인천지방법원 2025타경34815. 부천시 소사구 송내동 ‘팬터하우스’ 3층 302호, 전용 63.76㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 220,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 75,460,000원, 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 박수지 임차인의 선순위 대항력과 그 인수위험을 제거하는 말소동의 확약입니다.
박수지 씨의 전입일은 2021.07.12, 확정일자는 2021.06.16으로, 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류 2021.12.28보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 현재 최저가 75,460,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 1,758,280원을 제외한 73,701,720원이 박수지 씨에게 우선 배당되고, 나머지 103,298,280원이 미배당으로 남습니다.
그러나 매각물건명세서에는 이 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있습니다. 이 확약을 적용하면 박수지 씨에 대한 매수인 인수는 실질 0원*으로 처리됩니다. 확약은 박수지 씨 임차권에 한정되며 다른 임차인에게 자동으로 확대되지 않습니다. 다만 별도 임차인 배철규 씨는 2025.09.02 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34815 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 679-10 팬터하우스 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 63.76㎡ · 철근콘크리트조 · 5층 중 3층 |
| 소유자 | 김영인 (2021.07.12 매매 · 거래가액 177,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 75,460,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 177,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 규모 / 준공 | 11세대 · 2002.12.23 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심
말소기준권리는 2021.12.28 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 부천시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민행복기금 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 문제는 등기 순위보다 앞서 이미 발생한 박수지 씨의 주택임차인 대항력입니다. 임차권등기 자체는 2023.06.12이지만, 전입·점유개시는 2021.07.12이고 확정일자는 2021.06.16입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박수지 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.12 2021.06.16 | 177,000,000원 - | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 룰상 103,298,280원 |
| 배철규 | 2025.09.02 - | 3,000,000원 650,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
이 사건은 선순위 임차인이 있는 물건이므로 확약이 없었다면 단순히 최저가 75,460,000원만 놓고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서 낙찰가와 룰상 인수액을 합친 부담은 집행비용 영향까지 포함하면 보증금 수준에 근접하게 고정되는 구조입니다. 그러나 이번 사건은 박수지 임차권등기 말소동의 확약이 있어 그 인수액이 실질 0원으로 처리되므로, 가격 비교 기준은 실질취득 75,460,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 63.76㎡ | 3 | 177,000,000원 |
| 시세지표 | 63.76㎡ | 1건 | 177,000,000원 |
시세지표의 평균과 최신 거래는 모두 177,000,000원이고, 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액 75,460,000원은 그 42.6%입니다. 숫자만 보면 가격 차이가 큽니다. 다만 팬터하우스는 11세대 규모이고, 확인되는 실거래는 2021.07 한 건뿐입니다. 따라서 42.6%라는 비율은 풍부한 최근 거래 표본에 기반한 시세 할인율이라기보다 제한된 거래자료와의 비교치로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,758,280원 |
| 1. 임차인 박수지 보증금(우선변제) | 177,000,000원 | 73,701,720원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 177,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 국민행복기금 | 13,922,443원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 박수지 씨 보증금 중 73,701,720원이 배당되고 103,298,280원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 통상 매수인 인수 대상이 될 수 있으나, 본건은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 박수지 씨에 대한 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 당해세 등 실제 배당순위에 따라 배당액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중인 전용 63.76㎡ 3층 302호입니다. 철근콘크리트조 5층 건물이며 위생·급배수와 개별난방시설이 되어 있습니다.
- 입지. 부천남중학교 남측 인근으로 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 다세대주택 부지로 이용 중이며 남측으로 공도와 접합니다. 공시지가는 1,917,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(심곡지구), 과밀억제권역, 교육환경 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당하며 토지거래계약 허가구역 표시가 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 11세대 규모이고 확인되는 동일면적 거래가 1건이라 가격 검증과 재매각 유동성은 대단지 공동주택보다 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 박수지 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 본건 실질 인수 0원의 핵심입니다. 적용 조건과 말소 절차를 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
- 확약 없는 시나리오도 계산. 현재 회차 룰상 미배당 보증금은 103,298,280원이며, 4회 유찰 시 125,528,796원, 5회 유찰 시 141,090,157원으로 증가합니다.
- 배철규 점유 확인. 보증금 3,000,000원·월세 650,000원, 전입 2025.09.02로 대항력은 없지만 실제 점유·인도 일정은 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 시세지표는 177,000,000원이지만 확인 거래가 2021.07 한 건뿐입니다. 현재 상태·수리비·동일 지역 다세대 거래를 함께 확인해 응찰가 상한을 정할 필요가 있습니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 권리관계 외에 다세대 환금성, 점유, 내부상태 등 반복 유찰의 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당은 당해세 등 실제 우선순위에 따라 달라질 수 있으므로 최신 매각물건명세서와 배당요구 내역을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 이유를 권리까지 풀어야 하는 물건”
현재 최저가 75,460,000원은 감정가 220,000,000원의 34.3%, 시세지표 177,000,000원의 42.6%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 물건은 단순한 저가 매물이 아닙니다. 박수지 씨가 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이어서 확약이 없다면 현재 회차에도 103,298,280원의 미배당 보증금이 남습니다.
이번 사건의 판단을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 이를 반영하면 박수지 씨에 대한 실질 인수는 0원*이고, 현재 실질취득은 75,460,000원으로 내려갑니다. 알려진 다른 임차인 배철규 씨는 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 다만 11세대 다세대이고 실거래 표본이 한 건뿐인 만큼, 권리위험 해소와 환금성 검증을 별개로 판단해야 하는 사건입니다.
