서울남부지방법원 2025타경810. 당산역 동측 인근에 위치한 한강더채움 102동 7층 701호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 2022년 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 10층 건물의 7층 물건이며, 소유자는 주식회사자인공입니다. 소유권 이전 당시 거래가액은 887,000,000원으로 등기됐고, 같은 날 주식회사하나은행의 채권최고액 852,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.

이 하나은행 근저당이 말소기준권리입니다. 뒤이어 설정된 주식회사더채움개발의 120,000,000원 근저당, 장서현의 50,000,000원 주택임차권등기, 경매개시결정과 국세 압류는 모두 기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기된 장서현이 아니라, 전입일·보증금이 확인되지 않은 별도 배당요구인입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 권리는 대부분 소멸

말소기준은 2023.06.20. 접수된 하나은행 근저당권입니다. 장서현의 주민등록일자는 2024.06.24.로 기준권리보다 약 1년 늦고, 임차권등기 역시 2025.07.03. 접수됐습니다. 따라서 장서현은 선순위 대항력을 갖지 못하며 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 하나은행보다 늦은 더채움개발 근저당과 연수세무서장의 압류도 매수인에게 승계되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 확정 1명, 미상 위험 1건

보증기관의 대위변제·승계 신고는 없으므로 위 두 신고를 중복 보증금으로 볼 사정은 없습니다. 다만 ‘주택임’은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 있음으로 확정할 수도 없고, 반대로 인수 없음으로 제거할 수도 없습니다. 매각물건명세서 원본과 주민등록 전입세대확인서를 통해 말소기준일보다 먼저 전입한 점유자인지를 반드시 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 64%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가는 905,000,000원이고 현재 최저매각가는 579,200,000원으로, 두 차례 유찰을 거쳐 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 다만 이 수치는 감정가 대비 유찰률일 뿐, 실제 시장거래 대비 할인률은 아닙니다. 따라서 579,200,000원이라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 579,200,000원 가정)

집행비용은 8,192,000원으로 추정됐고, 남은 571,008,000원은 하나은행에 배당됩니다. 하나은행의 신청채권 736,622,422원도 전액 충족되지 않으며, 후순위 더채움개발 근저당에는 배당 여력이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가 당시 오피스텔을 주거용으로 이용 중입니다.
• 입지. 지하철 2호선 당산역 동측 인근으로, 단독주택·다가구·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 소재합니다.
• 건물. 2022.11.07. 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물로, 승강기·난방·위생·급배수·화재탐지·주차장 설비를 갖췄습니다.
• 토지·규제. 준공업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 속하며, 토지는 공장용지·업무용으로 조사됐습니다.
• 물적 하자. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• ‘주택임’ 신원과 점유 확인. 현재 점유자, 실제 계약 상대방, 점유 범위와 배당요구 문건 원문을 대조해야 합니다.
• 전입일 확인. 전입세대확인서를 통해 2023.06.20. 말소기준보다 앞선 전입자가 있는지 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 보증금이 0원인 것으로 해석하지 말고, 미상 금액과 확정일자를 원본으로 보완해야 합니다.
• 장서현 임차권 말소 확인. 후순위 임차권은 소멸 대상이나, 배당요구 및 임차권등기 내용이 매각물건명세서와 일치하는지 대조해야 합니다.
• 국세 압류·당해세 확인. 연수세무서장의 압류가 있으므로 배당표 작성 전 조세채권의 성격과 금액을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가의 64%라는 이유만으로 저가 매수로 판단하지 말고 동일 건물·유사 오피스텔의 최근 실거래와 임대조건을 별도로 비교해야 합니다.
• 점유·관리비 확인. 현장조사와 관리사무소 확인을 통해 실제 점유 상태, 체납 관리비와 인도 가능성을 점검해야 합니다.

맺으며 — “후순위 소멸”과 “인수 0원 확정”은 다르다

이 사건은 등기만 보면 비교적 단순합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 120,000,000원 근저당과 50,000,000원 임차권, 경매개시결정과 압류는 모두 소멸합니다. 장서현 역시 말소기준 이후 전입한 후순위 임차인이므로 보증금을 낙찰자가 인수하지 않습니다.

그러나 별도 배당요구인 ‘주택임’은 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 이 사람의 전입이 말소기준보다 늦다는 사실이 확인되기 전에는 인수 위험을 제거할 수 없습니다. 또한 두 차례 유찰로 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔지만, 실제 거래가격과 비교하지 않은 할인률은 가격 메리트의 증거가 아닙니다. 결론은 등기 권리는 정리 가능, 임차관계는 보완 필수, 가격은 별도 검증입니다.