한 줄 평 감정가 대비 49%까지 떨어진 다세대 물건입니다. 하지만 핵심은 가격이 아니라 임차인 보증금 인수 위험입니다. 대항력 있는 임차인 백주민의 보증금 1.8억 중 배당 부족분 89,938,160원이 매수인 부담 가능성이 있어 단순히 9,212만원 낙찰로 끝나는 구조가 아닙니다.
감정가 / 최저가
188,000,000원 / 92,120,000원
2회 유찰
최근 실거래
120,000,000원
2026.05 동일평형
실질취득 부담
182,058,160원
낙찰가+인수 가능액
매수인 인수
89,938,160원
임차보증금 부족분
인천지방법원 2025타경34801. 김포시 사우동 울루물루타운 102동 201호 다세대주택입니다. 전용면적 47.115㎡ 규모이며 현재 경매의 핵심은 권리 순서보다 주택임차권등기입니다. 임차인 백주민은 2021년 전입·확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34801 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 사우동 1309 울루물루타운 102동 2층 201호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 47.115㎡ |
| 소유자 | 김도수 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 92,120,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
등기상 2021년 이후 압류·가압류·경매개시결정이 다수 존재하지만 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 을구 3번 주택임차권은 별도 검토 대상입니다. 임차인 백주민은 보증금 180,000,000원, 전입 2021.03.03, 확정일자 2021.02.15로 대항력과 우선변제권을 가진 것으로 조사되었습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 백주민 | 180,000,000원 | 有 | 有 | 89,938,160원 가능 |
⚠️ 실질취득 기준 분석 현재 최저가 92,120,000원만 보면 최근 실거래 120,000,000원 대비 저렴해 보입니다. 그러나 임차인 보증금 부족분 89,938,160원이 매수인에게 인수되면 실질취득 부담은 약 182,058,160원으로 올라갑니다. 시세 비교는 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
③ 시세 비교
울루물루타운101동102동 동일평형 최근 거래는 2026년 5월 120,000,000원입니다. 최저매각가는 최근 거래 대비 76.8% 수준이지만, 임차보증금 인수 가능액을 포함하면 실질취득 부담은 최근 거래보다 높습니다.
배당 분배 (현재 회차)
감정가 / 실질취득 vs 실거래
낙찰가 자체는 낮지만 임차보증금 인수 포함 시 부담액이 커집니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,058,160원 |
| 임차인 백주민 보증금 | 180,000,000원 | 90,061,840원 |
| 가압류 · 엠메이드대부 | 23,696,559원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
✅ 가격 관점 2회 유찰로 최저가는 감정가 대비 49%까지 내려왔고 최근 실거래 120,000,000원보다 낮습니다.
⛔ 권리 관점 대항력 임차인 보증금 부족분 인수 가능성이 가장 큰 위험입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있어, 확약 범위와 실제 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 계산. 낙찰가 92,120,000원만 보고 접근하지 말고 인수 가능 보증금 89,938,160원을 포함해 판단해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 백주민 임차권등기의 말소 여부와 확약서 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 임차인 권리관계 정리가 완료되는지 확인 후 입찰해야 합니다.
맺으며 — “싼 가격 뒤에 있는 보증금”
이 물건은 표면적으로는 감정가 절반 수준의 매력적인 가격입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 있어 실제 투자 판단은 낙찰가가 아니라 실질취득 기준으로 해야 합니다. 확약 범위가 명확히 해소된다면 기회가 될 수 있지만, 그렇지 않다면 가격 메리트가 상당 부분 사라지는 물건입니다.
