수원지방법원 2024타경11589. 수원 권선구 권선동 소재 HomeNnoble 2층 204호 다세대 물건입니다. 건물은 2015.09.16 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이고, 감정평가상 공동주택과 근린생활시설이 함께 이용되는 구조입니다. 이 사건에서 권리의 기준점은 2015.09.24 접수된 을구 1번 하나은행 근저당권 360,000,000원입니다. 이후의 가압류, 경매개시결정, 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
가격만 보면 감정가 134,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 93,800,000원입니다. 단, 최저가가 내려갔다고 바로 안전마진이 확정되는 물건은 아닙니다. 이 사건은 배당재원이 매우 부족해 하나은행 선순위 근저당권 일부만 배당되고, 나머지 근저당·가압류는 미배당으로 남습니다. 매수인이 떠안는 금액은 0원이지만, 권리 확인보다 점유자 확인과 명도 설계를 더 세밀하게 해야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11589 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로409번길 17, 2층204호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 19.67㎡ · HomeNnoble |
| 소유자 | 백남규 (2018.03.12 매매, 2018.03.23 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 929,778,087원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2015.09.24 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 같은 날 을구 2번 하나은행 근저당권도 설정되어 있으나, 배당순위상 후순위로 보아야 합니다. 2024.04.30 동수원신용협동조합 가압류 500,000,000원, 2024.10.18 임의경매개시결정, 2025.05.16 공경주 주택임차권등기는 모두 말소기준 이후 권리입니다. 따라서 매각으로 소멸하고, 배당되지 않는 채권액이 크더라도 매수인이 그 채권을 승계하는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유자 — 204호 임차권은 후순위, 다른 호실 확인 필요
확인된 점유자는 17명이고, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 204호의 핵심 임차권등기권자는 공경주이며, 임차보증금은 120,000,000원입니다. 다만 주민등록일자 2023.05.18은 말소기준 2015.09.24보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구는 2024.11.08에 접수되어 있으나, 현재 최저가 93,800,000원 구조에서는 하나은행 선순위 근저당권 배당 후 후순위 배당 여지는 사실상 없습니다.
| 성명 | 호실·범위 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나영 | 201호 | 미상 | 2022.10.19 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김만석 | 202호 | 미상 | 2017.08.21 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김대길 | 203호 | 미상 | 2018.07.03 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 윤종학 | 205호 | 미상 | 2021.12.06 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.11.19 | 없음 |
| 양유미 | 302호 | 미상 | 2022.04.25 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.11.22 | 없음 |
| 이익진 | 303호 | 미상 | 2023.03.27 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 홍선정 | 304호 | 130,000,000원 | 2022.07.04 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.11.14 | 없음 |
| 원나래 | 305호 | 미상 | 2022.03.29 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.12.29 | 없음 |
| 이성호 | 401호 | 미상 | 2023.02.10 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이유리 | 402호 | 미상 | 2022.01.10 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 성민선 | 403호 | 미상 | 2023.09.14 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.01.02 | 없음 |
| 정수훈 | 404호 | 미상 | 2021.12.07 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 강석래 | 501호 | 미상 | 2017.01.11 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.11.28 | 없음 |
| 정진희 | 502호 | 미상 | 2021.12.28 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이도용 | 503호 | 미상 | 2023.07.04 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이민형 | 504호 | 미상 | 2021.09.16 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 공경주 | 건물의 전유부분 전부 | 120,000,000원 | 2023.05.18 | 2023.04.25 | 없음 | 배당요구 2024.11.08 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,088,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 91,711,600원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 720,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 동수원신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 93,800,000원 기준 채권자 총 청구 1,580,000,000원 중 배당되는 금액은 91,711,600원이고, 미배당은 1,488,288,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 동측 인근에 버스정류장이 있으며 도보 10여분 거리에 수인분당선 수원시청역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물, 사용승인일은 2015.09.16입니다. 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 대지 315.8㎡, 공시지가 2,402,000원/㎡, 정방형 평지이며 북측 약 9m·동측 약 7m 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 공동주택과 근린생활시설이 함께 이용되는 건물입니다. 601호는 등기부상 공동주택이나 건축물대장상 제2종근린생활시설 사무소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 204호 실제 점유자 확인. 공경주 임차권등기의 범위와 현재 204호 실제 점유 상태를 원본 서류와 현장으로 대조해야 합니다.
- 전입세대 재확인. 같은 건물 각 호실 점유자가 확인되어 있으므로, 입찰 직전 전입세대열람과 매각물건명세서 변동 여부를 확인하세요.
- 명도 비용 반영. 대항력 인수는 없더라도 임차권등기권자·점유자와의 인도 협의, 인도명령, 이사비 협상 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 배당 부족 구조 이해. 현재 최저가에서는 하나은행 선순위 근저당권도 전액 회수되지 않습니다. 후순위 권리자는 미배당이지만, 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다.
- 관리비·공과금 확인. 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 관리 주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·전입세대열람을 직접 확인한 뒤 입찰가를 확정하세요.
맺으며 — “인수 0원”이지만 명도 확인은 무겁다
이 사건의 권리 구조는 기준이 분명합니다. 2015.09.24 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시·주택임차권은 모두 매각으로 정리됩니다. 공경주의 보증금 120,000,000원도 대항력 인수형이 아니므로 최저가에 더하지 않습니다. 따라서 실질취득은 현재 회차 기준 93,800,000원입니다. 다만 같은 건물 점유자 17명이 확인되고 보증금 미상 세대가 많아, 이 물건의 승부처는 권리 자체보다 204호 실제 점유와 명도 리스크를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.