인천지방법원 2025타경34811. 경기도 김포시 대곶면 율생리 317-3 일원의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 사건 용도 표기는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 일반철골구조·경량철골구조 기타지붕 2층으로, 2001.05.31. 사용승인됐습니다.
권리의 출발점은 2013.08.05. 설정된 고양동부새마을금고의 채권최고액 427,700,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 뒤에 설정된 낙원새마을금고 근저당, 임순환 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026.05.08.에는 해당 근저당권이 한국자산관리공사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34811 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 대곶면 율생리 317-3, 317-7 · 경기도 김포시 대곶면 종생로20번길 18 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 | 일반철골구조, 경량철골구조 기타지붕 2층 · 사용승인 2001.05.31. |
| 토지 | 지목 대 · 토지면적 540㎡ · 자연녹지지역 · 자연취락지구 |
| 소유자 | 문혜점 |
| 감정가 / 최저가 | 712,575,000원 / 244,413,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가 34% |
| 청구액 | 233,087,736원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2013.08.05. 을구 10번 근저당권입니다. 고양동부새마을금고 명의로 채권최고액 427,700,000원이 설정됐고, 2026.05.08. 한국자산관리공사로 근저당권이 이전됐습니다. 이후 2020.12.16. 낙원새마을금고 근저당 80,400,000원, 2023.06.26. 임순환 가압류 181,200,000원, 2025.10.28. 강제경매개시결정과 2026.01.07. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 그러나 시세 비교는 불가
감정가는 712,575,000원, 현재 최저매각가는 244,413,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 뒤 감정가 34% 수준이며, 추가 유찰 시 제공된 시나리오는 171,089,100원과 119,762,369원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 배당 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 244,413,000원 | 915,284,254원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 171,089,100원 | 987,581,619원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 119,762,369원 | 1,038,189,776원 | 0원 |
중요한 점은 유찰 횟수만으로 싸다고 판단할 수 없다는 것입니다. 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지, 높은지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 34%라는 숫자 자체를 가격 메리트로 환산해 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 244,413,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,221,782원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 고양동부새마을금고 | 427,700,000원 | 240,191,218원 |
| 3. 을구 13번 근저당 · 낙원새마을금고 | 80,400,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 임순환 | 181,200,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 경매개시결정 · 임순환 | 233,087,736원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 경매개시결정 · 고양동부새마을금고 | 233,087,736원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 집행비용 4,221,782원을 제외한 240,191,218원이 을구 10번 근저당에 배당되고 이후 채권에는 배당이 없습니다. 배당 부족액은 915,284,254원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 토지·건물·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 현황 이용. 사건 용도 표기는 연립/다세대 + 토지이나, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조·경량철골구조 기타지붕 2층 건물이며 사용승인일자는 2001.05.31.입니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 입지. 대곶중학교 남동측 인근이며 단독주택, 근린생활시설, 소규모공장, 농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 540㎡이며 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 408,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 성장관리권역, 하수처리구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역이 포함됩니다.
- 현황 도로. 토지의 지목은 대이나 목록2 토지 일부 및 목록3 토지는 현황 도로로 이용 중입니다.
- 부속물. 토지 지상 정원수 및 정원석은 토지가격에 포함해 평가됐고, 정자는 이동·철거가 용이해 평가 및 매각에서 제외됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 34%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 단독주택·토지 거래와 실제 활용가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 현황 도로 범위. 목록2 일부와 목록3 토지가 현황 도로로 이용 중이므로 위치·면적·통행관계와 실제 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 점유·임대차. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 임대차관계, 대항력 가능성은 현장 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 정원수·정원석의 포함 여부 및 이동·철거가 용이한 정자의 매각 제외 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 자연녹지지역·자연취락지구와 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역 등 토지이용 제한이 실제 증·개축 및 활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 매각기일 확인. 기재된 매각기일은 2026.09.08입니다. 실제 매각 결과와 이후 절차는 법원 원본 기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증
이 사건은 말소기준권리 뒤의 주요 등기권리가 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 반면 3회 유찰로 최저가가 감정가 34%까지 내려왔어도 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시장가보다 싼지는 확인되지 않습니다.
또한 감정평가상 실제 이용은 단독주택이고, 일부 토지가 현황 도로로 쓰이며, 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 등기 인수위험보다 가격·점유·토지현황·환금성을 확인하는 작업이 더 중요한 사건입니다. 권리는 정리돼 있지만, 낮아진 최저가 자체를 곧바로 가격 메리트로 받아들이기는 어렵습니다.
