수원지방법원 2024타경11589. 권선초등학교 동측 인근, 수인분당선 수원시청역 도보권에 있는 6층 건물 내 3층 302호입니다. 물건 성격은 아파트가 아니라 다세대·도시형생활주택 계열의 집합건물로 봐야 합니다. 등기상 현재 소유자는 백남규 씨이고, 경매를 신청한 채권자는 하나은행입니다. 가장 먼저 잡아야 할 기준점은 2015.09.24 접수된 을구 1번 하나은행 근저당 360,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이므로 그 뒤의 근저당, 가압류, 압류, 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 정리됩니다.
가격만 보면 1회 유찰로 최저가가 147,000,000원에서 102,900,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 단순한 공실형 물건이 아닙니다. 현황조사와 문건접수에는 여러 호수의 점유·신고자가 보이고, 그중 양유미 씨의 주택임차권등기 130,000,000원이 등기부에 올라와 있습니다. 다행히 전입·확정일자 모두 말소기준보다 늦어 매수인이 보증금을 떠안는 구조는 아니지만, 낙찰 후 현장 점유 정리와 명도 절차는 반드시 별도 체크가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11589 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로409번길 17, 3층302호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 25.5㎡ · 6층 건물 중 3층 302호 |
| 소유자 | 백남규 (2018.03.23 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 102,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 929,778,087원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 기준은 2015년 하나은행 근저당
이 사건의 말소기준은 2015.09.24 을구 1번 하나은행 근저당입니다. 같은 날 접수된 을구 2번 근저당은 접수번호가 뒤이고, 이후 동수원신용협동조합 가압류, 수원시 압류, 경매개시결정, 양유미 임차권등기는 모두 후순위입니다. 따라서 등기부상 인수되는 권리는 확인되지 않고, 배당 부족이 크더라도 그 부족분이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유자 — 대항력은 없지만 명도 체크가 핵심
실제 임차인·점유 신고자는 17명으로 정리됩니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 보이지 않습니다. 핵심은 양유미 씨의 임차보증금 130,000,000원과 임차권등기인데, 주민등록일자 2022.04.25 및 확정일자 2022.03.25가 모두 말소기준 2015.09.24보다 늦습니다. 즉 보증금이 크더라도 매수인 인수형 보증금으로 보지 않습니다.
| 성명 / 호수 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나영 · 201호 | 2022.10.19 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김만석 · 202호 | 2017.08.21 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김대길 · 203호 | 2018.07.03 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 공경주 · 204호 | 2023.05.18 | 미상 | 2024.11.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤종학 · 205호 | 2021.12.06 | 미상 | 2024.11.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이익진 · 303호 | 2023.03.27 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍선정 · 304호 | 2022.07.04 | 130,000,000원 | 2024.11.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 원나래 · 305호 | 2022.03.29 | 미상 | 2024.12.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성호 · 401호 | 2023.02.10 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유리 · 402호 | 2022.01.10 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성민선 · 403호 | 2023.09.14 | 미상 | 2025.01.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정수훈 · 404호 | 2021.12.07 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강석래 · 501호 | 2017.01.11 | 미상 | 2024.11.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정진희 · 502호 | 2021.12.28 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도용 · 503호 | 2023.07.04 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민형 · 504호 | 2021.09.16 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양유미 · 건물의 전유부분 전부 | 2022.04.25 | 130,000,000원 | 2024.11.22 | 없음 | 후순위 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 100,659,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 720,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 동수원신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 채권 1,580,000,000원 중 100,659,400원만 배당되고, 미배당은 1,479,340,600원입니다. 배당 부족은 크지만 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 구분 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 1,479,340,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 1,509,666,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 50,421,000원 | 49,113,422원 | 1,530,886,578원 | 0원 |
이 물건은 대항력 인수형이 아니므로 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 매수인에게 붙는 구조가 아닙니다. 따라서 가격 판단의 기준은 최저가 + 인수액이고, 현재 회차 기준 실질취득가는 102,900,000원입니다. 다만 실거주·임대수익 목적 모두에서 25.5㎡ 규모와 다수 점유 현황을 감안해, 단순히 감정가 대비 70%라는 숫자만 보고 접근해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 동측 인근에 있으며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 동측 인근 버스정류장 및 도보 10여분 거리 수인분당선 수원시청역을 이용할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물로, 사용승인일은 2015.09.16입니다. 위생·급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기설비가 있습니다.
- 용도. 공동주택과 일부 근린생활시설이 혼재된 건물입니다. 601호는 등기부상 공동주택이나 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)로 표시됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 대지 315.8㎡, 공시지가 2,402,000원/㎡, 북측 약 9미터 및 동측 약 7미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. HomeNnoble 19세대 규모이며 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0.0%로 표시됩니다. 소형 다세대 특성상 권리보다 임대수요와 명도 상태가 가격을 좌우합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2015.09.24 을구 1번 하나은행 근저당이 기준입니다. 양유미 임차권등기는 후순위입니다.
- 본건 점유 확인. 현황상 여러 호수 점유자가 확인됩니다. 실제 302호 점유자, 열쇠 인도 가능성, 이사 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 세대. 보증금·확정일자가 확인되지 않는 점유자는 대항력 있는 임차인으로 단정하지 말고, 후순위 전입 여부와 실제 배당요구 여부를 원본으로 대조하세요.
- 임차권등기 명도. 양유미 씨는 보증금 130,000,000원 임차권등기가 있으나 후순위입니다. 인수는 아니어도 명도 협의의 중심 변수가 될 수 있습니다.
- 관리비·공과금. 소형 집합건물은 체납 관리비와 공용부분 부담을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 검토. 최저가 102,900,000원은 감정가의 70%이지만, 실질 매각 가능 가격은 임대수요·내부 상태·명도 비용에 따라 달라집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
권리의 큰 줄기는 명확합니다. 말소기준보다 앞서는 임차인은 없고, 양유미 임차권등기 130,000,000원도 후순위라 낙찰자가 떠안을 보증금으로 보지 않습니다. 현재 회차에서 최저가대로 낙찰받는다면 실질취득가는 102,900,000원, 인수액은 0원입니다. 그러나 현황상 다수의 점유·신고자가 있고 보증금 미상 세대가 많습니다. 이 사건의 핵심은 숨은 인수권리가 아니라 점유 정리와 명도 비용을 감당할 수 있는 가격인지입니다. 권리는 통과, 현장은 확인. 이 순서가 맞습니다.