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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

C 매력지수45 유찰 2회

부동산강제경매

2025타경34806 · 부천지원 · 근린시설
철근콘크리트구조 53.995㎡
낙찰가 유찰 2회 후 낙찰
190,608,300원 1억 9,060만 감정가 290,000,000원
감정가의 65% 2026-07-08 낙찰
최저매각가 142,100,000원 최저가 대비 +34%
낙찰일
07-08 낙찰 완료
부천지원 2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
1,421만원
최저가의 10% · 14,210,000원
감정가 대비
▼ 34.3% 싸게 매수
감정가 2.90억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
2 회 유찰
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법원경매 권리분석 · 근린시설

대항력 임차권은 확약으로 해소, 그러나 환금성 확인이 필요한 김포 루체스타라펠리체 311호

인천지방법원 2025타경34806 · 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1065 루체스타라펠리체 1동 3층311호
감정가 290,000,000원 · 최저매각가 142,100,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.07.08 · 강제경매
45점
매력지수 C등급 · 대항력 임차권은 확약으로 실질 인수 0원이지만 미상 임차권과 환금성 검토가 필요한 물건
최민애 임차권은 확약 적용으로 부담이 해소되나 보증금 미상 임차권등기 위험과 근린시설 용도 특성을 고려해 C등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 대항력 있는 임차인 최민애의 보증금 290,000,000원은 주택도시보증공사 말소동의 확약 적용으로 실질 인수 0원 처리됩니다. 다만 확약 밖 보증금 미상 임차권등기가 남아 있어 권리 확인이 필요한 물건입니다.
감정가 / 최저가
290,000,000원 / 142,100,000원
2회 유찰
실질취득
142,100,000원
주요 인수 0원(확약 적용)
인수 위험
확인 필요
미상 임차권등기 존재
핵심지표
임차권 확약
대항력·우선변제 검토

인천지방법원 2025타경34806. 김포 고촌읍 신곡리 루체스타라펠리체 311호는 감정가 2.9억의 근린시설 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 핵심은 최저가가 낮아 보이는 점이 아니라, 임차권등기와 확약 구조입니다.

물건 개요

소재지경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1065 루체스타라펠리체 1동 3층311호
용도근린시설 · 감정 이용상태 업무시설(오피스텔)
소유자이용성
감정가 / 최저가290,000,000원 / 142,100,000원
신청채권자 / 청구주택도시보증공사 / 290,000,000원
매각기일2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

임차인보증금대항력우선변제승계
최민애290,000,000원有有확약 적용
실질 0원*
성명 미상미상대항력 판정 불가판정 불가확인 필요

* 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출에 따른 처리입니다. 확약 적용 범위 밖 임차권 관련 위험은 별도 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (최저매각가 142,100,000원 가정)

항목채권액배당
집행비용-2,789,400원
임차인 최민애 보증금290,000,000원139,310,600원
김진경 근저당72,000,000원0원
임정섭 가압류22,000,000원0원
주택도시보증공사 가압류205,000,000원0원
매각대금 분배
회차별 실질취득 부담
✅ 권리상 긍정 요소
주요 대항력 임차권은 확약으로 실질 인수 0원 처리됩니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
⛔ 주의 요소
확약 전제와 별개로 보증금 미상 임차권등기가 남아 있어 원본 서류 확인 없이 안전 물건으로 단정하기 어렵습니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 고촌역(김포골드라인) 북서측 인근으로 업무시설·공동주택·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
  • 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장과 고촌역 접근성이 있습니다.
  • 일반상업지역이며 사용승인일은 2020.11.20입니다.
  • 임대관계는 추가 확인이 필요한 상태입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 최저가 142,100,000원만 보고 저평가로 판단하지 말고 실질취득 구조를 확인해야 합니다.
  • 최민애 임차권은 확약 적용 여부와 조건을 원본으로 재확인해야 합니다.
  • 성명 미상 임차권등기의 보증금·대항력 여부를 확인해야 합니다.
  • 당해세·관리비 등 별도 부담 가능성은 입찰 전 점검해야 합니다.

맺으며 — “확약은 강하지만 확인이 먼저다”

이 물건은 대항력 있는 임차인의 큰 보증금이 존재하지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약으로 주된 인수 부담은 실질 0원으로 정리됩니다. 다만 미상 임차권등기와 업무시설 용도의 환금성 검토가 남아 있습니다. 낮은 최저가보다 권리 구조와 확약 범위를 확인하는 것이 우선입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·감정평가 정보를 바탕으로 작성한 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 검토를 권합니다.

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경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1065 루체스타라펠리체 1동 3층311호

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