수원지방법원 2024타경11589. 수원시 권선구 권선동 소재 HomeNnoble 2층 203호, 감정 이용상태상 공동주택 계열의 다세대 물건입니다. 현재 최저매각가는 감정가 146,000,000원에서 1회 유찰된 102,200,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2015.09.24 주식회사하나은행 근저당권이고, 이후의 가압류·경매개시결정· 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
주의할 지점은 임차권등기입니다. 김대길 명의로 보증금 110,000,000원의 주택임차권이 등기되어 있으나, 주민등록일자 2018.07.03, 확정일자 2018.07.06, 임차권등기 2024.10.30 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 보증금을 최저가에 더해 실질취득가로 계산하면 안 됩니다. 이 사건의 실질취득은 최저가 102,200,000원 + 인수 0원 = 102,200,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11589 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로409번길 17, 2층203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공동주택(도시형생활주택 원룸형과 다세대주택) |
| 소유자 | 백남규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 102,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 929,778,087원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
기준은 단순합니다. 을구 1번 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤에 붙은 을구 2번 근저당권, 갑구 5번 가압류, 갑구 6번 임의경매개시결정, 을구 3번 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 특히 임차권등기는 금액이 크지만 순위가 말소기준보다 뒤라 매수인이 떠안는 보증금은 없습니다.
② 임차인 판단 — 실제 쟁점은 김대길 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김대길 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2018.07.03 | 2018.07.06 | 110,000,000원 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
김대길의 임대차계약일자는 2018.06.20, 점유개시일자는 2018.06.30입니다. 그러나 말소기준권리 2015.09.24보다 뒤라 대항력 있는 선순위 임차인으로 보지 않습니다. 배당요구는 2024.10.30로 확인되며, 임차권등기 역시 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,230,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 99,969,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 720,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 동수원신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가를 기준으로 채권총액 1,580,000,000원 중 채권자 예상배당은 99,969,200원, 미배당은 1,480,030,800원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 판단 — 최저가율만으로 싸다고 단정하지 말 것
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 102,200,000원입니다. 권리상 인수금은 없으므로 실질취득도 같은 금액입니다. 다만 이 물건은 19세대 규모의 HomeNnoble 내 개별 호실이고, 감정평가상 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 따라서 가격 판단은 “감정가 대비 70%”라는 할인율만 보지 말고, 같은 건물·같은 면적대의 매매 가능성과 임차권등기 물건의 명도 진행을 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 102,200,000원 | 99,969,200원 | 1,480,030,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 71,540,000원 | 69,852,280원 | 1,510,147,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 50,078,000원 | 48,776,596원 | 1,531,223,404원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고, 동측 인근 버스정류장 및 도보 10여분 거리 수인분당선 수원시청역을 이용할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물로, 사용승인일은 2015.09.16입니다. 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기설비를 갖췄습니다.
- 토지. 인접도로와 등고평탄한 정방형 토지이며, 북측 약 9미터·동측 약 7미터 포장도로에 접한 소로각지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역, 상대보호구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 총 19세대 규모의 소형 집합건물입니다. 대단지 아파트처럼 표준화된 환금성을 기대하기보다는 개별 호실의 임대·매매 수요를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원본 대조. 김대길 임차권등기 보증금 110,000,000원은 후순위로 판단되지만, 등기부·매각물건명세서 원본으로 전입·확정일자·배당요구를 재확인하세요.
- 점유 확인. 권리상 인수 0원이어도 실제 점유자가 있으면 명도비·기간·인도명령 절차가 변수입니다.
- 관리비 확인. 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리 주체에 확인하세요.
- 용도 확인. 감정 이용상태는 공동주택 계열이나, 같은 건물 내 일부 호실은 건축물대장상 근린생활시설로 언급됩니다. 본건 203호의 공부상 용도를 원본으로 대조하세요.
- 가격 상한. 실질취득은 102,200,000원이지만, 주변 다세대·원룸형 주택의 실제 환금가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “보증금 1.10억”보다 중요한 것은 순위다
이 사건은 겉으로 보면 임차권등기 보증금 110,000,000원이 최저가 102,200,000원보다 커 보여 위험해 보입니다. 하지만 경매 권리분석은 금액보다 순위가 먼저입니다. 말소기준권리인 2015.09.24 하나은행 근저당보다 김대길의 전입·확정일자·임차권등기가 모두 뒤에 있으므로, 매수인이 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 결론은 권리상 인수 0원. 다만 소형 다세대, 임차권등기, 큰 미배당이 겹친 물건이므로 입찰의 승부처는 권리 인수가 아니라 현장 점유 확인과 보수적 가격입니다.