인수는 0원이나, 임차인 다수와 환금성 확인이 핵심 — 수원 권선동 202호

수원지방법원 2024타경11589. 수원시 권선구 권선동의 6층 건물 내 2층 202호입니다. 감정가 1.46억에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 102,200,000원입니다. 말소기준권리는 2015년 하나은행 근저당이고, 그 뒤의 하나은행 후순위 근저당, 동수원신용협동조합 가압류, 수원시 압류, 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다.

이 사건을 단순히 “감정가의 70%”로만 보면 위험합니다. 매수인이 떠안을 권리는 0원으로 산정되지만, 건물 내 점유자가 다수 확인되고 본건 202호 점유자의 보증금이 미상입니다. 즉 권리상 인수보다 현장 명도, 점유관계, 실제 거래 가능 가격을 확인해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 이후 권리는 매각으로 정리

말소기준은 2015.09.24 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 하나은행 근저당은 후순위이고, 2024년 동수원신용협동조합 가압류와 수원시 압류, 하나은행 임의경매개시결정도 모두 기준권리 이후입니다. 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인·점유 — 본건 202호는 기준 이후 전입

본건 202호의 점유자는 김만석으로 표시되어 있고, 전입일은 2017.08.21입니다. 말소기준권리일인 2015.09.24보다 늦어 대항력은 없는 구조입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인이 필요하므로, 배당관계와 명도 협의는 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)

총 채권액 1,580,000,000원 중 배당 예상액은 99,969,200원입니다. 미배당은 1,480,030,800원이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 권선초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 동측 인근에 버스정류장이 있으며 도보 10여분 거리에 수인분당선 수원시청역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물로, 사용승인일은 2015.09.16입니다. 위생·급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기 설비를 갖췄습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 315.8㎡, 공시지가 2,402,000원/㎡입니다. 북측 약 9m, 동측 약 7m 포장도로와 접한 소로각지입니다.
• 용도 확인. 감정상 건물은 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 본 리포트는 본건 202호를 다세대 호실로 보고 권리·점유를 분리해 판단합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 본건 202호 점유자 확인. 김만석의 전입일은 기준 이후라 대항력은 없는 구조이나, 보증금과 확정일자는 원본으로 확인해야 합니다.
• 다수 점유 건물의 명도 리스크. 건물 내 여러 호실에 점유자가 확인됩니다. 본건 호실 외 점유관계가 명도와 관리에 영향을 주는지 현장에서 확인해야 합니다.
• 수원시 압류 확인. 갑구 압류가 있으므로 체납세·당해세 여부는 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 최저가 102,200,000원은 감정가 대비 70%입니다. 권리상 인수 0원과 별개로 다세대 소형 호실의 환금성을 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대·배당요구 내역을 입찰 전 반드시 대조하세요.

맺으며 — “권리는 통과, 명도와 가격은 보수적으로”

이 물건의 권리 구조는 말소기준이 선명합니다. 2015년 하나은행 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되고, 배당표 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 본건 202호 점유자의 보증금이 확인되지 않고, 건물 전체에 여러 점유자가 확인됩니다. 따라서 결론은 권리상 진입 가능, 가격·명도·환금성은 보수적 검토입니다. 신건보다 낮아진 가격은 장점이지만, 이 물건의 승부처는 “얼마나 싸게 받느냐”보다 “명도와 실제 매각 가능 가격을 얼마나 정확히 확인하느냐”입니다.