022.09.07 | 130,000,000원 | 2024.11.15 | 대항력 없음 임차권등기 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,230,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 99,969,200원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 720,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 동수원신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 배당에서는 채권총액 1,580,000,000원 중 99,969,200원만 배당되고, 미배당은 1,480,030,800원입니다. 미배당 채권은 배당 부족 문제이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 별도 확인이 필요합니다.
④ 회차별 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 102,200,000원 | 99,969,200원 | 1,480,030,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 71,540,000원 | 69,852,280원 | 1,510,147,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 50,078,000원 | 48,776,596원 | 1,531,223,404원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 동측 인근에 버스정류장이 있으며 도보 10여분 거리에 수인분당선 수원시청역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 건물로, 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기설비를 갖추었습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 315.8㎡, 공시지가 2,402,000원/㎡, 북측 약 9미터·동측 약 7미터 도로에 접한 소로각지입니다.
- 주의. 601호는 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)로 기재되어 있어, 건물 전체의 호별 용도와 관리 상태를 함께 확인하는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201호 실제 점유 확인. 점유 기재가 여러 호실에 걸쳐 있으므로 대상 호실인 2층 201호의 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 김나영 임차권등기 확인. 임차보증금 130,000,000원, 전입 2022.10.19, 확정 2022.09.07, 임차권등기 2024.10.17입니다. 말소기준 뒤라 인수는 없지만 명도 협의 변수는 남습니다.
- 배당 부족 오해 금지. 미배당 1,480,030,800원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 채권자가 충분히 변제받지 못하는 구조라 이해관계인 대응은 보수적으로 봐야 합니다.
- 관리비·공과금. 소형 집합건물은 공용부분 관리비, 전기·가스·수도 체납 여부를 관리 주체와 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 문건을 입찰 전 반드시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건은 말소기준이 2015.09.24 하나은행 근저당으로 분명하고, 그 뒤 권리들은 매각으로 정리됩니다. 임차권등기와 보증금 기재가 있어도 전입이 말소기준 뒤라 매수인 인수 0원이라는 결론은 유지됩니다. 하지만 점유·임차 기재자가 17명이고, 현재 최저가 기준 배당 후에도 미배당이 1,480,030,800원에 이릅니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수”보다 “현장 점유·명도·환금성”에서 승부가 갈립니다. 권리상으로는 가능, 실행 난도는 보수적으로. 이것이 이 사건의 핵심입니다.